地方政府是如何控制高房价的?

易宪容

百家号04-2305:40

这两年,各城市地方政府房地产调控政策一出台,尽管房价上涨格局从来没有改变,但这些城市的房价立即“止涨”。更好玩的是,这些城市的房价不仅“止涨”,而且这些城市的房价变化基本上都控制在上涨在百分之十以下的区间及下跌则在零点几的区间。我们只要看看国家统计局每个月公布的全国70个大中城市房价变化的数据,就能够看到这种“奇观”。中国政府真的是太神奇了。

对于中国这种房价变化的“奇观”,外国人及外国的学者不仅对此会一头雾水,怎么也不能理解中国房地产市场的价格是这样变化的,也会感觉到中国的政府真厉害与神奇。一个年销售15万亿元以上的房地产市场,其市场价格变化怎么能够玩弄在其股掌之中。就如孙行者如何厉害,有七十二变之神功,但也逃不出如来佛的手掌。

可以说,当前政府各种关于房地产市场的文件,无论是十九大报告,还是两会的政府工作报告,对房地产市场的基本定位是“只住不炒”,就是要让国内房地产市场回归消费为主导的市场。如果要达到这个目标,在当前中国为世界最高房价条件下,房地产市场价格回归是唯一之路。除了让当前国内房地产市场的价格回到消费为主导市场的价格,或让过高的房价下降,否则要实现中国房地产市场的“只住不炒”只能是天方夜谭的事情。不过,对于地方政府及一部分财经官员来说,特别是中国政府的房地产职能部门来说,他们对房地产市场调控纷纷发话,认为房地产调控既要遏制房价疯狂上涨,也在房地产调控过程中保持价格稳定。试想,对于一个以投资炒作为主导的高房价市场来说,要保持其房价稳定,自然给这个市场发出一个清楚明确的信号,房价不会下跌。如果房价不会下跌,那么这个市场的房价上涨预期不会改变,房价也只能是上涨华山一条路了。

这种既要遏制房价疯狂上涨,也要保证房价稳定,本来是与市场法则相悖的东西,但到中国政府手上则迎刃而解,神功大展。他们自然可让中国的房价疯狂上涨,也能够让房价不涨不跌。比如,不少城市出台所谓的住房限售政策,即住房购买之后在多少时间内不可到市场交易。这些住房限售政策,开始一些城市是限制购买住房之后一年两年不可交易,后来觉得限制一二年没有起多少作用,目前一些城市又开始出台购买后5年内限制到市场交易的政策。在地方政府看来,购买住房者在高价格时进入市场,5年不可到市场交易,当地的房价至少可稳定在这个水平上,不会上涨也不会下跌。这算是世界房地产市场史上的绝招,外国肯定不会见过。

更绝的数是,地方政府想办法来控制房价统计价格。因为,国家统计局的房价统计指数是来自地方政府的房管局,如果地方政府的房管局把当地房地产价格变化指数控制好,那么国内统计局要什么样的房价指数,他们就能够给出什么样的房价指数。比如说,中央政府说不能让房价上涨,特别是不能够疯狂上涨,否则就得问责。同时,也不能让房价下跌,要保持房价稳定。所以,房地产调控政策出台之后,各个城市的房价涨幅“止涨”了,也房价也没有下跌,而是保持在小小的涨幅上。

对于这种地方政府人为操纵的房价,在二手房市场是易如反掌。因为,目前国内的二手房市场,住房交易采取阴阳合同已经泛滥到了极点,二手房的交易没有不采取阴阳合同完成的。所以,3月份70个大中城市的二手房价变化,同比,除了北京的二手房价格下跌的幅度大一点,绝大多数城市的二手房的房价都在上涨,但上涨幅度都很小,下跌也有,但下跌的幅度也很小。

对于新房市场,地方政府人为操纵房价的方式更多。首先,由于住房的销售都得经过地方房管局批准才能出售。所以,地方政府就能够以批准房地产出售项目的方式来操控房价高低。即通过批准房价高低不同的房地产项目,让新的房价在他们所需求的价格水平上。比如,如果中心城市出售项目的房价高,地方政府房管局就会批准更多价格较低的郊区项目出售,让两类价格不同项目得以达到其所需要的平衡。

其次,地方政府的房管局直接指导房地产开发商要求购买住房者网签时,其购买价格在他们要求水平范围内,否则不能够进行网签达成交易。比如,房地产开发商卖出的住房每平方米的交易价是24000元,但购买者进行交易网签时,其网签的交易价只能是每平方米16000元,剩下的每平方米8000元是作为房子精装修等与房子有关的费用。按照现有的格式化的商品房网签合同,这种方式是违反相关的合同条款的,但房地产开发商会强制性地要求在购买住房合同外再签订一份合同。要购买住房者表明,这每平方米8000元的费用是与房价无关的,以及要购买住房者承诺把这8000元费用分离出来是购房者自愿的,与房地产开发商无关等。否则,购买住房不能进行购买住房网签。可以说,这样的新房销售阴阳合同,不仅把当地新房销售价格水平全面降低,也把阴阳合同可能面临的风险全面让购买住房者承担。正是有了这种新房销售阴阳合同,各地城市的房价上涨与下跌更是完全操纵在地方政府的房管局手上了。

可以说,目前国内房地产市场除了二手房交易的阴阳合同泛滥之外,新房交易的阴阳合同先是在南京等地出现,目前已经在全国范围内蔓延。这样,全国各城市的房价上涨或下跌可能轻松进操纵地方政府的手上,也可左右各城市房价上涨预期,保证这些城市的房价只会上涨而不会下跌。因为,只有在这种情况下,才能引导购买住房者不断地进入市场,保证当地GDP增长及土地财政增加。这正是当前国内房地产市场的“奇观”。不过,这种房地产市场的“奇观”是否还会大放异彩,是否能够再持续下去,只能是天知道,凡人已经无能为力进行分析了!

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