北京的房价真的下跌了吗?

易宪容

百家号04-2005:30

这两天有媒体报道,说什么“房企四面楚歌:有住宅售价回到两年前水平”,而举的几个例子都是北京的。也就是说,这篇报道,尽管标题上没有显示当前房价下跌是在北京,但报道的内容是指北京,即指意味着北京的房价下跌了。。

比如,报道称根据统计数据显示,自3·26调控以来,北京商办项目网签量仅为3589套,较调控前一年成交的67013套,跌幅超九成。而与成交冻结相反,去年北京商办供应套数突破2万套,同比增长32%。供多售少,商办项目库存激增近三成达45878套,创下4年来最高值。即北京的商办项目销售急剧下降,其市场销售出现了冰冻。如果这个市场销售出现这样严重的冰冻,那么其市场交易价格也肯定下跌。比如,房山是北京商办类项目比较集中的区域,目前有万科中央城、绿地诺亚方舟等多个项目的商办产品在售,区域库存压力极大。有些商办项目现在的售价在每平方米3万元,不到前期产品住房销售价格七折。

对于这些商办项目,本来进入市场者是为买之后获利而来,是一个纯粹的投资炒作市场,买为自住的人少之又少。所以,2017年调控政策出台,不仅严格地限制用银行信贷购买,即完全限制投资者使用银行融资杠杆,而且限制其住房的功能不能改变,只能商业用。在这种情况下,市场价格上涨预期突然间逆转,投资者肯定会逃之夭夭,住房销售立即下降,甚至跌到冰点也是很正常。这就是住房投资市场的一个真实写照。但是,对于已经进入的投资者及在建商办项目的房地产开发商来说,他们一定会不甘心,煮熟了的鸭子怎么飞了,本来出售这些项目可大赚一把的。

他们看到整个北京的商办项目销售出现冰点,按照市场法则,降价卖出,逃之为上。因为,按照市场逻辑,在这种情况下,房价只能是越来越跌,投资者唯一之路是把损失降到最低为上或止损。但是,这些投资者及房地产开发商根本就不是这样想,他们还在等北京这些商办项目最后政策上的松绑。也就是说,北京商办项目说降价销售,但实际上没有降下来,市场处于无价无市中。也就是说,这些商办项目本来就不算为住宅类,是一个小众的投资炒作市场,而且这个市场销售是出现了冰冻,但价格也没有真正的下降,否则情况不是这样。

现在再回到北京的住宅市场,其房价真正的下降了吗?根据媒体的报道,已经扛了整整一年多的一度犹如坚冰的门头沟房价终于出现松动。比如早些时候处在每平方米6万元以上。不久前,这些项目价格已经下探到了每平方米5万元出头了,每平方米降幅在万元以上。而另外一个项目降幅也达到万元。而这两个项目之所以会降价,主要原因就是当初拿地的成本低,前期早就收回了成本。而其他项目之所以不敢降价,都是在前两年拍下的地王项目,楼面地价基本都迫近每平方米3万元,降价就意味着损失利润甚至赔钱。

这是什么降价?一是每一个住房项目都是唯一的,都异质性产品。产品不同,如何显示出其卖出的价是降低价格销售。二是假定几个楼盘的全部产品都是同质的、标准化的,但报道所说的价格不是交易价,而是开发商报出销售价,而没有买者对价及交易完成的价,那么这个价同样作为后一个项目的基准价,意味后一个项目价格是下降了。但是,无论对住房项目的异质性还是对其不是已经成交价格来说,并不意味这些楼盘是降价出售了。还有,说什么房地产开发商之所以敢降价出售是因为购买土地时的价格低,所以这些房地产开发敢降价出售。这报道同样把当前房地产市场住房定价逻辑颠倒了。因为,如果中国住房市场是由成本定价,那么当前中国房价会涨得这样高吗?为何房地产开发商就一定不会做亏本生意呢?

其实,按照国家统计局所公布的数据,3月份北京的新房市场,其房价与2015年比上涨了34.9%,同比下跌了0.6%,环比上涨了0.1%。因为,在年初时,北京市领导人早就说过,一定要保证2017年北京市的房价稳定,即住房价格环比不上涨,同比有些下行。在领导的这个要求下,2017年以来北京的房价一定会按照这个指示运行。实际上的公布的数据比领导说的还要好。

同时,从北京市二手房的价格来看,3月份所公布的数据是,与2015年相比上涨了46.1%,同比下跌了6.8%,环比下跌了0.2%。也就是说,尽管北京二手房的价格同比及环比都在下跌,甚至同比下跌的幅度快到7%,但是与2015年以来上涨46%以上来说,简直小巫见大巫,这样的房价下跌,要让北京的房价回到2015年前的水平同样是猴年马月的事情。也就是说,在房价如此之高,以投资炒作为主导的北京住房市场,如果房价上涨的预期不改变,想让北京这个市场的房价真正调整是不可能的。所以,目前北京的房价到底在什么时候开始松动或调整,目前还没有看到多少迹象。如果北京也出台如这两天青岛那样政策,即购买住房获得产权证后5年不可销售,那么北京市房价下跌的松绑或许会开始。购买后的住房5年不可交易,不少投资炒作者肯定会恐慌,并由此改变整个房地产市场价格上涨预期。这才是关键所在。

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