中国的高房价何时了?

易宪容

百家号04-1903:44

中国是世界房价最高的地方,这已经是世人的共识。无论是从房价收入比、房价租金比,还是实际的房价水平,从上述哪一个指标来看,都是如此。不少人会说,中国人有钱,中国的经济增长又这样快,房价岂能不上涨?房价岂能不是世界最高的地方呢?但是,如果我们到一些边远农村去看看,到一些三四线城市去看看,绝大多数人的生活与发达国家农村及三四线城市的居民相比有天壤之别,中国这些有能力承接这种房价吗?

中国的房价之所以如此之高?最为重要原因,并非是国内居民如何有钱,而完全是银行信贷过度扩张的结果。由中国社科院发表的《中国住房发展报告(2017-2018)》显示,截至2016年底,中国居民购买住房抵押率升至50%,已经接近美国2008金融危机爆发前的水平。此外,如以居民杠杆率来看,在这几年同样快速上升,居民杠杆率是指居民部门债务占GDP的比重。1996年中国居民杠杆率只有3%,2008年也仅为18%,但是自2008年以来中国居民杠杆率开始呈现快速增长,短短6年时间里翻了一倍,达到36.4%;2017年三季度居民杠杆率更已经高达48.6%。完全用信用过度扩张推高的房价,或用信用过度扩张把中国的房价推到世界房价的山顶上,对中国的经济来说,对中国的金融市场来说,肯定存在着巨大的风险。这就是为何中央政府要求遏制房价疯狂上涨、要求房地产市场回归到本原、出台一系列房地产调控政策的根本所在?。

但是,这一轮的房地产市场调控,是出台了不少政策,但是中国的高房价并没有因为这些调控政策的出台而下跌,反之还在不断地上涨。无论是热点城市,还是三四线城市都是如此。从刚公布的2018年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来说,新住宅市场,从环比看,销售价格下降的城市有10个,上涨的城市有55个,持平的城市有5个。最高涨幅为2.1%,最低为下降0.4%。从同比看,销售价格下降的城市有10个,上涨的城市有60个。最高涨幅为12.3%,最低为下降2.3%。

从上述数据来说,尽管无论是环比,还是同比,全国房价总体上还是在上涨的,但也有些城市的房价还是在下跌,下跌的城市还有10个呢。不过,这只是表象。最为关键的问题还在于,一是如果以2015年为基数,全国70个大中城市房价下跌只有一个,下跌的幅度也只有0.3,而其它69个城市的房价都是上涨的。而且上涨20%以上的城市有23%,上涨30%以上的城市有11个,上涨40%以上的城市有5个。涨幅最大的厦门达50.9%。

二是3月份房价同比下跌的城市10个,其下跌的幅度最大的也只有深圳2.3%,其他城市下跌的幅度都0.1-0.4%区间。如果按照这样的房价调整水平,那些房价涨幅很大的城市,房价要回到理性,肯定是猴年马月的事情。比如,合肥的房价,与2015年相比上涨了48.0%,而3月份房价同比只下跌0.4%。按照这样的房价调整速度,十年也只能调整4%。

三是目前不少城市给出的房价同比及环比下跌零点多少,实际上存在政府操纵的疑问。因为,目前不少住房交易合同的网签,看上去是市场公开信息,但实际上阴阳合同十分盛行。二手房阴阳合同是一种普遍现象,一手房交易也是如此。为了规避问责,地方政府同样会无所不用其极。也就是说,实际上全国70个大中城市新房价格上涨城市可能比公布的要多。

还有,从二手住房销售价格变动的情况来看,从环比看,销售价格下降的城市有7个,上涨的城市有59个,持平的城市有4个。最高涨幅为2.1%,最低为下降0.6%。从同比看,销售价格下降的城市有7个,上涨的城市有63个。最高涨幅为13.8%,最低为下降6.8%。也就是说,二手住房的价格,70个大中城市下跌的城市更少,无论是同比还是环比都如此。而且同比价格上涨最高乌鲁木齐涨幅达13.8%,下跌幅度最大的北京达6.8%。但是大家要注意,在目前国内的二手房市场,为了避税,住房交易基本上都以阴阳合同方式进行。如果政府的房价统计指标是以网签的价格来计算,那么其房价变化至少会相差几个百分点。所以,就全国的情况来看,房价下跌的城市可能会比公布的数字还要少。

还有,在这一轮房地产调控出台前,那些房价飚升的热点城市,尽管媒体都说出台的政策是历史上最严厉的,但是可以看到,最严厉的调控政策,除了深圳的房价出现同比与环比都下跌之外,其他热点城市的价格还在上涨,即使下跌也是在百分比小数点以下的区间。而这样的下跌有可能是统计上的误差,或可能是地方政府人为操纵的数据。

也就是说,中国的高房价并没有因为出台房地产调控政策有所收敛,反之绝大多数城市的房价还在上涨。即使有些早几年房价疯狂上涨的城市,出现所谓同比及环比下跌,但这些下跌幅度都是在百分比小数点以下的区间。在这样一种下跌的区间,是真实的房价下跌,还是统计上的误差,及地方政府人为操纵呢,只有天知道。中国的高房价何时了,这将永远是中国经济生活的痛及风险。

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