【地产芳华】之2008年：狂浪孤舟 太原楼市“稳住了”
乐居网2018-04-10 08:15
编者按：
30年，弹指一挥间，中国房地产破土而出，茁壮成长，站在30年这个里程牌的节点上，回望来时的路，心潮澎湃。而在太原，房地产在15年间由野蛮生长到快速成长、成熟，一群不屈的拓荒者栉风沐雨，砥砺前行。
从砖木到砖混、从钢混到框架，从“单位房、福利房”到“商品房”，太原房地产市场经历了十五年的变迁，从无到有，一步步成长至今。如今谈起太原房地产的成长史，那些相伴一路走来的历史的参与者、见证者，无不为之感叹。
2008年，对于中国房地产业而言是不平静的一年，经历了2007年的房价快速上涨后，2008年房地产市场陷入了疲软和无奈。由于国际金融风暴和国内经济的影响，居民的消费信心受到了极大压制，房地产业面临着“市场交易萎缩、信心下降、开发商资金紧缺”的艰难局面。
如果说2008年上半年是“山雨欲来风满楼”、暴雨将至的局面，那么下半年伴随着金融危机的爆发，则是完全的暴风骤雨，使得我国各地的房地产市场表现低迷，特别是很多一线城市。太原市的房地产市场虽然在此次危机中也受到了一定的冲击，但由于太原房地产市场的特殊性，太原市的房地产较好地应对了2008年不利的市场环境。
你方唱罢我登场
进入2008年，房地产开发商的日子，几乎没有好过：资金匮乏，市场萧条，价格低迷，消费者高喊退钱退房，嘀咕着房价该低些再低些。救市之风，开始劲吹，愈刮愈烈。据说当时，全国已有17个地方政府，通过减税、推行货币补贴及降低准入门槛等一系列利好政策刺激房市。
如此背景下，太原的房市却陡然升温，价格没有全线下挫。2008年的省城太原，新楼盘如雨后春笋般，占据了太原的东西南北。在建和在售的房地产楼盘鳞次栉比，广告宣传单随处可见，最敏感的价格更是不温不火地上涨，仍然是一派红火的景象。金九银十，集市一样的房展会，琳琅满目的高层论坛，房地产开发商近年来多在这里云集，为了名利双收，他们都在不遗余力地赶场叫卖。面对着那边冰水这边火焰的市场怪相，太原人心有不甘。
作为三线城市，2008年的太原楼市，可以用“你方唱罢我登场”来形容：开发商集中开盘，广告铺天盖地，个中甚至有些许硝烟气息。
当年沿着并州路与南内环交汇处往南走，首先映入眼帘的是富基·翡翠郡楼盘，与富基·翡翠郡一路之隔的是怡和·鼎太风华楼盘，而两处楼盘对面马路的巨大广告招牌“御苑一号”也极为惹眼。再往南走，“合生·御龙城”、“翰府”、“亲贤一品”“百桐园”“长风画卷”等楼盘割据一方，因地处小店区黄金地段，所以这些楼盘销量都不错。
怡和·鼎太风华楼盘广告
这个地段只是太原市黄金地段楼盘的一个缩影。在2008年中国房地产调控变革之时，太原市的楼盘仍然兴致勃勃地迎来新一轮的大发展阶段。随着外地地产大鳄的涌入，本地地产商也毫不示弱，开始了剑拔弩张的圈地运动。
沾了太原城“南移西进”的光，小店区的地产项目和其它几个区相比，最为密集。南内环、王村南街、亲贤街和长风街、坞城路远至小店镇都是楼盘扎堆的地段。飞云大院、长风画卷、亲贤世纪广场、新领地、学府苑等在售楼盘以及位于小店镇的昱苑新领地、鼎晨浦东雅典、恒大绿洲、缤纷四季等在建、在售项目都云集在此。
迎泽区是太原市房地产开发最活跃和开发最早的区域，当时有湖景一号、万达广场、龙潭公馆、汀香水岸等一批项目；万柏林区的奥林匹克花园、西南花园、智诚天和园、蓝水假日等一批又一批项目进驻河西。晋源区虽地势偏远，但从去年下半年起，西岸、远见、琳珑苑等项目陆续面市，开发势头强劲。东山板块地势高、环境好。目前，该地段活跃着山水庭院、欣中富丽城、瑞生丽园、鑫四海花园、半山国际等项目。
一时间，太原楼市版图扩张速度惊人，截至2008年底，太原已有600家房地产开发企业。值得一提的是，2008年，太原楼市的一大标志事件是富力城与恒大绿洲的开盘。恒大和富力，一南一北，这两个地产界的大腕儿彻底搅动了太原楼市，轰炸式的广告，让人目不暇接。
2008年6月，位于北城区的富力城首先以精 装修产品入市，尽管位于北城区交通现状不很理想地段，但开盘当天的销售额就达到1.8亿元。富力城精 装修产品成交价约5300元/m2。客户对于大型企业的品牌号召力、开发能力、产品质量等软硬实力进行综合评估之后，决定下订。
接下来是9月的恒大绿洲项目，已接近现房的工程状态开盘面市。在以3860元每平米作为广告价炸开区域市场以后，以接近小店镇区域毛坯房均价的价格销售精 装修产品，创造了单日销售量较大、开盘到访人数最多等多个第一。其价格策略直接导致该区域其他项目销售受阻。太原恒大绿洲2008年上半年的成交面积位居全国第十，名列太原市同期备案成交面积第一。
据业内人士推算，太原恒大绿洲、太原富力城两家楼盘2008年1至9月的销售总面积占到太原备案销售面积的近三成。
当时，恒大和富力的这两大项目的指标性意义在于：首先将精 装修产品带到太原市场，实现了产品层面的升级，并为需求面树立起高质量产品的概念与标准；其次是两大项目由于08年放量并不是很大，因此形成了南北划界而望的局面。
但这也只是刚刚开始。
高歌的“小产权房”
“08年正式开始盖，09年8月盖到14层，10年8月盖到19层，盖盖停停，停停盖盖”……这是上文中提到的富基翡翠郡建设史，作为当时不规范项目的代表之一，建设了8年的富基翡翠郡，甚至可以说是一部“折腾史”。
当时在建的富基翡翠郡项目
2008年初，国务院办公厅下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》明确指出，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。虽然政府三令五申严禁小产权房交易的态度非常明确，但在彼时的太原，小产权房依旧且盖，且卖，屡建不止。
太原市小产权房大概出现在上世纪90年代初，略晚于全市正规房地产业的出现，随着全国性小产权房开发浪潮而兴起。
随着太原房价的不断上涨，周边“城中村”小产权房开发日渐增长，资料显示，2008年太原市商品房平均交易价格在每平米5000元左右，但同期的小产权房价格也才每平米2000元上下。小产权房以其极低的价格，吸引了众多的中低收入购房者，市场份额也越来越大。
太原人习惯用“本”表示房子的产权。小产权也就是太原人戏称的“小红本”，“小红本”是相对“大红本”来说的。与正规的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，价格一般仅是同地区商品房价格的40%-60%甚至更低，这也成了大家顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。一些业内人士甚至认为，“2007年以后，随着太原市普通商品房价格的飞速上扬，购房者才开始大量转向小产权房市场。与其说是小产权房吸引了购房者，不如说是商品房销售商将购房者推向了小产权房。”
“太原市南内环以南，尖草坪以北，汾河以西，基本就是 ‘小产权房’的地盘”，太原房地产业内人士甚至估计，2008年太原的小产权房在全市市场所占的比例可能在40%左右。
黑云压城城欲摧
2008年，注定不平凡。
受国家土地收紧政策以及开发商对市场信心不足影响，太原土地交易大幅减少。
争相竞价，地王频出，2007年那些热闹一时的竞拍换面声犹在耳，但2008年的太原市住宅类土地市场已然变得冷清许多。据媒体公布的数字显示，2007年太原市各类土地出（转）让、挂牌面积约421余万平方米，而2008年出转让成交面积约225万平方米，各类土地出（转）让面积同比减少了87%。而易居太原房地产研究所统计调查的数据显示：截止到2008年12月12日，太原市商品房土地供应成交平均价为142.42万元/亩，同比2007年下降6.3%；土地成交楼板价平均为1293.2元/平方米，同比2007年下降13.5%。
这一现象在当时的土拍现场感受得很真切。2008年10月21日上午举行的一场土地拍卖会上，前来竞地的买家只有一家，太原房地产业界一片哗然。“原本以为会有多名竞买者热火朝天地‘打’得不可开交，没想到拍卖会只有一名竞买者参加，而且整场拍卖会拍卖师只叫了3次价，拍卖节奏也很慢，持续了一个多小时……”。据当时在现场采访的一位媒体记者回忆，这次土地拍卖的形式为“增价拍卖”，7.66亿元拍卖起叫价后，即上升到7.7亿元，然后每加1000万元叫价一次。当拍卖师喊出7.66亿元的起叫价后，茂业国际毫不犹豫的举起了应价牌。随后拍卖师又叫出7.7亿元的价格，但这次茂业国际的3名竞买者代表没有应答，而是表示需要一点时间考虑一下，之后便不断地拨打、接听电话，与公司高层的商讨进行了1小时20分，才第二次举起了应价牌。最终，茂业国际以达到（或高出）底价的第三个价——7.8亿元买到了位于小店区亲贤街面积为92792.11平方米的地块。
当时在建的茂业天地
相关数据显示，小店区在2007年、2008年出转让成交的地块面积依然最多。但与2007年相比，2008年小店区的土地成交面积明显减少，同比减少了62%；杏花岭区同比减少124%；晋源区同比减少83%。
不仅是太原，全国各大中心城市的土地供应量、交易量、价格在2008年都有明显下降。据中新社报道，2008年中国土地市场急剧降温，全国土地出让总收入9600多亿元人民币。相比2007年全国近1.3万亿元的土地出让收入大幅减少。
平静之中起微澜
北京的房价在跌，上海的房价在跌，广州的房价也在跌……2008年，全国一线城市房价跌跌不休，房市处于低迷当中。然而，太原的房价却显得有点与众不同，不跌反涨。
佳境观邸、太原恒大绿洲、太原万达广场、景泰银座、汾河外滩、太原奥林匹克花园、太原富力城、中银美地公馆、新兴国际文教城、阳光银座、皇冠国际、汇都MOHO、第五大道等，太原购房人耳熟能详的热点楼盘，售出均价从11月初到现在一直没有变过，价位全部在4500元/㎡以上，有的甚至在7000元/㎡以上。
2007年初，以上海绿地集团为开端，外来品牌开发企业切入太原市场，从高端产品（别墅+花园洋房）入手，由于当时并没有其他匹配的竞争项目，绿地半山国际花园以较高的产品定位与较优的工程质量，配以上海绿地的品牌号召力，在较高价位上顺利销售，获得了市场的认可。
绿地半山国际花园
市场数据显示，2008年截止11月，太原市共新增项目43个，多出现在城市周边区域。太原市中心与繁华地带房屋单价均6500元左右，总价在80万上下；城区周边项目均以4500-5000元左右每平米进行价格试探。除富力城与恒大绿洲等少数几个项目，其他项目的单个开发体量大多在十万平米左右。罕见大户型，多以两居以及小三居主打市场。显示出供给面已经开始顺从总价要求而进行了产品调整。其中，整体住宅备案成交均价为5000元/平米。
这成为刺激本地供给市场在价格层面上涨的一个信号。2008年，太原市内繁华地段楼盘平米单价飙升至7000元，甚至出现万元单价的项目。部分楼盘开始捂盘惜售，单方提价，试图以销售控制手段制造市场供给短缺心理，营造“需求恐慌”，以支持其提价行为。根据来自各个销售中心的数据显示，包含交纳定金与网签，总体认 筹比例约为52%。市场表现出量价齐升的现象。
这一年，消费者一边捂着口袋,一边密切关注着太原市房市的变化,一边暗暗祈求房价快快降下来。
2008年的太原楼市，只是在全国范围的楼市风波中刚刚体验了一下“狂浪孤舟”的感觉。依靠强大购买力支撑，幸运得成了受全国整体市场低迷及全球金融危机影响最轻的楼市之一。
未完待续……
资料参考：
《新晋商》杂志：《太原房地产十年变迁》
山西晚报：《2008年省城太原土地交易大幅减少》
山西新闻网：《地产大鳄：太原楼市炙手可热》
《经济师》杂志：《2008年太原市房地产市场分析》
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