中国楼市涨幅将跌至1%,现在买房划算吗?

孙骁骥

百家号04-0509:20

与去年3月街头巷尾言必称“房子”不同,房地产已不再是近期的热词。据媒体预计,在房地产调控力度不放松叠加去杠杆的大环境下,今年中国住宅均价涨幅料继续收窄,上半年预计上涨2.5%,到年底进一步降至1%,三四线城市仍然是支撑房价的主要因素。

在政策方面,有关部门已定调”房住不炒”,这是公认的重大利空信号。

早在去年年底,内地房企已经在开始陆续“撤离”。根据媒体报道,据不完全统计,在去年底的时候,包括招商蛇口、中航、中铁、中海等在内的11家房企上月抛售资产,出售项目共15个,出售目标总金额达到560亿元。房企抛售资产除了减压减负、回笼资金外,主要原因还是对内地楼价走势不乐观。

进入2018年,情况更为严峻。根据国家统计局70个大中城市房价指数预测,2018年上半年房价将上涨2.5%,到年底涨幅缩窄为1%,上半年底的房价涨幅预估区间在-1%到8%,年底的房价预估区间为-2%到11%。

以北京为例,据中原地产研究中心数据,去年全年成交在2.65万套左右,创下北京楼市自统计网签数据以来的历史最低值,且按年下调45%。进入2018年以来,在二手楼方面,部分区域楼价降20%、30%;环京燕郊楼价几乎腰斩。

一线城市成交量在调控后大幅下滑后目前虽在小幅向上,但是仍处低位水平不会带动价格的明显上涨。且一线城市均以换房需求为主流,“认房认贷”政策不放松的情况下换房需求难以释放,价格难有起色。

二线城市情况稍好。一方面是人才吸引政策的利好,另一方面是持续上升的房贷利率,加上2018年不少二线城市新房潜在供应量较大,整体市场将保持”一手量增,二手量微降,价格总体平稳”的状态;三四线城市市场的走向很大程度取决于棚改的货币化比例,少量地区的货币安置比例依旧较高,其价格可能继续上涨,货币安置比例低的地区价格则会稳中有降。

三、四线城市情况复杂。其新增量主要由当地周边需求、部分返乡需求以及小量投资需求组成。经历了一年多的消化和房价快速上涨的推动下,当地周边需求大部分已经形成透支,未来增长空间有限。2月房地产销售中,春节假期返乡需求使得以三、四线城市为主布局的房企销售积极向好,但是未来这部分需求会如何变化呢?

根据大多数过年返乡的体会,家乡所在的三、四线城市去年房价几乎到了翻番的地步,在前期三、四线房价低迷的情况下,人口流出都没有形成趋势性扭转,现在房价已经大幅上涨,因此依靠返乡需求支撑三、四线房价似乎并不现实。这些地方的楼市,其实在未来也难有大的起色。有些地方的去库存周期漫长,东北某省长达6年之久,可见房多是可以成灾的。

另外,内地有望加快开征房地产税,未来也将会强烈的冲击楼市。有分析指出,房产税对短期楼价影响很大,因为大家可能会恐慌。并且,楼价取决于货币发行量、房地产供应量与经济周期,目前的紧缩货币、去杠杆周期之下,楼市显得更加的危险。一份研报指出,如果人均免征面积为40 、45 、50 平米,在不同的情景下,北京楼价将分别下降11-38% 、10-25% 、5-12%。

可见,房地产的基本面已经发生转变。

中国的房地产部门今年多次强调房地产政策连续性、稳定性,进一步的夯实地方政府的主体责任,这说明,对于今年的调控政策,虽然各地存微调可能,但是“限购+限贷+限价+限售”四位一体的全面严控局面将延续。现在买房的人,必将承受巨大的资金压力,而且在未来的盈利空间也越来越小。

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