人口老龄化将颠覆楼市格局,有些地方的房子该卖了

孙骁骥

百家号03-0107:29

最近,官方发布最新的人口年龄数据,并且提出警告说:中国的老龄化社会即将全面到来。

根据发布的数据,预计到2050年前后,中国老年人数将达到4.87亿的峰值,占总人口的34.9%。60岁及以上人口将从2017年末的2.4亿再翻一番,2050年达到4.8亿。

届时,世界上平均每4个老年人中就有1个生活在中国,中国老年人口的总数比发达国家总和还多5000万人

老人多只是一方面,更重要的是,这一次的老龄化速度将会非常迅猛。2010年到2050年期间,预计老年人口将净增加3.08亿。猛烈的老龄化冲击,必定会给中国经济的各个方面带来不可逆的影响。

众所周知,中国的楼市已进入“新常态”,“房住不炒”的政策未来基本不可能有太大变数。在这个时间节点,官方公布的人口结构数据,其实是视为从人口结构的基本面来进一步为楼市的走向定调

透过中国人口结构以及其他的基本经济数据,我们可以看到,中国的楼市格局即将被颠覆。有些地城市的房子依然具有保值作用,但有一些地方的房子却不再具有投资价值

一,楼市的“美国模式”走到尽头,现在正式进入“日本模式”

中国人或许还要花很多年时间,才会意识到“房住不炒”政策对楼市基本面会有多大的影响。房贷的限制、通过户籍以及个人持有套数的种种限制,将强迫回逼楼市回归居住价值。这时,人口结构才对楼市走向具有较强的参考价值。

这句话的意思是不是说,在过去,中国楼市的主要参考指标并不包括人口结构呢?确实如此,自从中国的住房实行商品化以来,楼价的决定性因素,一直都不是人口结构。

过去二十年来,推动中国房价上涨的核心动力,在于高速城市化的进程

从1954年至2010年,中国城市化水平从12.84%增加至49.68%,之后依然保持着较高速增长。到2016年底,中国平均的城市化水平为57.4%。近十年来,城镇人口平均每年增长2096万人。

在这样高速的城市化建设速度下,金融政策必须与之配套。因此,基础设施和房屋建设自然成为了银行信贷的主要流量口,新增加的信贷中有很大比例进入了房地产

这个情况与美国很多地区的房地产格局很相似,美国的城市化在过去一个世纪也经历了高速增长。

根据相关的研究报告,美国各地的城市化率差异很大。在1976年到2010年,美国平均城市化率达到80%以上,属于高度城市化的国家。

不过,影响美国每个地方的房价因素不同。在那些城市化率低于60%的地方,房价的上涨和城市化的推进有明显的相关性。这些地方的工作岗位大多数是建设性的岗位,从业的年轻人更多,因此银行信贷更宽松,贷款的成本很低。房价因城市建设而急速膨胀。

相反,当各州处于城市化高速发展阶段,城市化率高于60%以上时,房价更容易受人口因素影响。在城市化成熟期,人均收入和人口结构对房价影响更大。人口结构中的少儿抚养比、老年抚养比以及人口年龄结构等因素,成为了影响房价关系更重要的因素。

我们可以把60%这个数字,视为城市化率的关键节点。

现在的中国,各地城市化水平不一。据官方统计,截至去年,中国有13个省份的城镇化率超过了全国平均水平57.35%,其中有10个省份超过了60%,主要位于沿海发达地区,其中,上海、北京和天津的城市化率均超过80%。

这些数据说明两个问题:首先,从平均城市化率来看,中国的大部分城市已经逼近了60%,这说明全国房价的主要推动力即将从依靠城市化建设推动,转变为依靠人口结构和收入水平决定。

其次,对于所谓的“一线城市”而言,城市化建设已经成熟,房价早已由一种经济建设的晴雨表转变为纯粹的货币收入现象

这个时候,中国的房价结构已经从“美国模式”悄然进入了“日本模式”

先是“美国模式”在前,然后是“日本模式”在后,可以说,中国的楼市目前大致正处于两大模式交界的地方。在2017年以后,实际上中国楼市已经正式进入了“日本模式”的通道。现在新闻中公布的人口年龄数据,其实是从侧面正式确认了这个时代的来临。

二,房价未来的走势充满不确定性,该避的坑要避

什么房价的是“日本模式”?所谓的日本模式,其实就是指:在城市化趋于成熟以后,日益严重的人口结构老龄化问题将会日益明显的影响房价的走势。

日本是城市化的成熟期,大致从1970年到2005年,日本的城市化提升缓慢,35年仅提升14%。但与此同时,在城市化进程放缓的时候,日本的经济增长也同步放缓,并且人口老龄化趋势明显。

这些特征,都与今天经济增速放缓、老龄化加速的中国颇为相似。

以日本25-29岁和30-34岁的人口为例,1970年,25至29岁的男性和女性没有婚姻经历的人口比例分别只有不足50%和20%,然而在2005年则增长到高达71%和59%,增速非常惊人。1970年,30-34岁没有婚姻经历的男性和女性均为约10%,而到2005年则攀升到47%和32%。

在日本,婚姻年龄的向后推迟意味着生育年龄的推迟,对于个体而言,结合亚洲的基本家庭结构,养育小孩和赡养老人基本是相伴发生的情况。实际上,这基本上意味着青中年人群赡养老人和小孩的负担加重

因此,日本人口的少儿抚养比、老年抚养比数值多年来持续上升,而无论少年抚养比还是老年抚养比的增加,都会导致房价下行。

中国的情况也是如此,自2010年以来,社会的总抚养比呈现上升趋势。从34来到37,少儿抚养比从22.3上升到22.6,老年抚养比从11.9上升到14.3。

这说明养老和养儿的负担在不断加重,并且养老负担的加重趋势更明显。尤其是在生活成本极高的一二线城市,上有老下有小城市人已经成了名副其实的“夹心阶层”。变得愈加沉重的生活负担,大大影响这些地方将来的住房购买力。

根据测算,当日本和中国方面的老年抚养比每上升1个百分点,日本房价下降11个百分点,中国房价下降26个百分点。人口不断老龄化的事实,的确在消耗潜在购房者的购房能力。

老人小孩不断“加负”的同时,信贷与储蓄的数据也表明,中国的未来房价缺少强有力的资金支撑。

据统计,中国社会的总储蓄率从2008年以来明显下跌,这在一定程度上可以视为高房价带来的储蓄消耗。实际上,中国人爱存钱的习惯自古有之,但在近十几年来,存钱的两大目的其实是为了买房和养老

2008年以后的全国房价大爆发,迅速的消耗了居民的储蓄,高杠杆的按揭购房,将居民储蓄变成了负债。据统计,十年之间的家庭负债占GDP比例从大约17%上涨到48.9%。

也就是说,中国人从“爱存钱”到“爱欠钱”的转变,基本上就是高房价惹的祸。

储蓄和欠债之间不断增大的“剪刀差”,也意味着之前人们不断负债买房的趋势不可持续,真实的收入和储蓄水平并不能撑得起过高的房价。这个时候,人均收入和经济发达程度不高的地方房价就会出现回调。

过去是谁发展更快,谁更吹得涨房价;现在的游戏规则是,谁的收入更高,谁更撑得起房价。楼市现在已经转攻为守。

如果我们观察近几年各地的金融机构本外币贷款余额增长率,就会发现:越是经济发达的地区,增长率越低,并且贷款主要流向已经不再是房地产

但恰恰是这些地方的房价,才最能稳得住,因为它们已经摆脱掉了依靠粗暴的城市化推高房价的模式,进入了下一个精细化发展阶段。然而,欠发达地区的情况又是如何呢?

与此相反,安徽、江西、河南、湖北等中部地区的总贷款增速明显高于平均水平,另外,西部地区的贵州、甘肃、青海、宁夏等地以及沿海发达地区的海南也都是如此。

这些地方高速的信贷增长依然建立在“旧模式”——依靠地产和城市化扩张的基础上,这反而令房价的未来走势出现更多不确定因素

不断老龄化的人口结构和居民不断加重的负债,会使得房价在未来出现很大的不确定因素,现在还在沿用十年前的“城镇化推进”这种模式发展的地区,无疑将自己置于了这种不确定的漩涡之中。这样的风险,投资者应该学会规避。

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