房企要套现跑路?这其实是房地产的新套路

孙骁骥

百家号17-12-2907:41

作者:孙骁骥。更多资讯请关注微信公众号“骥观天下”(jiguantx)

内地的房地产赌局,正在经历一场新的洗牌和清算。

据传媒报道,房企在近期纷纷抛售资产。据初步统计,仅仅在11月就有包括招商蛇口、中航、中海等在内的11家具有央企国企背景的房企密集抛售资产,出售标的总金额约560亿人民币。

最引人注意的,莫过于华侨城,其三笔资产挂牌转让包括5.04亿元出售深圳南山11栋别墅、13.95亿元转让重庆公司51%股权、56.8亿元转让北京丰台帝王专案51%股权。此外,中国航空工业集团也有大笔抛售动作。其下属的中航地产10.6亿元抛售中港城置业的全部股权,中航国际控股则抛售中航万科60%股权。

今年以来,这种卖股权、卖资产,大笔套现的现象屡屡出现

地产商们靠“地产霸权”牟取暴利,平时虽招人嫉恨,但他们的一举一动都有可能预示着经济的动向,十分引人关切。如今,内地各大房企都在学李嘉诚变现名下资产,此举难免使人们担忧:房企貌似要跑路,不知来年房地产是多是空?如果房地产市场整体看空,对于中国经济整体而言意味着什么?

一,房屋开发成本依然高企,融资愈发困难

内地房产调控政策威力强劲,致使房地产“两极分化”的趋势不可扭转,并购整合的数量在未来还将增多。无论是公司战略层面还是具体项目实际运作层面,预计接下来房企股权转让交易现象不会减少,“大吃小,强吞弱”仍然是房企的常态。

众所周知,地产业一般是先用自有资金拿地,然后借助银行贷款等融资方式开发建设,再通过预售款的方式维持现金流,保证正常运转。问题就在第二、第三个环节。一旦开发成本过高,销售利润减低,而银行的贷款同时收紧,地产商就有玩不下去的可能。需知,中国的大部分地产商背负的债务比例都相当高。

从当前地产债的到期时间分布看,2019年将开始逐渐进入偿债高峰期。2018年6月份之前有500亿元左右债券到期,2018年下半年到期941.7亿元。从2019年开始,每半年就有超过1000亿元的债券到期,2020年6月到2021年6月期间,每半年的债务到期量超过2000亿元。

看来,债的压力是够大了,但问题是钱从哪里来呢?

据21世纪经济报的统计,今年前11个月,公司债融资总规模,较2016年全年下降91%;除恒大以外的中国房企融资总额则为7254亿元,较2016年全年下降31%。而把眼光投向海外融资的房企业也明显受到了美联储升息的影响,海外融资总量虽然有所提升,但融资成本受利率上浮影响而急速增加。融资的路子是越来越难。

那么,如今房企靠卖房又能拿到多少钱?

据国家统计局数据,中国新建房屋的同比价格自2017年1月以来,一直呈现下降趋势,从年初的增长12.4%,一路下跌到11月的5.1%。到2018年1月,新建房屋的同比价格变化,应该会进一步下降到2%左右。房价的空间是越来越小,但是地价、税费等等一系列土地开发成本并没有下降。因此,利润也必然是越来越薄。

债多钱少,这是地产业的普遍写照。可以说,没有深厚的资金实力和背景的地产玩家,现在根本没有资格玩房地产。

根据中信建投的报告,中国内地房企前10家今年上半年拿地面积占比已达到总量的23%,较去年底提升8个百分点。在一二线热点城市来看,排名前10的房企在20个重点城市拿地集中度高达27%,比2016年翻倍。而相比于大房企的大块吃肉,小房企的处境是连汤也喝不上。

如此高的集中程度,十分类似于香港的地产格局。如从香港七家较大规模房企当前市场份额来看,市场占有率最大的两家房企长江实业和新鸿基地产,其市场份额已分别达到20%和16.2%,而七大房企于2017年上半年的市场份额也高达62%,与内地的格局高度一致。所以说,内地经济香港化,并不是一个比喻,而是活生生的现实

两极分化之下,小房企死,大房企生。生死之间,完成一个循环。

二,地产商没有跑路,而是在玩新的套路

任何一个产业,越是高度集中化,越是有利于宏观调控,方便管理。房地产也是如此。过去,地产受调控影响很深,地产资本更为集中化的今天,这种政策影响将进一步加深

这种影响可以一言以蔽之:中国的房地产,本质就是一个不断循环的货币周期游戏。一松一紧,松紧相继,有点类似于道家的太极图

一般人只知道中国这十年来货币大放水,导致M2总量与房价比翼齐飞,却不知道在广义货币“泄洪”的基本盘之下,房地产周期也是体现出了松紧相继的太极图形态。

今天,地产商们都在诉苦:现金不足、流动性不足。这种抱怨其实一点也不新鲜,早在2008年,中国的地产商们也面临和今天类似的问题。

彼时,央行多次提高存款储备金率,造成地产融资困难、资金紧张,有46%的地产股有巨大债务风险,18家公司债务风险极高。当年的潘石屹就用“金融环境非常非常困难”来形容2008年的房地产市场。

今天看来,这种形容是不是很讽刺?众所周知,随着第二年的“四万亿”以及其诸多衍生品被投向市场,房地产这只饿坏了的老虎被放出笼子,中国的房价随之迎来了历史上最高涨的时代。把这只地产老虎捉进笼子又放出来的手,就是金融货币政策。

在中国房价“放卫星”的十年,这只手也从没闲着,货币政策忽松忽紧,由此产生了所谓“地产周期”。这种周期实际上是人为制造的,它的作用就是告诉地产商:只要我愿意,可以随时将你关进笼子,让你的流动性枯竭;同时也可以按照意愿再释放流动性,让你活下来

这等于就是一种警告与驯化,像马戏团的驯兽师在训练野兽。这么多年下来,房地产也被驯服得非常听话。

从2007到2017年,房地产十年一周期,天道好还。今天的中国再一次走到了资金紧、政策紧的节点。这一次,我们迎来的是和上个十年周期相同的循环还是会有所不同呢?

坦白说,今后的房地产业,还真的和以前有点不一样。这不仅仅因为“土地为王”让位于“现金为王”这么简单,而是出现了过去没有的新玩法。

2018年开始的这个经济周期里,地产或许不再是经济的“增长点”,它的作用成为了一个“稳定点”,即是国家以政策冻结地产交易的方法,来使房价横盘,并让交易量保持在低位。根据易居研究院数据,2017年头11个月,一线楼市同比成交面积下降42%,二线下降22%,三线下降11%。市面冷清,价格空挂。如此,无论外人做多做空,都没有赚头。

因此,在这个时间点去从国企和央企手里买下不动产的人就有点“站岗”的味道。这意思也不是说房价会暴跌,而是说它不会怎么涨。你也可以将其理解为“代持”,即是帮助国家队代持资产一段时间,好让央企和国企腾出足够的时间和资金。用资金干什么呢?干投资,投那些比不动产回报更高更快的标的。

无论对外还是对内,现在房地产以外的投资机会都有不少。

从宏观面而言,经过一年多严厉的资本管制,内地的投资需求已严重受阻。有知情人士透露说,明年,中国有望渐进放松资本管制。2018年A股纳入MSCI指数将会正式实施,加上中国债券市场逐步被国际主流债券指数接纳,国际投资者对人民币资产的配置需求将带来资本流入。

这个逐步放宽的趋势目前已显露端倪:今年初到11月,中国实际使用外资(FDI)金额同比增长9.8%;中国非金融类对外直接投资近期也实现反弹,11月增加到212.4亿美元,同比增长34.9%。这对于权限较高的国有资本来说,无疑预示着很好的机会。

在2017年的房企业绩中,超过一半以上被排名前20的房企占据。前21到30名的房企环比增幅更是达到91.9%,排名前4到20、前31到50的房企业绩规模增幅也分别达到了37.9%和29.9%。实际上,越是头部的国有房企越是挣钱多、业绩高。在此背景下,国有房企主动抛售不动产和股权并不是要跑,而是改善投资配置,用目前价格在高位的资产(房地产)来换取现金流,方便其布局其他的高回报投资领域,最终的目的是还为了盈利、为了将上市的房企做得更强

我们从中国航空工业集团下属两家房企的近期股价走势可以看出:地产公司股价与企业本身不匹配。换言之就是说,房企的股票不值钱、房企持有的房产才值钱。这一现象,其实就是现在房企普遍试图改变的。改变这一切的第一步,就是要获得充足现金流。

春江水暖鸭先知,房企和国企就是鸭。位于信息链顶端的他们最具有政策的敏感度和前瞻性。今年,国家在资本管制和房地产管控方面的“紧”,其实是为了以后在资本流动方面的适度放松。而这种“适度放松”的窗口,显然是国有资本具有绝对的优先权,吃剩下的才会轮到民营资本。

不难预测,国资与房企的资金实力在明年将会进一步壮大。那些认为房价会因房企出售名下资产而暴跌的人,其实是没有想明白这其中的套路。

眼下,抛售股权与资产,只是为了暂时找人代持,房企则借此获得现金流,然后再用国资的身份,进行准入门槛较高的独占性投资。在依靠高投资门槛而获利后,房地产也将逐渐进入下一个政策的增长周期。此时,他们再从代持者手里买回不动产等资产,依靠地产下一波周期性的增长再赚他一笔。

回到之前提到的观点:行业集中度越高越有利于宏观调控。政策的控制,意味着一切。由于资金面的政策是人为操作的,因此,对于消息灵通、背景深厚的企业而言,此过程中每一个点位都能抓得特别准,赚钱也就不在话下。房地产的这个新套路,将会成为我们即将踏上的最长的路。

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孙骁骥

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简介:财经作家,关注经济与投资,提供独家解读

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