多地官宣“取消公摊”，二手房的天真要塌了？

本来我都没打算说这个事儿。

但是看到文件官宣一个多星期还在热搜上挂着，而且混淆视听的老登儿不在少数，我也忍不住了想整两句儿。

12月12日，湖南衡阳这么个四线小城刷了一波存在感，发布了一份《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》，明确了自2025年1月1日起，全市市商品房销售实行套内建筑面积计价。

看到有些媒体带节奏说“衡阳打响取消公摊面积第一枪”，我都蒙了！

这哪儿跟哪儿啊？您这句话除了“衡阳”俩字儿没毛病，后面全是瑕疵啊！

早在今年4月，广东肇庆就率先发布了通知，明确从2024年5月1日起，实行按住房套内面积计价宣传销售；

9月12日，湖南湘潭发布《湘潭市促进房地产市场高质量发展的若干措施》，允许房地产开发商按住房套内面积进行销售宣传；

12月17日，河北张家口发布《关于推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》，鼓励实行现房销售，并逐步推进取消公摊…

这里面除了我们河北省的张家口外，都比衡阳早，您这第一枪打哪儿去了？

而且，以上咱们列举的这些还是明确官宣取消公摊面积，至于“事实上取消”公摊面积的城市，数量更加庞大——

合肥在2023年7月召开房地产工作专题会议时就明确提出，“为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价”；

还有广州、杭州、长沙和厦门等一二线城市，虽未明确取消公摊，但放宽赠送面积、优化阳台计价以及打造90%以上得房率的新一代住宅，早已不是稀罕事儿…

然后，带节奏的各路大神就登场了——

“啊！公摊面积已经名存实亡了！”

“房价这回直接打了个七折、八折…”

“这回我们终于要跟世界接轨了！”

大神们，先收收声，是那么个事儿吗？！

仔细看看文件好不好？

除河北张家口相对含蓄地表达了“逐步推进取消公摊”外，其它谁的文件里说的不是“按住房套内面积进行销售宣传”？

销售按套内面积计价，跟大伙儿理解的取消公摊，那差了有十万八千里！

前者是销售阶段的计价方法，由按建筑面积计算切换为按套内面积计算，本质上是种促销手段；

后者是从销售到持有所有阶段的交易税费和持有成本均按套内面积计算，明显含金量更高。

真正值得喜大普奔的所谓“取消公摊”，其实是后面这种情况吧？

已经出的这几份文件，我看了一遍又一遍，始终没找到任何与降低交易税费、物业费、取暖费、维修基金等有关的表述。

反倒在广东肇庆的官网答疑上，我找到了下面这个东西，大伙儿一起来鉴赏鉴赏：

你看，官方都发声了：按套内面积计价并非取消住房公摊面积，而且，涉及房屋交易契税、物业费等目前仍然建筑面积计算…

这不板上钉钉了吗？

你要不服气，我就再说一个咖位更大的例子——

重庆，早在2002年就已启动“商品房销售以套内建筑面积作为计价依据”，但税费、二手房平台呈现以及维修基金等都按建筑面积计算，新楼盘销售也会同时公示建筑面积和套内面积两个均价。

各地发文件“在销售环节按套内面积计价”，短期看更像是是官方敦促开发商让利促销，仅此而已。

大伙儿原本想着按建筑面积计价是笔糊涂账，现在把话说开了突然发现彻底不糊涂了：

甭管你买房时咋计价，那是开发商和购房者之间的事儿；

但是缴纳契税税费、物业费、采暖费、维修基金还得按建筑面积执行。

这回真不糊涂了…

之所以越来越多的城市热衷于如此火急火燎地搞促销，原因有且只有一个：

房子不好卖了，必须千方百计去库存！

众所周知，自今年9月下旬起，国家队多部门密集出台一系列救市新政——

确实有效果！

根据中指研究院监测数据显示：1-11月，一线城市销售面积同比下降14%，但10-11月同比增长40%。

最近两个月内，北京、上海、广州、深圳新房销售面积同比分别增长10%、16%、70%和124%。

1-11月，二线城市新房销售面积同比下降10.9%，降幅较1-10月收窄2.3个百分点。

虽然二线城市内部强弱分化十分严重，但救市组合拳依旧在近一两个月取得了效果。

相比之下，三四线城市的情况就远没有那么乐观了——

截至11月底，100个城市中一线城市、二线城市和三四线的新建商品住宅库存总量分别为3052万㎡、26571万㎡和22487万㎡。

三四线城市库存面积约占总库存规模的43.15%！

以上三档能级城市的库存规模环比增速分别为3.2%、1.5%和2.6%，同比增速分别为-2.9%、-0.9%和6.7%。

也就是说，三四线城市不但库存规模大，而且去化形势比之前更加不乐观！

以这次号称“打响取消公摊第一枪”的湖南衡阳为例：

2023年，该市商品房销售面积较2021年高点时下跌24%，销售额较高点时下跌了29%。

到了2024年上半年，商品房销售面积只有164.55万㎡、销售额75.07亿，同比跌幅均在25%上下。

拉出来肇庆、张家口、湘潭等等三四线城市的销售数据来看，情况大差不差。

在这种情况下，从计量口径上来一把促销，也就没啥不能理解的了！

你想，取消公摊后房屋计价面积就会减少，可总价不一定变化，这样一来单价兴许还有“惊喜”…

咱打个比方，一套房建筑面积100㎡，公摊20%，实用面积是80㎡。

你按照建筑面积卖，总价100万来计算，单价就是10000/㎡；取消公摊面积后，若总价不变，单价就变成了12500/㎡。

退一步讲，真的来一波促销大礼包，那单价不也没咋变，甚至还能“涨”不是？

好吧，你跟我这儿卡统计学的bug呢？

当然，推行商品房销售套内面积计价，还是有不小的积极意义！

首先，能让市场更加透明、让购房者清楚花多少钱、能买到多大生活空间，纠纷也会少许多，之前青岛掏110㎡的钱，套内只有不到70㎡的事儿会被杜绝；

其次，得房率被改写，平米基数被做低意味着首付压力、月供压力都会跟着下行，进而改善购房意愿，这对于稳预期来说作用不容小觑；

最后，按套内面积计价，虽然与我们大多数人以为的“取消公摊”不是一会儿事，但这很有可能是全面取消公摊面积的关键环节。

尽管我们尚不能确定与面积相关的契税、物业费、取暖费以及维修基金等会在何时、以何种方式再度优化，但如果销售环节都要死守建筑面积计价，那持有阶段的红利更不用奢望。

而且我相信，“取消按建筑面积计价”很可能是2025年房地产领域的一项非常重要的工作，越来越多的城市会加入到这个行列里来。

然而，如果你因此而担心二手房的天被干塌，属实是多余了！

从目前的情况看，这种新的计算方法即便真的全国推广也不太可能对现有的二手房价格体系构成多大影响——

它既不会改变新售出商品房的持有成本，又不会提高这批房源的实际得房率。

即使真正到了存量房市场，房源间最显著的差异依旧是地段、配套、房龄，至于您当初买时用的是啥方式计价，who care？

如果真要说哪种类型的“取消公摊”会对现有的二手房构成降维打击，那也得是目前一些发达省市出现的超高得房率住宅。

且不说房龄的问题，这类新型住宅得房率90%就是90%、100%就是100%，说阳台、平台不计入面积就是不计入面积…

这远比以哪种单位计价来得更加实实在在，其本质是在用产品力自身的更新迭代去实现购房者的“所见即所得”。

如果您要自住，这类新型产品当然会有更好的舒适度，如果您要交易，它也明显有更好的议价能力或是流通属性。

巧合的是，目前这类房产品主要是集中在北京、江浙沪、广东等一些发达地区。

而且，开发商也更愿意在头部城市的更核心地段打造新一代住宅，既为房企梳理口碑上的先声夺人，又能服务其快速去库存、化解债务压力。

你瞧，好城市、好地段、好产品算是来了波彼此奔赴。