房贷利率频繁上调，莫忽视对市场预期影响

▲资料图：房贷利率上调令关注楼市的人群产生不少心理波动。图/新华社

继10月底11月初，一波城市相继回调房贷利率，首套房贷重回“3字头”之后，据第一财经报道，近日，又有城市被曝出调高房贷利率：杭州首套房贷利率再度上调，最低涨至3.1%。据了解，这已是杭州在11月的第二次上调。

房贷利率上调令关注楼市的人群产生不少心理波动：有的购房者看上个月利率还是3以下，现在突然涨了，后面是否该等降下来再出手？另一部分人则会因此犹疑是不是因为楼市又要火了，贷款买房的人多了，以至于银行都等不及开始上调利率？要不要“抢跑”入市？

在许多购房者的眼中，当下是否买房，除了刚需，房贷利率的高低也是重要因素。虽然这一波房贷利率回调未必真的与楼市相关，但频繁的利率政策变化确实会影响到市场预期，而这是应该尽量被避免的。

从目前看，此次部分城市房贷利率上调应该主要是出于银行内部原因，其一重目的是追求更多利润空间。房贷利率太低可能压缩银行利润，影响其经营稳定性。

虽然目前房贷利率还说不上过低，但此前为了稳楼市房贷利率一路下行，确实也造成了银行收益的波动，适度上调房贷利率有助于银行维持更理想的息差水平，保持稳健运行。

根据国家金融监管总局发布的2024年三季度银行业保险业主要监管指标数据情况，截至2024年三季度，国有行、股份行、城商行、农商行和外资行的净息差水平分别为1.45%、1.63%、1.43%、1.72%、1.44%，均跌破1.8%的“预警线”。

其二，从一些城市房贷利率上调可以发现，都是针对新发放贷款客户，对存量房贷客户无影响，且调整的是加点。

10月21日，人民银行公布新一期贷款市场报价利率（LPR），1年期和5年期以上LPR双双下降25个基点，这是今年以来LPR的第三次调整，也是有史以来降息幅度最大的一次。调整后，国内房贷利率普遍步入“2”字头。有的城市甚至降至2.6%，导致商业房贷利率与公积金贷款利率出现倒挂现象。

因此，部分城市将商业房贷利率上调至3%以上，可以保持两者之间的合理利差，维护公积金贷款的普惠性。

其三，观察房贷利率上调的这一批城市，如广州、佛山、南京、苏州、长沙、武汉、杭州等，都是楼市比较活跃的经济较发达城市，其实也有一些“因城施策”的因素在内。

也就是说在这些城市，房地产市场有止跌回稳的迹象，其更有上调房贷利率的底气。根据第三方研究机构中指研究院12月1日发布的《百城价格指数报告》，房地产市场出现阶段性“回稳”，11月百城二手住宅价格打破百城连续7个月全跌局面，深圳、成都等4城二手房价格环比止跌转涨；百城新建住宅价格环比上涨。

上调房贷利率对金融业无疑是利好，其打消了市场对利率无底线下降的预期，也实时叫停了无序的、内卷式的价格战竞争。但频繁的利率变化对楼市整体而言却不一定有利。

2024年是楼市的“调控大年”，以深圳为例，截至11月25日，该市今年已出台重磅楼市政策16次，涉及房贷利率、公积金额度、房产税费、购房名额、购房首付、限售政策、财政刺激等多个方面。这也是全国的基本情况，正是在一系列稳楼市的有力政策之下，楼市才逐渐有所向好，购房者的信心才有所恢复。

信心是楼市复苏的关键，但现阶段这种信心既是珍贵的也是脆弱的，需要细心呵护。而利率政策的频繁变化，则很可能会伤害到信心的建立。

楼市信心复苏的重要基础是政策的稳定性和可预期性，房贷利率作为购房成本的重要变量，其频繁变化很容易干扰购房者的决策判断。

在当前复苏阶段，对楼市的支持力度需要稳定加强，通过一贯性和稳定性的政策措施，逐步修复购房者对市场的信心。与之相对，应尽量避免短期内频繁调整造成市场预期的反复波动。

面对楼市大局，银行系统多忍受一段时间低利率的代价是值得的。退一步说，即便这一批涨利率的城市属于“因城施策”，也应尽量避免形成大面积跟风，尤其是在那些房价跌幅巨大的中小城市，市场未曾企稳之前，保持一个对购房者更友好的利率仍然非常重要。

撰稿 / 信海光（媒体人）

编辑 / 迟道华

校对 / 杨利

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