楼市政策“组合拳”来了！
中国发展改革2024-10-17 14:05
“中国房地产在系列政策作用下，经过三年不断调整，市场已经开始筑底。”在10月17日国新办举行的新闻发布会上，住房城乡建设部部长倪虹表示，对房地产止跌回稳充满信心。
自9月底中央定调“促进房地产市场止跌回稳”以来，楼市利好政策频出，各项配套措施也在不断完善。今日举行的发布会继续透露称，要通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；要将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿；支持地方政府使用专项债券回收存量土地等。
“一揽子”重磅政策将如何影响房地产市场？对此业内专家进行了多方解读。
100万套城中村改造拉动需求
为促进房地产“止跌回稳”，住房城乡建设部会同财政部、自然资源部、人民银行、金融监管总局等部门，指导各地迅速行动，抓存量政策落实，抓增量政策出台，打出一套“组合拳”，推动市场止跌回稳。“组合拳”概括起来，就是四个取消、四个降低、两个增加。
“两个增加”之一是，新增城中村改造和危旧房改造。倪虹公布，将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造，并将主要采取货币安置的方式。
据有关调查，仅在全国35个大中城市，需要改造的城中村就有170万套，从全国其他城市来看，这个量还会很大，其他城市也有改造的需求。这次提出新增实施100万套，主要是对条件比较成熟、通过加大政策支持力度可以提前干的项目，同时采取货币化安置的方式，有利于群众根据自己的意愿和需要来选择合适的房子。
此前在2014年房地产稳发展的过程中，棚改工作是楼市快速走出低迷行情的重要工具。彼时在提出积极推进棚改货币化安置后，三四线城市去库存浪潮快速开启。当时，因货币补偿的及时性和便捷性，棚改货币化安置的推进，直接激活了商品房销售环节，阶段性解决了房地产库存高企和经济下行的问题。
如今再次提出的“城中村”改造，将对行业产生多大连锁反应，也就引发业内关注。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，这是此前房地产三大工程后，对“城中村”赋予新的使命。同时此次明确提及了货币化安置的方式，与2014年的模式有很大的相似性，预计“城中村”改造工作将成为消化住房库存的重要动力。
同策研究院研究总监宋红卫也认为，“城中村”和危房改造政策对于核心城市影响较大，本次提及的改造规模较大，并明确采用货币化安置，这将会直接带动核心城市楼市成交量的上升，量的上升会加快价格止跌回稳，量升才能价格稳。
据同策研究院此前调研，在上海动迁安置的货币中，60%会再进入到楼市中，按照这一比例，有可能会带动60万套的新购置住房的需求，这对于核心城市止跌回稳有积极作用。
值得一提的是，2018年，国务院常务会曾提出，对商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。此后的城中村改造安置多强调以实物安置。如今的货币化安置方式又将以何种方式推进呢？
严跃进预计，此次将以发放现金和房票的方式推进，按照目前各地推进的情况，房票的可能性要更大，这也和近期“消化存量优化增量”的工作思路完全对接。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此次100万套货币化安置 ，预计是拆迁户拿着货币或房票到市场上选房，既有利于推进“城中村”改造，也有利于消化库存。预计后续将全面盘活存量，直至库存压力消解，从而引导市场预期。
此外，100万套并不是最终改造规模。倪虹提及，调查显示，仅在全国35个大中城市，需要改造的城中村就有170万套，从全国其他城市来看，这个量还会很大，也可以说，其他城市也有改造的需求。同时，全国城市需要改造的危旧房有50万套。这次提出的新增实施100万套主要针对条件成熟、通过加大政策力度可以提前干的项目。
严跃进认为，这也意味着后续“城中村”改造要提前干和加紧干，预计工作节奏会明显提速，这也将成为新一轮发展要格外关注的市场机会。
宋红卫预计，这次政策将采取分步实施的方式，目前公布的量都是可实施的。当前的100万套是35个城市的指标，后面还有299个地级市。
业内认为，这一举措为当前在消化库存方面提供了更大的动力和支撑，对更好更快解决安居工作和更好消化库存房源等具有积极作用，对于房地产供求关系的进一步优化具有积极意义。
“白名单”信贷规模将超4万亿
在当下房地产市场，保交房工作既是保障民生的重要工作，也有利于提振房地产市场信心，防范化解各项风险。
为了打好商品住房项目保交房攻坚战，此前8月份，住建部会同金融监管总局组织各地进行了一次“大起底”，全面排查在建已售未交付的商品住房项目，锁定了按照合同约定应该在今年年底前交付的396万套住房，作为保交房攻坚战的目标任务。
在10月17日国新办举行的新闻发布会上，住房城乡建设部部长倪虹再次阐述了该工作的思路。他表示，对于保交房攻坚战，要一手抓“白名单”，解决项目建设资金问题；一手抓项目进度，按照市场化、法治化原则“一楼一策”、分类推进，争取住房早日交付。
“对于资不抵债项目，提出按照法治化、市场化原则，加快破产重整或者清算，切实维护购房人合法权益，对于违法违规、坑害购房人利益的行为坚决查处，绝不让他们金蝉脱壳，也不让他们蒙混过关。”倪虹称，既要把房子建成，也要把房子建好，把验收合格房子早日交到购房人手上。
为助力保交房工作的开展，早在今年1月份，住房城乡建设部便召开了城市房地产融资协调机制部署会，深入贯彻落实中央经济工作会议精神，关系房地产项目融资和保交房的“白名单”开始落地。
那么截至目前，这项工作进展如何？在10月17日国新办举行的新闻发布会上，国家金融监管总局副局长肖远企表示，截至10月16日，商业银行已审批通过的房地产“白名单”项目贷款金额达到2.23万亿元，预计2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。
他还表示，今年年初，金融监管总局与住建部指导建立了城市房地产融资协调机制，把合规房地产项目都纳入“白名单”，推动金融机构增强对房地产项目白名单项目的融资的支持力度。下一步，要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到应进尽进，应贷尽贷，满足项目合理融资需求。
与此同时，要优化贷款资金的拨付方式，做到“应早尽早”。今后，商业银行和房地产项目公司在协商一致的情况下，可以将全部贷款提前发放给房地产公司开立的项目资金监管账户。
肖远企举了一个现实案例，他称广东珠海有个住宅项目，前期已出售了部分房屋，后来因为种种原因，项目处于停工状态。城市融资协调机制建成以后，省级、市级等多个层级建立了相应的融资协调机制，使得该项目符合纳入“白名单”的标准，某国有大行对该项目新增了贷款6亿元，项目很快就复工建成、成为畅销楼盘。
“白名单制度是当前房地产保交房工作中的重要抓手。对于房企而言，白名单制度和解决资金压力有直接关系。此次白名单制度扩容，确保房地产保交房工作全面推进，将为后续购房信心增加动力，也可持续推进房地产市场的健康发展、止跌回稳。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，融资对接机制已经落地近两年，此前存在的问题是，进入白名单的项目授信额度比较大，但审批和融资落地的规模小。此次新发布规模翻了不止一倍，这意味着，不仅要扩大“白名单”覆盖范围，还要彻底打通从“白名单”到“融资落地”的堵点，加大问题项目修复力度，确保合规项目“应进尽进”，“应贷尽贷”，为保交房提供坚实基础，从而彻底修复居民信心。
专项债聚焦房地产堵点问题
如何盘活存量资源、加快促进市场供需平衡，是当下房地产的工作重点。
日前财政部方面指出，考虑到当前各地闲置未开发的土地相对较多，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目，同时支持用好专项债券收购存量商品房用作保障性住房，引发市场极大关注。
在今日召开的发布会上，财政部部长助理宋其超表示，这两项政策聚焦房地产市场的堵点问题，既是推动房地产市场止跌回稳的重要举措，也是扩大专项债支持范围和用作项目资本金领域的重要内容，有利于促进土地市场供需平衡，缓解地方政府和房企的债务压力，也有利于增加保障性住房来源，增进民生福祉。
宋其超介绍，在具体操作上，关于专项债用于土地储备，主要是支持各地结合实际情况，与存量土地的业主企业合理确定收购价格，妥善处理回收存量土地涉及的债权债务关系，合理确定专项债券项目内容和地块范围，及时安排债券发行和支出，提高土地资源的利用效率和债券资金的使用效益。
同时，支持专项债收购存量商品房用作保障性住房，这项政策主要是由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场化运作，在确保项目融资收益平衡的基础上，地方可安排专项债券收购存量商品房用作保障性住房。该政策将与其他相关支持政策协同发力，进一步拓宽地方的资金来源渠道。
宋其超称，下一步，财政部将会同相关部门抓紧明确政策的细则和要求，推动政策尽快落地。
历史上，土储专项债主要发行阶段为2017年7月至2019年9月，源于2017年5月财政部、原国土资源部联合印发的《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》，指地方政府为土地储备发行，以项目对应并纳入政府性基金预算管理的国有土地使用权出让收入、或国有土地收益基金收入偿还的地方政府专项债券。
据天风证券统计，2017～2019 年，土储专项债年度发行规模分别约为2425亿元、5905亿元、6765亿元。土储专项债发行期间，土储成为专项债重点投向领域，占比在35%左右。
此后，因专项债过多用于棚改、土储两大领域，为了引导专项债投向基建领域，2019年9月，国常会宣布专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目。
不过，近年来随着房地产行业的深度调整，原有对于土储专项债的约束已发生变化。
今年二季度以来，地产投资增速始终在-10%左右震荡，同时，年内商品房销售面积增速始终在-20%左右震荡，表明土地市场持续低迷。同时，地方政府及下属平台参与拿地及收储均涉及资金沉淀，较大债务压力下资金短缺或同步影响土地市场热度及收储推进进程。
业内认为，在当前的市场背景下，加大土储专项债运用有一定必要性，有助于稳定房地产市场。专项债发行作为资金补充的作用，如财政部次此发布会所明确“既可以调节土地市场的供需关系，减少闲置土地，增强对土地供给的调控能力，又有利于缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力。”
据天风证券测算，通过供给侧收储主动去库存使广义库存去化周期回落至20个月以内，则收储面积需达5.5亿平左右，则收储所需资金体量约在2.7万亿元左右。不过，天风证券指出，也不可高估土储专项债，土地出让金或者政府基金预算收入的改善，还是需要地产本身止跌回稳，关键一环在于需求端。
(本文来自第一财经)
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