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转眼进入到四季度，有房企还在蓄力卖房，营销造势，也有房企已经开始行动起来为明年攒粮食了。

下半年来，西安土地市场少见的看到了拿地海报。奥体、浐灞、经开等开发用地陆续成交。

节前，招商摘得了奥体核心的绝版地块，灞河首排，又临近长安云、奥体中心以及铁一陆港小学，算是聚集了板块内的各种强ip。因其白菜心的位置，9889元/㎡的楼面价成为新地王也是毫无悬念的。

69亩的规整地块，叠加临河的优势，本身容积率又只有2.2的低密属性，高端改善的特征已经具备了，对于想在奥体改善的客群可以等一波。

图源：地产视线，下同

时隔多年，浐灞的赵村城改地终于有消息了。首发2宗合计84.4亩住宅地拍出，被陕西嘉樾房地产开发有限公司以4.8315亿元的底价摘得。

按照40%反算，CB2-7-971与CB2-7-974这两宗地楼面价分别为5651元、5677元/㎡。

赵村城改

本身位于浐灞三环内，约484亩的体量，整盘还有中小学用地规划。周边的保利、天朗等多个成熟社区，生活氛围已经起来了，距离板块内关注度较高的浐灞一小创新分校、西大附中浐灞学校也在1公里的范围内，成熟配套是一大亮点。而短板也很明显，容积率较高，但这属于城改用地的共性问题了。据说信达可能也会参与到开发阶段。

上周，经开区也有2宗土地成交。经开一期，凤城一路的13.7亩住宅地底价成交。拿地房企为西安经发城市发展有限公司，曾开发城市锦上。而新成交的这宗地就位于城市锦上西侧。

地块的容积率虽然只有2.0，但是项目本身地块较小，发挥空间也会比较局限。

除了国企开发，这块地本身最大的卖点应该是东侧的经开第一学校了，约400米的直线距离，优质的教育资源肯定会吸引到一些购房者关注。

另一宗地位于高铁新城板块，被陕西欣多升房地产开发有限公司摘得。地块位于明光路与元朔大道交汇处东北角，西侧靠近地铁4号线元朔路站，北边就是在建的复星丝路中心。周边像明丰伯马都、中建财智广场已经入住，基本的生活氛围已经起来了，同时东南方向还有一宗中小学用地规划。

项目总占地29.681亩，住宅兼商服性质，折合楼面价在6065元/㎡。其实相比去年同期摘地渭河南的白桦林隐，这宗地的地价是有所下调的。当时白桦林隐的楼面价是在7163元/㎡。除了本身地块质素原因外，肯定也有向市场向开发商让步。

10月12日城西土门板块28.3亩开发地成交，开发商为德方长安，曾开发过伊顿公馆。项目为莲湖区重点建设项目，因此案名早已经确定，为伊顿悦府。

地块距离8号线土门站约500米，一路之隔就是土门街心花园，周边还西电医院、西安医学院第一附属医院等医疗配套。本身位于成熟区域，所以周边的生活配套非常完善，但这其实也对应了城市界面不会有非常大的改变。

项目规划1栋安置楼、1栋写字楼、4栋商品住宅。首发会推出建面约106㎡、143㎡的高层、小高层产品，2梯2户、2梯4户，预计11月底会面市。

从近期的这几宗土拍以及供地能清晰的发现：

一是民企的参与度有提升，虽然拿地规模不算大，但是像陕北房企、本土民企德方长安这些卡里有钱的企业还是愿意参与到地产开发建设，对比之前的城投托底，这也算是好现象了。

二是供地诚意，这些地块本身都有非常明显的标签在身上，比如奥体核心、浐灞三环内、城墙一环、经开一期已经在对应改善、刚需、地缘性客群了。

三是成交规模，盘了盘，1-9月大西安市范围成交住宅地约5867亩，看着不少，但其实西咸及远郊占了很大部分。而去年同期光西安主城的成交都达到3682亩了，2022年主城成交在4233亩了。

当然，不止西安如此。据统计2024年前三季度土地成交规模较去年同期再度下降20%，创下2010年以来全国土地交易规模的新低。

接下来的四季度，西安还会有一波土拍，值得关注的是主城供应量、成交量是否会有较大增长？这意味明年新房市场的供需关系是否能缓和。是否在航天、曲江等供应紧缺板块有优质土地供出？在西安市场下沉的时候土地条件是否有改善，2.8容积率我认为还有下降空间。

在商品房从“量”到“质”发生变化的时候，在不断强调“好房子”的当下，土地位置、条件无疑是先决条件，理应顺势而变。