“大户型时代”来临，多城出台政策鼓励购买大面积住宅
第一财经2024-09-25 10:04
最近正在买房的上海市民张可发现，在不少楼盘的“一房一价表”中，大户型住宅的单价比小户型高了数千元每平方米，而且总是先被抢完。
张可记得自己12年前买房的时候，还是流行小户型的时代，小户型不仅单价高，而且卖得更快，新房楼盘卖到最后剩下来的都是大户型产品。
这样的市场变化让张可觉得有些惊讶：“市场悄然转变了！大户型的时代到来了。”
今年以来，四大一线城市及部分核心城市纷纷出台楼市新政，鼓励大户型房产的交易或者鼓励房企开发更大面积的住房产品。58安居客研究院近期披露的数据显示：上海新房市场已逐渐转变为以改善型群体占主导的市场，刚改型三房产品在新房市场上的供求都占绝对主力，140平方米以上的豪宅类产品有爆发的趋势；广州楼市对于经济型三房、四房产品需求高，这类产品已经供不应求。
有开发商人士对记者表示，房企正在研究更大面积段的新产品，不过，目前在一线城市，100平方米左右的三房两卫紧凑型三房，仍然承载了最多的客群需求。
核心城市纷纷鼓励大户型交易
近期北京出台新政，宣布执行多年的普宅、非普宅标准或将取消，这被业内视为鼓励大户型房屋交易的一项举措。
9月20日，中共北京市委贯彻《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》的实施意见（以下简称“意见”）发布。意见提到，优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准。去年，北京市曾对普宅认定标准进行优化，将单套住房建筑面积从140平方米增至144平方米，并取消了总价限制。
普宅认定标准的调整，主要影响房屋交易契税——在个人出售房屋时，出售2年以上的普通住宅，免征增值税，出售2年以上的非普通住宅，差额征收增值税，税率为5%。
而一旦北京正式取消普宅和非普宅认定标准，大户型房屋的交易契税将进一步降低。
约一个月前，上海也放开了执行18年的“7090”标准——8月27日，上海市住建委、房管局和规资局联合发布《关于优化本市新出让商品住房用地套型供应结构的通知》，通知明确，中小套型住房建筑面积标准较之前有所提高，这意味着发布了18年的“7090”政策在沪落下帷幕。未来，将有更多大户型住宅进入市场。
所谓“7090”政策，源于2006年住建部出台的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，其中明确，商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到70%以上。
而最新通知则明确，上海多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米，这一标准比原标准多出10到20个平方米。在中小套型住房供应比例方面，中外环间区域不低于70%，中环以内区域不低于60%，新城和南北转型重点区域不低于60%，外环外其他区域不低于50%。
此前，上海临港管委会曾做过一次调研，78%的人才希望购买90平方米以上的住房，其中又有约一半人才，希望购买120平方米以上的住房。
而最新调整意味着，上海楼市以后即便“小户型”也是100平方米起步了。
另一个一线城市深圳早于上海5个月就取消了“7090”政策。今年3月26日，有消息指深圳市规划和自然资源局发布关于停止执行《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》的通知，随后深圳市规自局相关人士对外表示消息属实。
一线城市广州则以放开大户型住宅限购的方式鼓励大户型房产的交易。今年1月27日，广州市人民政府办公厅印发《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，该通知提出，在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。
直辖市天津也紧跟广州的步伐，今年4月出台新政宣布天津户籍居民在天津市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格，不久后又宣布北京、河北户籍人口及就业人员可以享受天津市户籍居民同等购房政策。
上海140平米以上户型需求爆发
鼓励购买大户型的楼市政策不断出台，是否意味着楼市的需求结构已经改变？
过去，在刚需时代，小户型的单价普遍要比大户型高，因为小户型需求更大，更适合第一次买房的人群“上车”；然而近几年来，楼市的定价策略已经悄然转变，现在多数楼盘的大户型单价定得要比小户型更高，而且还能更早卖完。
58安居客研究院近期研究了多个核心城市历年户型产品供需变化，其披露的最新数据显示，上海新房市场已逐渐转变为以改善型群体占主导的市场，刚改型三房产品在新房市场上的供求都占绝对主力，140平方米以上的豪宅类产品有爆发的趋势，去化周期相对较短，140平方米至180平方米的四房产品颇受欢迎，与此同时，开发商在做新项目时，是否推两房产品应谨慎决策。
该研究院的数据还显示，广州楼市对于经济型三房、四房产品需求较高，这类产品供不应求，在生育政策放宽的背景下，购房者对于拥有多个卧室的住宅需求正在逐渐增长，其中便以广州最为突出。
据克而瑞研究中心，今年上海的大户型以及高端住宅成交火爆，上半年，上海总价超过3000万元的大户型高端住宅共成交1544套，规模是近10年来最高。
58安居客研究院院长张波对第一财经记者表示，当前房地产行业来到一个关键性的“拐点”，市场已经从解决“有没有”转向解决“好不好”的发展阶段，提升住房品质、让老百姓住上更好的房子，是房地产市场高质量发展的必然要求，然而现阶段市场确实存在结构性供给不足，很多区域市场存在户型产品供需不匹配的情况。
从当前买房的主力群体来看，“95后”“00后”等世代的年轻人买房时会需要更大的私人空间，年轻父母则需要能放下婴儿床的卧室以及育儿空间，独生子女家庭也要考虑与父母同住，因此大户型的需求攀升是主流趋势。
不过，张波告诉记者，供需不匹配是动态的，未必所有城市都是大户型的供应有缺口，以长沙为例，疫情前150平方米以上的大户型非常抢手，但近年来长沙出现大量小户型购房需求，大户型购买需求反而在减少，张波表示这跟长沙的人口流动有关，在长沙开放限购以后，有大量湖南其他地市的居民来到长沙买房，但是他们的需求以小户型为主。
一家央企开发商从事产品设计工作的人士告诉记者，尽管人人都想住更大的房子，但大户型是否真的受市场欢迎，也与大的经济环境以及居民购买力息息相关。
该人士表示，“7090”政策端放松以后，业内关注到上海很多新出地块的产品设计并没有作出激进的、特别大的调整，由于购买力的下降，在一线销售中，开发商发现不少购房者对于房屋面积变大无感，反而对总价提升更为敏感。
“在实际工作中，我们感受到100平方米的紧凑型三房两卫，仍然承载了最多的客群需求，从单身、新婚到有孩家庭甚至三代同堂，而对于开发商来说，做产品定位就要适销对路、能抓住主流客户。”该人士说道。
过去楼市的主流户型“百平三房”一般来说套内面积仅有70多平方米，尽管能实现极致的功能追求，但也因过于紧凑而产生许多居住痛点，比如主卧放不了床头柜、最小的房间甚至摆放不了一张床。
上海一位开发商内部人士告诉记者，“百平三房”虽不会被市场淘汰，但也将会逐步被优化，比如原本100平方米以内的产品，现在会做到105平方米左右，开发商也在尝试做更多面积在100至120平方米的产品，此外，改善型面积段在楼盘中的配比，也由20%左右调整到40%。
（应受访者要求，文中张可为化名）
(本文来自第一财经)
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