01

香港楼价，跌回八年前

和内地一样，香港这三年也在忙着救市，而且招招都相当劲爆。仅2023年以来，就有三次大招。

第一次，降首付。

在此之前，香港价值1000万港元以下的自用住房，按揭比率最高为60%，且按揭贷款额不得超过500万港元；1000万港元以上住房，按揭比率上限是50%。

现在调整为，1500万港元以下的住宅，可以贷款70%，也即首付比例从之前的50%降至30%。

此外，香港还对非住宅物业的首付进行了下调，非住宅物业的按揭成数上限由五成提升至六成。也即首付比例从50%降至40%。

第二次，是降印花税，延长贷款年限。

去年10月份，在《行政长官2023年施政报告》中，香港提出

1，特区政府会优化公营房屋系统建设。其中，香港房屋委员会将会放宽资助出售单位按揭贷款保证的安排，包括延长二手市场最长30年按揭贷款保证期至50年，让买家可获得年期更长的按揭贷款，有助单位流转。

2，将下调香港永久居民的新置业印花税，由15%降低至7.5%。

第三次，就是“撤辣”，直接取消额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。这可以是香港执行了14年之久的措施。

撤辣之下，效果还是非常明显。

美联物业数据显示，撤辣后3个月（2024年2月28日-2024年5月26日），一手住宅成交量达到7314宗，而撤辣前3个月（2023年12月1日-2024年2月27日）仅为1952宗，前者是后者的3.7倍。

但5月份开始效果减弱。香港住宅楼宇买卖合约数量从4月高点下降至5546套。6月，成交数量进一步下降至3856套，与今年1月的成交水平（3477套）相当。

8月香港整体物业（包括一手私楼、二手住宅、一手公营房屋、工商铺、纯车位及其他等）注册量录4729宗，较7月5262宗下跌约10.1%，创近半年来的新低。

香港还算好的，效果还有三个月。内地一线城市现在的救市效果，也就一两个月。

相比于成交量，香港房价在三个大招之下，并未改变下行趋势。

据香港土地注册处数据，

楼价方面也已下跌至2016年9月底时的水平，中原城市领先指数CCL（中原地产按周统计的楼价指数，用来反映楼价走势）最新报138.68点，为近8年的第3低位，该指数自2024年以来累计下跌5.79%，较2021年8月191.34点历史高位跌27.52%，较2024年3月撤辣前的低位也下跌了3.03%。

界面新闻对此报道的新闻标题是，“香港楼市“撤辣”半年：楼价跌回八年前，内地买家较高峰期减少近七成”。

02

香港楼市下跌逻辑

香港下跌的逻辑，和内地有相同之处，也有不同之处。

相同之处在于，都是泡沫太大，经济增速转弱，到了需要调整的时候。

不同之处在于，香港主要受累于美国加息。而内地，主要囿于供大于求的基本面、大环境转变、预期与信心缺失。

从香港房价变化走势来看，香港这一轮房价调整，始于2022年年末。

香港这一轮房价调整的逻辑，主要有二：

第一，上涨太久了，到了调整的节点。

香港房价持续上涨时间太久，过去五、六年都处于一个上升通道当中，累计上涨的幅度非常高。其房价绝对值位居全国第一。

香港房价高点时期，均价差不多是17万元人民币/平方米。香港的薪资虽然比内地高得多，但照样也顶不住这么高的房价。

平均薪酬2万元，要买均价十几万一平米的房子，简直是天荒夜谈。

所以，香港是一个极度折叠的城市。有钱人可以住动辄几千万、上亿的房子，底层居民只能蜗居在笼屋、太空舱、阳台屋、货柜屋，水管屋、劏房等各种各样奇葩房屋内。

而这是香港的供地结构导致的。香港的供地结构，和其货币自由流动的属性，决定了这座城市的房价，易涨难跌。

第二，多个利空叠加，扭转势头。

2022年受疫情影响叠加加息影响，香港遭遇了资金撤离、经济疲软、人口转向、利率狂飙，共同迫使香港房价大转向。

2022上半年，香港成为黑天鹅的漩涡。

受此影响，香港的经济当年上半年出现了负增长。2022上半年香港GDP同比下降2.6%，GDP折合1.12万亿人民币。

当年人口也减少了6.83万人。

更大的影响在于，香港的金融排名后退，被新加坡超越，退居到了全球第四位。新加坡成为了亚洲最大的金融中心。

屋漏偏逢连夜雨，美国在2022年开启加息浪潮。而港元与美元在联系汇率制下深度绑定。利率从2022年年初的0.5%一直加息至如今的5.75%。

货币政策收紧，对楼市构成利空。叠加经济负增长的影响，最终让香港的房价转头。

界面新闻披露，2022年香港全年楼价累跌15.59%，创下1998年以来最大年度跌幅。与此同时，负资产宗数急速增加。

进入2023年，香港虽然扭转了人口下行，但楼市疲软状态并没有发生改变。

香港特区政府差饷物业估价署此前公布，2023年香港全年私人住宅楼价指数累计下降约6.8%，连降两年。香港2023年的整体楼宇买卖合约登记数为5万8023宗，为1991年中原地产开始记录该数据以来的最低水平，二手住宅销量也创28年新低。

进入2024年，在撤辣之下，成交量有所起势，但房价则一路下跌。

去年7月份，香港房价在下跌了一年半时，均价仍高达15393港元/平方英尺。

换算成人民币与平方米计价，香港的均价则是15.2万元/平方米。

到今年9月10日，香港整体均价跌到了13021港元/平方英尺，换算成人民币/平方米则是12.8万元/平方米。

12.8万元/平方米的均价，依旧位居中国城市第一，依旧位居全国房价最高行列之中。但相比于高点时期，的确下跌了不少。

03

香港楼市与内地的不同

美联储降息信号已经传来，不到两周后的议息会议，大概率会下调利率。

届时香港必然跟进，这会成为香港楼市的一个转捩点。摩根士丹利预测，美国降息带动香港降息后，香港房价有望在明年恢复5%。

香港楼市，是一个被资本过度炒作的市场。如果按照内地逻辑，其泡沫早就该破裂，但纵观香港楼市过往的调整周期，都很短。

这一轮大概率也是一样。

其逻辑在于：

一方面，香港面积有限，而人口随时可以增加。

另一方面，香港本来就是一个依靠纯粹的玩金融的城市，这座城市的大部分资产抵押，都是房地产。

恒基兆业——李兆基家族，持有农地面积约4500万方呎，占四家总量的45%左右；目前未表态。

新鸿基地产——郭得胜家族，持有农地面积约3000万平方英尺，占比约达三成；表态愿意配合。

新世界地产——郑裕彤家族，持有农地面积约1700万平方英尺，占比大约17%；宣布捐出300万平方英尺

长实——李嘉诚家族，持有农地面积约900万平方英尺，占比大约9%。目前未表态。

第一，宏观经济周期、宏观大环境以及全球局势带来的不确定性，让有钱人没有信心和预期买房投资。而且，之前炒房投资收获的人，正在寻求离场，落袋为安。

第二，当下的收入和失业，让相当一部分买不起房的人，更加买不起房。

第三，中间一小撮有首付能力的人群，在调整的环境中，选择持续观望，既怕追高，又怕踏空。

一句话概括就是，富人不买，中产不敢买，普通人买不起。

我之前说过，经济的兴盛之下的房地产兴盛，才有意义。反过来，房地产兴盛带动经济兴盛，则是虚假繁荣。

换句话说，只有经济、产业、就业、出口复苏了，楼市才会复苏。

但目前的经济复苏回环曲折。

这一点，官方早就心知肚明，所以早在2023年7月份的重要会议上，官方就明确表示：