去年的新房，已经被时代抛弃了

半个月前，广州召开了秋季土地出让全周期服务推介会。

为了这场推介会，领导们没少花心思。往常公事公办的会议室开会，升级成了隆重的活动。不仅现场有专业灯光，还有演讲台和精心制作的PPT，细节里处处是诚意。

毕竟，今年上半年，广州出让的土地，只有4宗，成交64.77亿。而去年同期，这个数字是431.2亿。

为了调动开发商的积极性，他们也豁出去了。准备的50宗地里，中心四区占了四成，不仅是商改住调规挪出琶洲南的三宗地，甚至在广州最著名的豪宅侨鑫汇悦台旁边，都挤出了一块地——面粉厂地块。

这次会议除了精心挑选了24宗靓地来介绍，还有一个重磅消息：

计容新规。

去年年底，广州刚刚发布建筑设计新规：

住宅套内半开敞空间半计容比例，由15%放宽到20%，高品质住宅的上限还可适当提高；

套内建面超144平的复式住宅，层高最高可以到7.2米等等。

半开敞空间说的是阳台、入户花园或者设备平台，在广州半开敞空间一半面积算赠送。这意味着这部分的半计容比例提高后，广州新房的得房率，将一跃升为100%。

在这之前，得房率能突破80%的，在中国已经算新房里最亮的星了。

广州最近入市的新盘里，中建海丝城、未来方洲、天河麓誉府、保利雅珺等项目，户型使用率都超过了100%。

但这次推介会上，面粉厂地块官宣被列为试点高品质地块，半开敞空间的占比，将扩大到套内建筑面积的30%，飘窗、空调外机最大尺寸提升至0.8米等。

这意味着，这个毋庸置疑的地王项目，得房率最高将达到：

130%。

价格比二手房便宜，得房率比二手房高太多，品质也将比二手房好，这让之前的存量新房和二手房怎么卖呀。

还好，这只是高品质地块限定，开发商们松了一口气。毕竟，大家手里的存量新房，日子越来越不好过了。

四个月前，老黄埔第一个百分百使用率的新盘——中央公馆入市了。

中央公馆位于老黄埔核心地段，配套自然不用多说，应有尽有。价格虽然还没公布，但开发商的操盘风格大家很熟悉，片区砸盘最狠。

原先的老黄埔三杰，除了富颐华庭，城市之光、中鼎珺合府都打起精神，提前两个月就开始做准备了。

被称为“黄埔汇悦台”的城市之光，迅速降到了4.7万，快速走量清盘。这还一度引发了老业主的维权，因为这个楼盘顶峰时曾卖到：

6万多。

已经卖到现房的中鼎珺合府，首开时价格高达5.4万，290套房直接日光。在中央公馆入市前，也早早降价，拿出一部分低楼层的小户型，单价也降到4万多了。

但中央公馆开盘的那晚，城市之光的业主还是破防了：

116平竟然只要480万。

3年前同样的价格只能买到92平，而现在居然可以116平的四房。

最近，老黄埔又来了两个新邻居，未来方洲和中建海丝城，进一步压低了三房的起步面积：

79平可以做三房两卫，108平四房两卫。

单价也卷到了3字头。

撑了两个月的富颐华庭，最终还是降价了。现在单价最低4万5左右。但中鼎珺合府已经350万就能拿下87平北向，4万出头，还可以挑选楼层。

中介告诉我，今天中央公馆召集他们开会，因为8月下旬到9月，成交比较少，业绩任务很紧，再加上临近中秋国庆，还要再做一波促销，价格可能又要调整：

有可能比开盘还便宜。

今年原本是城市之光二手房的交易元年，作为黄埔二手房市场的新进标杆，业主们想要冲向6万+，结果第一套成交是4.6万——和开盘价持平，险些破发。

而不硬撑的富颐华庭，二手成交均价已经比新房还便宜了。

今年以来，武汉、珠海、中山、福州等地也陆续更新了政策，允许通过阳台、飘窗、设备平台等增加赠送面积。

短短两年，整个房地产市场的产品质量，如同那几年飙升的房价一般，得到了飞升。第四代住宅涌现在各个城市里。

北京也是如此。带有阳台的项目越来越多，顺义新入市的青年ONE得房率最高可以到120%。

原本打算上个月开盘李嘉诚的御翠园，因为捂盘多年，过时的户型和较高的价格，出师不利：

开盘时间又双叒叕推迟了。

后来，他们将目标转向更广阔的市场，启动全球宣传计划，将在北京、香港及中国内地其他主要城市，以及多个国际都市进行推广，为楼盘开售做准备。

当然，也有为这些存量商品房考虑的城市，东莞。

这个周末，东莞市自然资源局发布通知，存量商品房也可以按照容积率新规计算。只要还没拿到预售证，都可以应用容积率新规。

条件是先向政府无偿贡献楼栋计容建筑面积的0.5%，然后开发商按首次备案的平均价回购：

交钱补票。