商品房按套内面积计价是大势所趋
中国经济时报2024-09-11 01:39
为适应房地产市场供求关系的重大变化，推动房地产发展新模式，更好保障购房者权益，实行商品房按套内面积计价、取消公摊面积是大势所趋。
夏金彪
越来越多的城市开始探索商品房按套内面积计价的销售新模式，引起市场的广泛关注。
近日，湖南省湘潭市发布《湘潭市促进房地产市场高质量发展的若干措施》，其中提到，允许房地产开发商按住房套内面积进行销售宣传。
事实上，湘潭并非首个提出可按住房套内面积计价宣传销售的城市。广东省肇庆市于2024年5月出台相关规定，明确从2024年5月1日起全市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售。安徽省省会合肥市早在2023年7月举行的全市房地产工作专题会议上就提出，为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价。
目前，商品房按建筑面积计价的销售方式和公摊面积的做法是从香港引入内地的。开发商将公共空间的建筑成本分摊到每个业主身上，以此来加快城市化进程和解决房地产开发企业资金不足的问题。1995年，原建设部颁布了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，明确了公摊面积的计算和分摊方式，使其成为内地商品房销售中的标准做法。
然而，公摊面积的做法在实际应用中存在诸多争议，公摊面积没有统一标准，最后只能由开发商说了算。公摊面积又衍生出一系列收费，如物业费、取暖费都是按公摊后的面积收费；与此同时，公摊面积上所产生的一些收益却并未分给业主。围绕公摊面积所产生的纠纷不断……
香港已于2013年废除公摊面积的做法。新颁布的法规要求，新房销售必须按照实用面积标注，否则将被罚款100万至500万港元、判处3至7年监禁；针对存量房售卖，卖家必须提供以“套内面积”和“建筑面积”计价的双份资料。
从世界范围来看，大多数国家在计算房屋面积时通常不采用公摊面积的做法。在许多国家，房屋销售时的面积计算是基于套内实际使用面积，有时也称为“地毯面积”，即能够实际铺设地毯的室内空间，不包括墙体、阳台等。
近年来，我国房地产市场的供求关系发生重大变化，各地加快推动房地产发展新模式，出台了一系列新政，其中商品房按套内面积计价销售，成为地方探索商品房销售的新方向。
业内认为，不管是商品房按套内面积计价还是按建筑面积计价，对购房成本并没有太大影响。本质上，这只是商品房价格计算方法的差异，两种算法下的商品房总价应该是相近的，只是单价会有所不同。如果商品房按套内面积计价，可能会导致商品房的单价看起来更高，因为不再将公摊面积的成本分摊到每平方米的价格中，但商品房的总价并不会因此改变。
市场预计，商品房按套内面积计价虽然对总价影响不大，但这种销售新模式将对购房者和房企产生积极的作用。对购房者来说，商品房按套内面积计价使得购房者能够更直观地了解实际购买的居住空间大小，减少了因信息不对称所引发的纠纷，实现了“所见即所得”，有助于保护购房者权益。对房企来说，商品房按套内面积计价促进房企进一步规范商品房的销售行为，减少因公摊面积不明确而产生的争议，有助于购房者更公平地比较不同房源的性价比，促进房地产市场的公平竞争。此外，商品房按套内面积计价是国际上通行的做法，也是征收房地产税的计价标准，有助于为我国未来征收房地产税做好技术上的准备。
从长远来看，我国房地产市场已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展新阶段，为适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，推动房地产发展新模式，更好保障购房者的权益，实行商品房按套内面积计价、取消公摊面积是大势所趋。
需要指出的是，商品房按套内面积计价、取消公摊面积并非一个简单的过程，涉及多方面的利益调整，还需要配套制度的进一步完善。比如，取消公摊面积后，必须明确规定新建住宅要配建不低于一定标准的共有建筑，以防范共有建筑面积可能缩水的情况发生。此外，当前，物业费的收取等都是按照建筑面积来约定，如果改成按套内面积计价，还需要完善相关法律法规，规范调整后的物业费收取标准，保护好业主权益。
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