确实，不仅是最近执行了十八年之久“7090政策”历史性的退出上海，包括之前体感上市场也有点不一样了
比如土地端陆续放宽的小户型配比，去年普陀区北新泾产业园区的一地块，对中小套型的配比要求已经下降到了30%
本质上它较低的上车门槛，让区域内刚需客群的需求也可以被很好满足
在早期2006年的时候，因为需要满足7090的规定，于是突然一夜之间全上海都出现了大量的小户型产品
很明显当所有这些小面积产品流入二手市场，也就是差不多在85平到100平之间的户型，一定是一个不小的数字
这六年间，按照上海成交了117万套二手房估算，所有100平以下的房子占比70%
换句话说，你只需要买到一套100平的二手房，就已经领先上海70%以上的购房者
尤其是中间50-80平，80-100平这两个面积段，占到总市场份额的60%
首先排除掉市区，作为老破小集中的市中心，天然存在大量的小面积户型
按理说限制了房间数，又是相对郊区的地方，无论是容积率放宽还是更多的改善需求，都更容易出大户型才对
最高的青浦北部，2023年到2024年8月，100平以下小三房的成交占比高达41.18%
包括郊区人口最旺盛的青浦新城、嘉定新城以及松江大学城，这些地方约20%的用户依然在给自己购买着一套二手小三房
由此可见，近六年来100平以下小户型都是上海二手市场的成交主流
首先当然是为了作为二手市场的补充，但更重要的是，此时此刻的新房供应其实代表着趋势
尤其是最近四年，从高点的57%掉落到38%，小户型的成交占比在不断缩小
今年年初，2000多人摇号的“超级红盘”浦开云璟，选房弃号率高达55%
而其中71%的人，都在选择供应套数更少的大户型房源
值得一提的是小户型的单价还比大户型低上1万，但意向客户还不到大户型的一半
包括今年引爆上海市场的中海顺昌玖里，据说当天选房大户型245平卖得最好，400多号进去的客户已经买不到了
本质上哪些项目在最多开渠道出售，本身就代表着还有库存，还处于销售困难
整理自：链家新房推荐2024年7月版142个项目里，最小区间面积在100平以下的项目有95个，占比66.9%
整理自：链家新房推荐2024年7月版类似建邦国宸府的90平小户型、98平的金地新乐里、95平的上实云端...
一是购买力不匹配，以刚性需求为主，再则也是因为大户型产品实在是太过稀缺，到什么程度
据统计2020年至今，整个上海新房供应超32万套（不含别墅类产品），约150㎡以上的大户型套数仅占7.5%
而现在，上海的新房市场正在迎来有史以来新房大户型供应量和成交量的双向井喷
整理自：今日房产2022年、2023年连续两年供应的150平以上大户型，都超过6000套
尤其是今年，截止目前市场供应占比高达15%，远超其他任何一年
各位随便去看现在上海的新盘，本身大户型的面积也越做越大了
包括最近开始热推的翠湖六期，入市的产品为约455-726㎡大平层
2024年1-8月100平以上大户型约成交2.2万套，占总成交套数的61.8%
如果说2020-2023年，是由于非正常时期还在10%左右苦苦徘徊，那么到了今年就是大户型小宇宙爆发
150平以上大户型成交同样也来到六年历史最高点，15.9%
当然，如果想要对比不同户型的成交价，不同小区之间因为楼盘品质不同价格肯定会有所差异
就好比不久前跟大宁金茂的中介小哥聊了聊，作为北上海大宁板块的标杆小区会更有参考性
今年大宁金茂府成交稳定，平均下来每个月2套左右，而从这些数据看
整理自：链家，仅供参考对比100平以上的大户型，成交价在13-16w/平，其中一套202平的成交价达到16.66w/平
据中介小哥所说和大户型成交周期相对稳定相比，小户型时间更为波动，快的20天最久的能有挂牌600多天才成交
就大宁金茂府来说，有小户型业主因为资金等原因会选择快速抛盘
最近4月挂牌的这套95平三房，虽然是3楼低楼层，但12.3万/平的价格确实算低价出售
反之150-200平大户型的业主，由于市场没有太多合适置换的项目以及对如今新房品质的担忧
面对金茂府这样品质较好的产品，即使是次新房也会变得更加惜售
7月去中鹰黑森林踩盘，就遇见有业主自有一套项目二期120平的房子，现在为了提升生活
整理自：各项目一房一价表，仅供参考就是你会发现虽然同样属于一个小区，但大户型天然更容易定出高价
宝华紫薇花园和前滩公馆的大户型的定价上限基本都能比小户型每平高出1万的差价
一个就是小户型里的92平三房，另一个直接跳到了198平四房
而小户型的价格大概在5-7w/平，但大户型最低也能到6w/平，高点的能到8w/平
95平的小户型和最大复式的417平单价每平能有5万的价差
这还是建立在海玥黄浦源的95平户型只做了1房，生活尺度很舒适的基础上
好，或许现在可以回答今天的标题：上海的小户型现在还好卖么
不仅整体市场70%以上成交都是100平以下的小户型
此外类似青浦新城、嘉定新城以及松江大学城，这些地方郊区人口最旺盛的区域，约20%的用户依然在选择二手小三房
伴随近年大户型供应量的上涨，大户型产品卖得越来越好的同时也比小户型卖得更贵些
本质上也是因为过往占据主流的小户型，并没有真正满足用户改善的需求
尤其是类似85-100平的小三房，更多是伪三房的概念
按照75%的得房率来算，所谓第三个房间大概也就8个平方，作为卧室一定是非常局促
对于这些品质不足以匹配市场的小户型，如今这类产品唯一还拿得出手的二手市场成交量
有用
