天津，试点给房子养老了！

我住过晋北窑洞，住过土坯房，住过砖瓦房，窑洞的确是冬暖夏凉，但真正从土崖上挖出来的窑洞不通风，采光也很差，依坡而建的窑洞最艰难的就是下雨天，排水不佳会渗进屋里，偶尔有老鼠挖的洞，水顺着洞灌进来更是尴尬。

到后来去了平原地区，砖瓦很贵，人们用黄土加了秸秆在里面先塑成土坯，然后用一块块的土坯堆叠起来就是土坯房，可以有造型，但是黄土没什么刚性，雨水浇灌的多了，终归成了一滩黄泥。

后来人们条件好了，开始流行砖瓦房，石头砌的地基，上面青红砖块，先开始是预制板，后面多数都是现浇楼板，终于免了漏水的困扰，但是青砖瓦房层高高而且墙壁太薄，不抗冬天的寒风。

不论是窑洞还是瓦房，盖房在农村是大事，人们都尽可能配置自己买得起的最好材料，在往后的漫长岁月里少不了修修补补。到后来终于在城市买了房子，已经人到中年，大概快到了盘算自己养老的阶段，据说有个新说法叫住房养老金。我突然想起那句话说：富人买的是资产，穷人买的是负债，果然不假。

但是结合从窑洞到城市商品房为数不多的居住经验来说：要想让房子延年，如果是自家的房子，首先想的是尽量避水窝风靠山，然后是尽可能用结实的材料，最后才想着缝缝补补，希望有一天家族有人飞黄腾达，再推倒重建。

在刚毕业的时候研究欧美的百年住宅，得出的结论是：人家原本多数都是奔着给自己家盖房子去的，所以设计的使用年限就是尽可能长，材料尽可能好，后期维护尽可能到位，才能穿过岁月，一直站立在今天。

回过头看我所见过的建筑，能有这等标准的，一类是宗教建筑，比如应县木塔，一类是旧时衙门，比如保定的直隶总督府。

所以以一己愚见，如果不打算在70年使用年限到期之前就拆掉，眼下当务之急是提高建筑设计标准，根据《民用建筑设计通则》，现在普通建筑的设计使用年限一般是50年（起）。有数据显示，截至2022年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，预计到2040年前后近80%的房屋将进入“老年”。所以，如果设计的时候使用年限是100年，那现在也刚刚才步入壮年，养老问题有足够的时间盘桓。

前段时间，安徽省记住是安徽，发布了高品质住宅设计指南，把住宅设计使用年限直接提高到了不低于70年，而且鼓励提升至100年。

除了尽可能设计的让它长寿，另一个维度是用材用料。窑洞每到雨季，家里老人都会扯一片巨大的塑料布盖在屋顶上权当防水。到了土坯房的时候，水泥虽然是稀罕物件，但是屋顶跟前脸是少不了要用的。后来新建的瓦房不仅有好看的勾缝，讲究的人们还贴了通体瓷砖，美观的同时更加防水。

自建房出问题的不少，但是设计结构问题多于用料，我有时候走在街上看着很多高层斑斑点点，就像得了白癜风的病人很是难过，如果这些业主自己给自己盖房子，门面也会这么潦草么？所以如果想要一个东西更耐久，就少些塑料味道，多些金属质感，大抵是不会错的。

这里说一句我曾经跟红星地产打过一次官司，客服亲口跟我说质量有问题才漏水的，但是等到法庭上居然是败诉收场，连律师都一脸懵逼说这都可以？后来我看了看红星的官司过千件也就释然了。毕竟腾讯叫南山不倒翁不是没有道理，千余次应诉法院有几块砖都数清楚了。

设计很足，用料很足，然后呢？开个小汽车也得勤洗车，自行车也得偶尔链条涂地点润滑油，日常维护必不可少。但是高层住宅的日常维护跟自扫门前雪不一样，很难让一户两户人家自己维护，所以日常的物业管理很重要，出问题之后公共维修基金同样重要，但是公共维修基金用起来很难，几乎是一笔死钱。据说有居委会，据说有业委会，我虽然没见过，但是据说是有的。

所以按照我为数不多的经验来说，一个房子要想长久，考虑的最后的事情大概才是储备一笔钱当养老金，而最先要解决的问题，目前看来都没解决。有多少地方要求住宅设计标准提高的？除了安徽我没看到。有多少要求建筑质量标准明晰的，或者多少对物业管理、居委、业委会有明确而且切实可行的维护房屋的标准的？目前我没看到。

但是不管你愿意不愿意，住房养老金，的确是比建筑标准提高、比建筑质量标准明晰、比物业即日常维护管理制度，更早的来了。

按照南方周末的新闻，住建部在全国22个城市开展了房屋体检、房屋保险、房屋养老金三项制度的试点，天津与上海试点的是房屋养老金制度，目前只有天津公布了房屋养老金实施方案，公共账户也即将落地。

在6月13日，天津滨海新区住建委官网公布的《房屋养老金管理办法（征求意见稿）》（下称“管理办法”）中写道：房屋养老金按照公共账户和个人账户实行分类管理。公共账户资金遵循“政府主导、专业运作，统筹使用、专款专用”；个人账户资金管理按照现行维修资金有关法律法规、规章和天津市相关规定执行。

也就是说，个人账户就是维修资金账户，而公共账户主要来自土地出让金。按每平方米25元标准增加土地收益筹集。

据测算，滨海新区房屋养老金公共账户资金需求为5000万元/年。也就是说，筹集5000万元公共账户资金，一年至少要出让200万平方米土地。2023年年底，天津市滨海新区土地发展中心公众号发文介绍，全年出让各类土地总面积为849万平方米，土地出让金共计334亿元。

“一位住建系统官员告诉南方周末记者，房屋养老金的个人账户，需要解决事后的维修问题。公共账户应该考虑的方向，是尽可能提前把隐患解决掉。”我没看明白的是：：事前的隐患难道不是开发商的设计或者质量不足么？

但是最受市场关注的是：个人账户也就是维修资金账户要不要补交？

征求意见稿只提了一句：引导无专项维修资金的房屋业主补建个人账户，可以按照不配备电梯房屋40元/建筑平方米、配备电梯房屋60元/建筑平方米的标准，补个人账户交资金。

另外提了一句：房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明。业主需要提取已缴存的住房公积金用于个人账户的补建及续交的，按照国家和天津市公积金管理规定执行。已经缴纳的不需要缴纳，没有缴纳的看看二手房买卖的实际操作吧。

我查了查，住宅专项维修基金几乎跟商品房市场同期建立在1998年，当时的政策是非强制缴纳，主要用于承重结构、分户墙外墙、屋面、共用部分，物业管理用房等等的维修。到2007年10月建设部正式通过《住宅专项维修资金管理办法》，规定自2008年2月起，缴纳标准为“按住宅建筑安装工程每平方米造价的5%~8%”。变成了强制缴纳

也就是说，2008年为界，以前的房子真有可能没有缴纳，因为那会儿它不强制，未来可能存在补交的情况。但是2008年之后的房子基本上是都有缴纳的，产权转让也不受影响。掐指一算，2008年之前的商品房，现在大概是17-26岁，基本上是房子老龄化的主力军啊。

征求意见稿没有给出何时执行，但是天津住建委公众号介绍：滨海新区将建立全区房屋养老金综合管理系统，集成公共账户信息查看、出账登记、资金审核拨付等功能，实现房屋体检从业务申请到报告归档全流程线上管理，系统预计2024年11月底上线试运行。

不论如何看，老年、存量房的问题必须要解决，也必须要有成本，这部分成本现在能想到的办法就是这个试点。我有时候看着住的房子就感叹，让我负债一笔、亏了一笔，现在比我都考虑养老的早，真是结结实实的爷。这位爷快要老了，希望下位爷出厂设置就是健康长寿一百年吧。