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多地开展“商转公”业务,降低房贷成本。郑州等城市已实施,但北京、上海等热点城市因公积金资金紧张未开展。存量房贷利率与新增房贷利率利差大,呼吁下调存量房贷利率,但专家意见不一。
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来源:《财经》杂志

  当前,全国五年以上首套住房公积金贷款利率为2.85%,低于6月新发放房贷平均利率3.45%

  文 | 《财经》记者 唐郡

  编辑 | 张威

  “房贷利率从4.25%降到2.85%,月供从3300元降到了2800元。”

  近日,郑州小伙周民办理了“商转公”业务,房贷利率和月供均出现大幅下降。

  所谓“商转公”,即商业性住房贷款转公积金住房贷款。2024年二季度,郑州住房公积金管理中心宣布开展“商转公”业务,允许符合条件的家庭申请办理。

  郑州开展该业务的背景之一是新、旧房贷利差幅度持续扩大。5月17日,中国人民银行(下称“央行”)宣布取消全国房贷利率下限,各城市相继取消或大幅下调房贷利率下限。

  以郑州为例,当地已取消首套和二套商业性住房贷款利率下限,目前首套房贷主流执行利率为LPR(贷款市场报价利率)-60BP ,即3.25%。而2022年5月之前的首套房贷利率为LPR+5BP,叠加LPR下调存在滞后效应,郑州存量房贷与新发放房贷之间的利差高达100BP。

  “商转公”后,此前利率较高的存量房贷就能够转为利率较低的公积金贷款,节省家庭利息开支。当前,全国五年以上首套住房公积金贷款利率为2.85%,低于6月新发放房贷平均利率3.45%。

  除了郑州,深圳、苏州、福州、厦门、台州、许昌等多个城市也宣布开办“商转公”业务。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示,当前开展“商转公”业务的城市已超30个。

  《财经》统计发现,北京、上海、广州、成都、杭州、西安、南京等多个房地产热点城市均未开办“商转公”业务。

  其中,杭州、南京、广州等多个城市在回复居民问询时表示,当地公积金使用率较高,甚至存在资金缺口,暂时不具备开展“商转公”业务的能力。

  由此,存量房贷利率下调呼声再起。

  “商转公”需要满足的条件

  从已经开办“商转公”业务城市的执行情况来看,“商转公”申请人需要符合一些条件,适用范围有一定限制。

  以郑州为例,办理“商转公”业务需满足房屋已经取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》,商业贷款银行同意提前结清商业贷款,房屋所有权人或共有权人公积金连续、正常缴存达六个月等要求。

  此外,郑州明确,组合贷款中的商业贷款不能转为公积金贷款,商业贷款暂不能转为公积金贷款与商业贷款的组合贷款。

  从办理流程来看,郑州提供了两种方式,一种是先还再贷,这意味着申请人需要自筹资金先结清商业住房贷款;另一种是公积金直还,但需要商业银行配合。据《财经》了解,目前并非所有商业银行都支持公积金直还。

  “总的来看,‘商转公’业务有助于降低存量房贷成本,尤其是在当前存量房贷利率再次下调的呼声下,通过‘商转公’减轻购房者还贷压力。”严跃进表示。

  同时,严跃进提醒,各地开展“商转公”业务需要满足一些基本条件,比如公积金的个贷率不会太高,公积金资金比较宽裕。

  事实上,2023年以来,各地居民要求开展“商转公”的呼声不止,但有部分城市明确表示暂不开展房贷“商转公”业务。

  今年7月20日,南京住房公积金管理中心回应称,南京公积金资金使用率仍在高位运行(100%以上),所以南京目前不具备探索开展该项业务的条件。

  近几年,南京职工使用公积金用于购房消费需求较为旺盛,公积金提取率较高(80%左右),且公积金贷款额度不与缴存余额挂钩,归集的公积金在职工提取后,用于发放贷款的资金较为紧张。为缓解放贷资金紧张状况,南京住房公积金管理中心分别于2015年、2020年两次开办“公转商”贴息贷款业务。

  对于部分城市出台“商转公”业务,南京住房公积金管理中心表示,“部分城市因贷款发放量下降,导致公积金使用率偏低,为提高公积金使用率探索开展了‘商转公’业务,并设置了‘首贷首套’,或者贷款住房产权过户在一定期限内(如两年)等限制性条件。目前国家主管部门没有制定并明确开展该项业务的政策依据和条件,属于部分城市依据本市公积金归集使用情况,开展的探索性业务,并非国家政策规定的法定业务。”

  此外,北京、上海、广州、杭州、西安、成都等房地产热点城市均未推出“商转公”业务,且多个城市在回复居民问询时亦表示,主要原因是公积金资金使用率较高,甚至存在较大资金缺口,暂不具备开展此类业务能力。

  在一线城市中,只有深圳开办“商转公”业务。

  对此,今年5月,广州住房公积金管理中心在回复居民问询时表示,“目前国内开展‘商转公’业务的城市除深圳,基本均为体量较小的城市,北京、上海均未开展此项业务。深圳的开展具有其特殊性,深圳公积金贷款起步晚,沉淀资金较多,享受过公积金贷款的缴存人较少,其业务的开展具备条件。”

  存量房贷利率会否下调

  多地开办房贷“商转公”业务的背景之一是,存量房贷利率与新增房贷利率之间的利差扩大。

  据野村中国首席经济学家陆挺测算,对于2015年-2022年期间30万亿左右的存量房贷,存量房贷利率估计平均在5.2%左右。存量房贷利率平均下调73BP之后,估计目前的存量房贷利率平均在4.5%左右。2024年一季度,新增房贷利率为3.95%,估计二季度末,新增房贷利率(包括首套+二套)3.5%左右。所以,估计目前存量房贷利率比新增房贷利率高100BP。

  以北京为例,截至8月20日,北京最新首套房贷利率为3.4%(LPR-45BP),而不少存量首套房贷利率为4.75%,新旧首套房贷利差达135BP。并且,当前北京二套房贷利率低至3.6%(LPR-25BP),与存量首套房贷利差达115BP。

  面对新旧房贷利率落差,不少存量房贷借款人选择提前还贷。

  近段时间以来,“提前还贷”成为各大社交平台的持续热词,在利率相对高点买房的借款人互相分享提前还贷经验,同时也讨论降低存量房贷利率的其他方式,他们将这一系列行动称为“自救”。

  在这些借款人中,有人选择一次性大额偿还,也有人采取少量多次的方式慢慢还款。为了提前还贷,有人节衣缩食,有人清空理财,也有人铤而走险,申请个人经营贷、消费贷置换房贷。

  发力“自救”的同时,存量房贷借款人也寄希望于商业银行再次集中下调存量房贷利率。

  在人民网的领导留言板上,有用户给央行相关负责人留言称,首套房贷利率已大幅下调,建议跟进调整存量房贷利率。

  近日,社科院金融研究所副所长张明撰文称,为了促进房地产市场健康发展,建议央行引导商业银行下调存量房贷利率。“随着房价下跌,以及市场利率持续下行,存量房贷利率已处于相对高位,这可能影响新刚需入场,也会影响房价的稳定。”张明对《财经》表示。

  在张明看来,近期居民提前还贷一个很重要的原因是,存量房贷利率显著高于新增贷款利率。如果存量房贷利率能够显著下调,在一定程度上能够减少提前还贷现象。

  陆挺亦建议,适度降息,提升内需,尤其是要降低存量按揭贷款利率。

  不过,也有专业人士持不同观点。招联首席研究员董希淼是较早呼吁2023年存量房贷利率下调的专业人士之一,但对于再次集中下调存量房贷利率的提议,他明确表示不建议也不主张。

  “利率是资金的价格,不同时期资金价格不同,房贷利率也有高有低,这跟不同时期房价不同是一个道理。”董希淼称,当前存量首套房贷利率已经是贷款发放时的城市房贷利率下限,再次下调有失公平。

  “集中下调存量房贷利率主要是希望降低居民利息支出,从而更好支持消费和投资,但从去年的情况来看,居民部门消费、投资没有起色,提前还贷也没有明显减少,效果并不显著。”董希淼认为,再次集中下调存量房贷利率意义或许不大。

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