为学区房交易避税，买卖双方“假结婚”未成又起纠纷，法院这么判
澎湃新闻2024-08-27 21:49
夫妻俩想买一套“学区房”，为避税在中介的安排下“婚更”，也就是买卖双方通过结婚办理过户手续后再离婚的方式买卖房屋。合同签订后不久，买卖双方因房屋价格、付款方式等产生分歧，买家拒绝按期补齐定金，卖家则以夫妻俩违约为由拒绝返还已支付的定金，双方为此对簿公堂。
8月27日，澎湃新闻（www.thepaper.cn）记者从上海市第一中级人民法院（以下简称“上海一中院”）获悉，近日，该院审结了这起房屋买卖合同纠纷案，最终判定双方签订的购房合同无效，卖家退还买家已支付的购房定金。
中介提议“婚更”避税
小莉和小张想为孩子上学置换一套“学区房”。3月份的一天，夫妻俩通过中介公司找到了卖家李女士。李女士表示：“我7月1日就能拿到房子的不动产权证，如果你们能接受，房价可以商量。”
经过协商，房屋成交价格定为3870万元。为逃避200多万元的税款，中介公司提议买卖双方可通过“婚更”办理过户手续，即小莉与小张先离婚，小张再与卖家李女士结婚，两人在婚内办理房产过户，之后再离婚。买卖双方同意了这一提议。
于是，买卖双方签订了《房地产买卖合同》。合同中约定购房定金为200万元，现场交付20万元，剩余180万元于本合同签订后七日内补足。合同中还约定双方通过婚姻办理过户手续，并载明：如果因为乙方（小莉、小张）原因导致本合同无法履行，乙方已支付的定金由甲方（李女士）没收等内容。
合同签订后不到一周，小莉和小张却就房价款、付款期限、付款方式与李女士产生了分歧。
“张先生，房东愿意给咱们优惠，您这边能给到3750吗？”中介在微信中问到。小张很生气地回复说：“这个价格已经没有了。你要和房东再确认一下，我们谈价的先决条件是要改变付款条件的。”李女士得知这一消息后，也很不满，“他们无非是上个房子卖的低，心理上无法接受。”
原来，在合同签订后第二天，小莉、小张从别处了解到，该小区上一套相同户型房子以3500万元的价格卖出。夫妻俩认为中介串通卖家把房价抬高，从而要求降低房价、延后付款期限等。在与卖家协商无果后，夫妻俩迟迟没有支付剩余定金。
当年6月，李女士向小莉、小张发送了《合同解除通知函》，通知他们购房合同解除，并且没收已经缴纳的20万元定金。夫妻俩不服，将李女士告上法庭，要求李女士返还定金以及支付相应利息。此前，小莉与小张已经办理了离婚手续；因买卖双方出现分歧，小张还未跟李女士办理结婚手续。
法院：双方签订的购房合同无效
一审法院认为，双方达成的房屋买卖合同中关于“通过婚姻办理过户手续”的约定违背公序良俗，旨在避税，应属无效。除此之外，双方约定的其余合同内容合法有效，应予恪守。由此，一审法院认定案涉房屋买卖合同系因小莉、小张违约而导致解除，李女士主张没收定金具有事实和合同依据，驳回了小莉、小张的诉请。夫妻俩不服，上诉至上海一中院。
上海一中院经审理后认为，本案的争议焦点为李女士是否应退还夫妻俩20万元购房定金及利息。对此，需判定本案双方签订的购房合同是否有效。
上海一中院认为，其一，双方通过婚姻办理过户手续是为了逃避缴纳税款，属于明显的偷税行为，且涉及数额巨大，违反了法律的强制规定，应当予以禁止。其二，买卖双方利用房地产登记管理的漏洞，约定买卖双方通过先结婚后离婚的方式，完成案涉房地产所有权的变更，有违公序良俗。其三，合同系通过“婚更”这种非法的手段实现合同目的，“婚更”条款是合同主要条款，是完成案涉房屋所有权变更、实现合同目的的唯一手段。综上，该合同应认定为无效。
鉴于本案《房地产买卖合同》无效，定金条款亦属无效。上海一中院遂改判，李女士返还小莉、小张购房定金20万元。同时，小莉、小张对签订无效的《房地产买卖合同》亦存在过错，应当承担一定责任，故驳回了小莉、小张要求支付利息的诉请。
澎湃新闻记者 李菁
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