来源：新浪证券

　　8月23日，龙湖集团发布了中期业绩，上半年实现营业收入468.6亿元，股东应占溢利58.7亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达47.5亿元。

　　这份中期业绩中最值得注意的是，经营性收入达到131亿元，同比增长7.6%，对总营收贡献占比达到28%，利润贡献占比则达到了80%以上，这意味着龙湖发展模式转型取得了实质性进展。

　　稳健的财务为公司转型提供了坚实保障，上半年龙湖集团财务结构进一步优化，有息负债总额较年初减少52亿元，一年内到期的短期债务占比仅为15.7%，平均合同借贷年期延长至9.19年。管理层在业绩会上提到，龙湖转型的最终目标是“较低的负债水平，较高的经营性收入”。

　　龙湖换挡：经营性业务利润贡献占比已达80%

　　从开发业务来看，龙湖集团上半年实现合同销售额511.2亿元，销售面积365.5万平方米，在克而瑞销售榜单上稳定在TOP10。和去年同期相比，销售额及销售面积均有所下滑，这是受房地产行业大环境影响。根据国家统计局公布数据，今年前7个月，商品房销售额为53330亿元，同比下滑了24.3%。

　　当前房地产行业正面临发展模式转型，“高负债、高周转、高杠杆”的三高模式已成为过去。在这个大背景下，龙湖聚焦存货去化，实施弹性供货，促进回款。上半年在全国43座城市共计交付121个项目，共计交付约5万套房源，其中20%实现提前一个月以上交付，交付满意度超过90%。与此同时，销售回款率超100%，实现了高质量回款。

　　龙湖是为数不多仍在拓储的房企，上半年在北京、上海、杭州、成都、苏州、西安、佛山7座高能级城市获得7幅土地，新增土储总建筑面积为60万平方米，权益面积35万平方米。在克而瑞销售榜TOP100房企中仅有三成房企仍在拿地，在拿地上龙湖坚持“以销定支”。截至2024年6月30日，总土储面积达到4141万平方米，可以满足未来的销售节奏。

　　在8月23日召开的业绩会上，管理层表示，在当前新旧模式的转换下，龙湖将“保证财务安全及品质交付的前提下，聚焦存货去化、土储调整，有序压降负债，优化资产质量”。

　　事实上，龙湖在业务模式转型上已经取得了实质性进展。上半年，龙湖经营性收入达到131亿元，同比增长7.6%，对公司总营收贡献占比达28%，利润贡献占比则达到了80%以上。

　　龙湖的经营性业务分为运营和服务两大板块。其中运营业务收入66.1亿元，同比增长了4.3%，毛利率达到76.4%。上半年商业销售额和客流均实现了两位数增长，新增运营3座商场。截至2024年6月30日，龙湖商业累计开业运营商场达91座，覆盖全国20座城市，由于公司坚持聚焦高线城市，期末出租率达到96%。

　　在业绩会上管理层透露，今年下半年将开业10座商场，明年后年会保持每年10座左右的开业节奏，同时抓紧存量项目的改造提升，以此保证商业的持续增长。

　　再来看服务业务及其他业务，上半年实现收入64.9亿元，同比增长11.1%，毛利率为32.3%。其中龙湖智创生活物业管理面积3.7亿平方米，客户满意度连续15年超过90%，收获了华为、蚂蚁、网易、上海虹桥机场等新合作伙伴。

　　按照管理层的计划，未来经营性业务收入将贡献一半的收入，这也是龙湖完成向新模式转换的标志，而这个时间节点预计为2028年。

　　穿越周期的关键：稳健的财务

　　从整个行业来看，下行的销售额考验着房企的现金流，在保证安全的前提下，压降债务规模成了重中之重。而对于龙湖来说，稳健的财务一直是公司的优势所在。

　　从2023年开始，龙湖就在主动、有序地压降负债规模，截至今年上半年，有息负债规模为1874.2亿元，较年初减少52亿元，在手现金为500.6亿元，现金短债比为1.7，剔除预收款后的资产负债率为58.6%，较2023年末下降约2个百分点，三道红线指标继续稳居绿档。

　　从结构来看，龙湖有息负债中银行融资占比超80%，平均融资成本降至4.16%的低位。进一步来看，一年内到期的短期债务占比仅为15.7%，平均合同借贷年期延长至9.19年，债务结构进一步优化。

　　值得一提的是，目前龙湖外币债务占比下降至16.5%，已全部进行掉期对冲。在业绩会上，管理层透露，从2027年开始才有到期美元债。

　　龙湖已经将短期债务的提前削减放在了优先位置，今年以来有不少提前偿债动作。据业绩会披露信息，在美元债上，剩余4笔美金债本金20亿美元（均为2027年后到期），目前已回购6.9以美元。此外年内剩余12月到期的10亿元国内信用债已提前归集完毕，2025年一季度到期的境内债已经提前回购 7 亿元，剩余65亿元计划提前归集。海外银团方面，2025 年1月到期约86亿人民币银团已偿还 16 亿港币，剩余部分将在年底前逐步提前偿付。

　　上半年龙湖抓住政策机会，净增219亿元经营性物业贷，其中存量项目通过抵押率提升带来的增额超过140亿元。新增经营性物业贷款主要用于替换3-5年期的信用债融资，优化债务结构。

　　在上半年的业绩会上，管理层表示，在践行新旧动能转换的过程中，最关键的是处理好债务问题。地产公司大多数债务建立高速发展的基础上，拥有规模大、周期短的特点。随着销售额的下降，巨大的债务将给公司现金流造成压力。因此在转换发展模式过程中，需要首先降低债务规模，其次将债务周期拉长。

　　从目前来看，龙湖已经走通了“依靠经营性现金流支撑有息负债的稳步下降，依靠运营及服务业务的稳步增长来支撑利润盘面”这一模式。

　　在8月23日的业绩会上，管理层提到，通过对美国、日本、中国香港等成熟市场的研究发现，要成为一个穿越周期的百年房企，需要具备的两大条件：较低的负债水平，较高的经营性收入，龙湖也会向这个目标努力转型。