物业费难收，碧桂园服务成立欠款追讨委员会
第一财经2024-08-23 18:05
碧桂园服务新任总裁徐彬淮的首份半年报表现大概算不上太好，“增收不增利”的同时，现金流还大幅下降。
该公司披露的数据显示，2024年上半年，碧桂园服务总收入约210.46亿元，同比增长约1.5%。这一增速明显低于2021年-2022年同期，亦低于2023年同期3.4%的增幅。
具体来看，作为业务基本盘物业管理服务的收入实现127.5亿元，同比增长4.6%，占总收入约60.6%；社区增值服务收入约19.98亿元，“三供一热”业务实现收入33.45亿元，亦均同比增长。
另外三项主要业务的收入则出现下滑。其中，非业主服务收入约3.56亿元，同比降大降63.4%，城市服务业务收入21.7亿元，同比下降9.4%；商业运营服务业务收入3.32亿元，同比下降37.9%。
尽管整体收入有所增加，但各项服务成本、销售成本等的增加，导致报告期内的毛利和毛利率被拖累。截至6月末，碧桂园服务实现毛利55.53亿元，同比下降13.7%，整体毛利率约21.2%，同比下降3.7个百分点。
对于毛利率的下降，碧桂园服务称，一方面是出于谨慎性原则，自2023年8月起对若干信用风险显著上升的客户提供服务后，在完成履约义务且已收取客户的对价时，才将收取的对价确认为收入；另一方面则是，外部不利因素影响、企业经营管理因素、由于各业务毛利率不同且其在总收入中的比例发生变化及主动提升服务质量等原因，导致除“三供一业”业务分部中物业管理及其他相关服务外的其他业务毛利率下降。
碧桂园服务执行总裁兼首席财务官黄鹏在业绩会上进一步解释称，公司对部分业务主动压降，拉低了毛利额以及毛利率。比如，在商业运营服务中，为配合风险客商对于化债处理、资产处置的需要，双方协商解约处置部分业务，导致公司损失减少超10亿元的商管运营收入和近1亿的净利润。
多重影响之下，碧桂园服务的利润表现也出现超3成以上的下降。截至报告期末，该公司实现净利润15.46亿元，同比下降37.9%；公司股东应占利润约为14.4亿元，同比减少38.7%；公司股东应占核心净利润为18.4亿元，同比下降31.7%。
净利润的大幅下挫也进一步影响了碧桂园服务的现金流表现。截至6月末，该公司的经营活动所得现金净额约为2.7亿元，较上年同期的21.92亿元同比大幅下降87.7%。
碧桂园服务对此解释称，一则是受到净利润同比下降的影响，二则是因为风险客商业务和小业主收费不及规模增长速度，使综合收费率同比下降，进而导致应收账款增加；受外部环境等不利因素影响，预存物业费下降；第三则是因为日常经营活动产生的阶段性资金波动。
这其中，应收账款增长明显。据披露，截至6月末，碧桂园服务的贸易应收款规模为219.58亿元，相较于2023年底增加约24亿元。具体来看，一年以上账龄的应收账款共计87亿元，较年初增约33%。其中一到两年的账款约60.77亿元，较年初增加11.28%；两到三年的20.22亿元，较年初增加202.24%；三年以上的则有约6.01亿元，较年初增长约59%。
为了应对上涨的应收账款，黄鹏表示，目前已经成立了欠款追讨委员会，由公司高管组成，通过实行强有力的组织保障来下达任务和全面推进各项欠款追讨。
徐彬淮补充称，上述三个影响因素中，经营性净利润下降对现金流造成的影响是在预期内的。“由于非业主增值服务下降等原因，我们在年初制定经营计划的时候，2024年的净利润目标较2023年就是有所下降的，目前的下降幅度我们认为是相对可控的。在年底如果能够实现既定的净利润的目标，那么现金流目标就会有一个新的基础。”
此外，日常经营活动产生的阶段性资金增加也对现金流造成了影响。徐彬淮举例称，比如上半年参与了更多的市场拓展的项目的竞争，在保证金方面就产生了比较大的投入。他强调，这并不是现金流不健康的原因，下半年在强化支出管理的同时，更需要关注的仍然是资金流入，也就是收缴和预缴。
徐彬淮表示，在预缴方面，下半年会加大对物业费预存方面的吸引力，例如把整合营销业务和物业费预存有机结合起来，通过更多活动带动物业费预存。
碧桂园服务给出了更多应对措施。徐彬淮称，在小业主方面，要压实责任，找准精准的原因，用好具体的方法，并在管理举措和激励方面给予更大的倾斜力度，保证小业主收缴回到健康的水平。“从历年的经营结果来看，物业费的收缴在年底总是比年中有着更好的表现，所以在年底我们希望把年中收缴率下降的几个点补回来，这点还是比较有信心的。”
在针对风险客商方面，碧桂园服务则成立了追讨欠款的专项委员会，从董事会层面到管理层最高层面都给予足够支持。碧桂园服务方面披露，目前已针对逾期的应收账款采取积极回款措施，包括但不限于以资抵债、推进诉讼或仲裁，并初步取得成效。
即便如此，徐彬淮仍表示，“坦率来说，风险客商目前可能的现金回款还是有难度的，我们更多还是通过多种方式把应有的权益锁定，这在下半年和未来会慢慢转化为现金流。”他表示，资产变现仍需要一个过程。
他特别说明道，上半年在对风险客商的管理方面，例如以资抵债，碧桂园服务已经做出了比较多成绩，有相当规模的资产已经完成抵债的工作，但有些流程在推进过程中，所以还没有完全地体现到现金流量报表。
徐彬淮也给下半年的现金流表现立下了“军令状”。“我们还是要通过有力的举措在三季度结束的时候，打一个漂亮的翻身仗，从而对全年的收追缴形成有力保障，对现金流实现有力的支撑。”
对于碧桂园服务这份年报，野村证券报告指出，该公司业绩的下滑符合预期，但其现金流疲弱令人担忧，公司经营活动所得现金净额大降超8成，仅有2.7亿元人民币，占中期收入约1%﹐及经调整纯利的15%，主要原因是收物业管理费的难度增加。野村认为，现金流和收入/盈利之间的差距不断扩大，表明减值损失风险高，这是影响该公司盈利的一个因素。基于此，野村将碧桂园服务目标价下调25.9%，从5.4港元至4港元，评级“中性”。
(本文来自第一财经)
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