2024年已过三分之二，回顾上半年，新房、二手房市场得益于政策支撑呈现周期性的回暖，土地市场在无明显政策利好下，成交并没有明显的改善。
不久前，中指院发布了今年前7月房企的拿地统计数据，TOP100企业拿地总额4307亿元，同比下滑38.0%，相较1-6月降幅增加2.2%。
去年开始，除了几个稳健房企，大部分民企基本不拿地了，拿地以央国企、地方城投托底为主。
但今年，不少国央企拿地也在放缓，其拿地金额占比出现了明显下滑。比如有头部央企拿地金额同比跌幅达到6成以上。
房企拿地低迷的原因是什么？还在拿地的房企，背后的策略是什么？下面来详细分析一下。
根据数据调查，目前地产库存的整体去化时间已经超过了20个月，也就是说未来2年时间内开发商都不一定能把手上的库存房去化完。
此外，截止去年年底，土储面积超过1亿平方米的房企超过4家，分别为保利、绿地、融创、碧桂园，排名前10位的房企现有土地储备均达4000万平方米左右，龙湖等企业土地储备处在3000多万平方米的中等水平，这些庞大的土储量本身就让大部分房企头疼，哪怕再想拿地也会三思。
从克而瑞研究数据可看到，今年1-7月百强房企实现销售操盘金额21309.3亿元，同比降低37.5%（1~6月为-39.5%），降幅收窄2个百分点，仍在低位。而从目前市场相对较活跃的房企数据看，今年房企的销售业绩仍不如前，大部分同比下滑有3成以上。
此外，对于很多房企而言，哪怕是兑现了现金流，还要做好及时偿债，特别是8月份左右，美债到期不得不还，一旦因为无法偿债而导致信用风险，在当下市场无疑会更受重创。
甚至有些房企已经开始通过卖地而“活下去“，因此，在当下活命才是他们首要的选择。
最后，土地供应端也在逐步往精细化发展，优质土地获取难度加大。
为了让企业有更充裕的时间消化库存，减少市场后续竞争压力，保证供需平衡，政府也开始减少土地出让。
而且为了降低流拍率，很多政府都秉持着少而精的供应原则，不是好地不卖，土拍市场出现“僧多粥少”的局面。
可以看到，对比2023年的供地，2024年典型城市商住办土地供应总量较同比下降了16%，供地计划明显削减。典型如南京、深圳、苏州、西安等城市，同比降幅超过了40%以上，供地计划收缩程度十分突出
供地呈现“少而精“的态势，也导致了许多房企保守的态度，除了对土地的质素要考虑到位，同时也要思考面临的市场时机与风险，毕竟即便再优质地块在下行周期中也并非安全，一旦拿错地块，便是给周边一手房和二手房做嫁衣了。
总而言之，供需两端没有达到平衡，市场没有筑底回暖，房企资金持续承压下，房企投资放缓也属正常。
尽管当下市场许多房企拿地犹豫不决，但从近两个月看，面对优质地块，房企拿地意愿仍比较强烈，部分地块更是突破近年的土地溢价天花。
相对以往激进的策略，可以看到他们在战略上做出较大的调整：
高质素主要是指土地地段核心、资源稀缺、以及低容积率。这些高质素地块后续会成为房企销售的价值点，在当下市场表现出较高成交韧性，后续销售风险较低，因此受到大部分头部房企的青睐。
根据克而瑞近两个月调查分析，多数城市近期推出了优质地段低密的地块提振信心，近两月房企拿容积率在2.2以下地块占比超四成，而这些优质地块在当下市场竞争非常激烈。
比如今年在杭州丰收湖成交的地块，共9家房企参拍，经过46轮竞拍后，最终被绿城以59.2%溢价率斩获，创2019年以来历史新高。该地块占地面积约2.26万平方米，容积率仅1.2，地段及土地价值也受到房企热捧。
此外，绿城在上海徐汇、虹口等核心区近期拿下的几宗土地，容积率均为2-2.5，其中徐汇区地块土地溢价率达到30%以上。
在克而瑞数据显示中，近2个月典型企业成交地块中，总价在10亿以内占比达到47%，总价超过30亿地块仅有8%。
比如今年城建集团在北京昌平区19.9亿所拿地块，未来期房销售指导价为3.9万元/平方米，而现房销售指导价为4.1万元/平方米，整体地房比不超过0.4，利润空间可观。再如保利发展7亿元成交的广州荔湾区地块，其楼板价为广钢新城近5年的新低。
在核心城市，以低价获取地块，让企业资金压力降低，同时让后续销售价格上有更大的弹性，确保后续利润，这对大部分房企拿地来说也是一种很好选择。
当下房企拿地布局看，头部央国企也开始跳脱原有全国化的视角，拿地更加聚焦，本土地缘深耕也越来越明显。
以长三角为例，根据中指数据显示，2024年1-7月，长三角TOP10企业拿地金额885.2亿元，始终位居全国四大城市群之首，而在长三角城市中，上海、杭州、宁波等一、二线城市成为兵家争抢之地。
虽然长三角的蛋糕很大，但从拿地情况，地方龙头房企便占据半壁江山。
其中绿城、滨江、建发表现抢眼，三家房企合计拿地金额占整个长三角约60%，而在这些房企在长三角拿地金额占整个企业的6成以上。
值得注意是，长三角优质的土地资源不仅吸引本土房企争抢，也吸引外部国央企前来分一杯羹。比如从长三角今年前7月的拿地数据看，招商、保利、国贸等外来企业也开始加大在华东城市的深耕。
这不难理解，长三角无论在城市经济等级及人口容量上都位居全国前列，而且由于长三角多城市圈层式的发展，相对于大湾区、京津冀的单个城市圈层发展，优质土地获取自然有更多机会。
此外，长三角除了一二线城市具备优质土地外，三四线城市也具备本土房企深耕的条件。
这里的三四线城市指的是江浙一带的县域城市，城市能级虽然低，但是人均GDP、消费水平却能和其他二线城市抗衡，属于全国百强县域城市，比如义乌、慈溪、余姚等，是有很大一部分本地高端改善的客群基础。
因此，部分龙头房企也开始下沉这些三四线城市寻求机会。比如绿城作为长三角龙头房企，今年陆续在宁波余姚、慈溪等地拿地，去年则拿下义乌，台州等地块，这些地块质素高，能很好地满足本地高端客群的改善需求。
对于县域城市拿地思路上，除了对地块质素有要求，房企会更关注利润率，比如有房企将县域城市利润红线控制为10%，一旦低于这个标准，便需要重新上会，给到总裁决策。
因为相较于一二线，三四线项目的容错空间更小，一旦拿错会带来极大风险，而且对于拿地的把控会责任到人和项目当中。
可见，在当下属地一二线城市土地争抢激烈的状态下，房企也开始本土下沉深耕，寻求发展的机会，但风险的把控也更为苛刻。
地产投资下半场，稳健才是房企发展的主旋律，可以看到，房企不是不拿地了，只是拿地脚步放缓，从激进转向保守，是一种市场自我调整的反馈。
土地是房地产市场开发的基础，但地价的高位运行，以及融资成本的增加，都让房企对拿地犹豫不决。过往依靠高杠杆运作的模式不再适用，对企业而言，在逆势下不盲目抄底，做好土地的精细化、属地化的深耕，这才是应对市场的最佳选择。
而在一开始做好严谨的拿地策略制定，这让企业面对后续销售市场上有应对风险的能力。
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