2024年的博鳌房地产论坛在海南办得挺热闹的，很多房产界的大佬和学者们都去了，大家一起聊了聊未来房地产市场的走向。

像保利、华润、中海、金地、招商、华发这些大房企的老总们都发表了自己的观点，还有陈淮、樊纲、夏亦丰、陆挺这些经济学界的名人也说了说自己的想法。

房企老板们对未来挺有信心的 大多数房产公司的高层都觉得，未来房地产市场应该会不错。保利发展就表示，虽然这两年房地产行业挺折腾的，但现在市场好像有点儿回暖了。他们提到了几个让人乐观的理由：

政策放宽了：好多城市买房的限制放宽了，贷款利率也低了，买房容易了，市场应该会热闹起来。 行业洗牌了：这几年小房企退出，市场集中度提高了，对大房企来说是好事，能赚更多钱，市场也更稳定。 大家要住好房：现在的人都想要好房子，房企得跟着市场走，做出大家喜欢的产品。 科技帮忙了：用了人工智能、云计算这些新技术，盖房子和管房子都更方便了，客户也更高兴了。 恒隆地产的陈启宗也说了，房地产市场差不多已经到了最低谷，接下来就该好好发展了。

专家们则比较保守 和房企老板们相比，一些专家对市场回暖这事儿就比较保守。陈淮教授就提醒说，房地产要想真的好转，还得慢慢来，估计得有三五年的时间。他提到了两个需要注意的问题：

好转不容易：房地产要想恢复，不是一朝一夕的事，得长期努力，政策也得跟上。 风险得注意：比如现在推行的现房销售制度，也不能完全避免风险，还得有更全面的策略来稳住市场。 夏亦丰分析师也说了，市场虽然有点儿回暖，但要说全面复苏，还得再等等。一线城市的房价正在慢慢回到合理范围，二线城市的价格调整就更明显了。

01

专家们热议了一个大家都很担心的议题：中国房地产会不会像日本那样，长时间走下坡路。很多人都在想，我们会不会也遇到类似日本那样的“失落三十年”。

樊纲老师，他是中国经济体制改革研究会的副会长，也是深圳综合开发研究院的院长，他就跟大家说，咱们拿中国和日本的房地产市场比，其实有点儿比错了。他说，现在中国的状况，更像是日本以前，那个城市化快速发展的时候，跟我们现在的情形挺像的。

樊纲老师还解释了一下，1991年日本房市出问题那会儿，日本的城市化率都快到80%了，已经是个很现代化、工业化的国家了。但咱们中国现在城市化率才65%左右，这说明咱们还有很大的发展空间，房地产市场还有得忙呢，不管是买房自住还是改善住房，需求都还在。

陆挺老师，他是野村证券的中国经济专家，他也插了一句，说直接把中国和日本的房市拿来对比，其实不太合适。他建议咱们得看看日本当年房市泡沫破了以后是怎么应对的，这些经验对我们来说挺重要的。

陆挺老师认为，最关键的是得有耐心，让市场风险自己慢慢消化。咱们中国也得慢慢来，别急，一步步地解决问题，这样市场才能调整得更好。

特别是现在这个保交房的问题，怎么处理这个事儿，直接影响到市场的健康发展。保交房政策不光是看看以前政府和开发商咋干的，更重要的是要重新建立起大家对开发商和监管机构的信任。

02

房地产市场这块大蛋糕，规模大得吓人，将来的发展好像要分成两派了。

城市间的差距，现在是越拉越大了。好多小地方的房子，空着没人住，这事儿让以后的房地产市场更难捉摸了。不仅是私企，连那些大国企在房地产这块也开始有强有弱了。

在今年的博鳌论坛上，保利发展、中海地产这些大佬们聊到了一个新动向，叫“产品分化”。保利发展就指出，现在房地产进入了讲究品质的新时代，开发商得把产品质量搞上去，才能和消费者搭上线。他们觉得，以后房地产可能得像卖汽车那样，得不断推陈出新。

这个“品质时代”有三个明显的特点：一是市场需求一直都在，市场虽然变来变去，但消费者的需求还在，就等着好政策和好产品呢。很多城市的人均住房面积小，房子也旧了，商品房比例低，这些都是潜在的需求。

二是消费者越来越挑了。现在买房不光是找个地方住，更是在追求一种生活方式。新一代的消费者对房子的审美、功能、个性化要求越来越高，他们更看重社区环境和城市的融合。

三是产品质量成了消费者的心头好。现在买房的人，不光看开发商的名气，更看重你能不能做到你说的那个质量。

中海发展的技术大牛杨鸥提了个观点，说应对市场变化，得靠数字化转型。通过数字化手段解决一些老问题，比如让智能家居系统更智能、更好用，这样房子才更有吸引力。未来的房子，会更懂你。

比如说，华发股份在珠海湾那边搞了个智能社区，装了能及时响应紧急情况的AI摄像头，还尝试了无人机送货到家的服务。

面对产业园区的挑战，得打破老一套，换换脑筋，创新运营方式。专家们说，产业园得从提供空间的角色转变为产业运营者，从时间合伙人变成产业赋能者，从园区运营者变成生态链接者，这是未来的三大发展方向。

这些转变，不仅仅是换个思路，还得从操作到商业模式来个全面大改造。比如招商蛇口产业园就明确了未来的路子，搞特色园区，加强产业投资，都是为了应对市场挑战，提高园区的竞争力。

房地产市场的未来，得是品质和智能两手抓，企业得不断创新，才能满足越来越挑剔的消费者。