来源：睿见Economy

　　8月13-16日，“2024博鳌房地产论坛”在海南举行。中银证券房地产行业首席分析师夏亦丰出席并演讲。

　　夏亦丰认为，其实真正的做好房子还是非常非常难的。“保交楼”其实是现房库存的核心点，“其实是保我要烂尾的交不了房的这个楼”。此外，还有存在已经建好的房子是否能卖得掉的问题。

　　在广义库存中，现房库存处于历史的最高水平，并且去化周期也很高。她指出，房子卖不掉的原因其实很简单，一个是需求不好这个我卖不掉，第二个是居民对于期房的烂尾比较担忧。还有就是期房库存的销售增速和现房库存的销售增速出现了明显反过来的情况。

　　“原来一直都是期房的销售增速高于这个现房的，但是现在都是现房的销售增速远高于期房，也就说明大家对烂尾的这个担忧是非常严重的。”她说，导致越来越多的期房一直要拖到准现房，然后居民看到房子基本上建得差不多了，才会去买。这个也就是解释了为什么这个现房的库存涨得比较快的原因，

　　此外，夏亦丰指出，存量市场会跟新房的市场形成一定的竞争关系。从成交的金额来看，新房肯定是远大于二手房，但是在2022年以及2023年中，二手房增长很快。2021年，二手房成交面积的占比是最低点，大概在18.7%，到了2022年和2023年，已经将近40%了。

　　所以现在二手房也挤占了消费者的需求，这就导致大家都说房子卖的不好。但是如果把二手房的库存一起加进来的话，就会发现二手房库存的增加替代了新房库存的减少。

　　夏亦丰表示，所以现在很急迫的一个问题是如何去就是去化库存。“我们预期去库存大概是有两条腿走路，第一条腿就是购买开发商的库存，然后把它转成别的形式也好，或是留存在政府手里也好，那么这个就是G toB的模式。第二，就是以旧换新。”