一位负责资管业务的券商高管表示，公募REITs从试点走向常态是关键性的变化，过去三年聚集了一批耐心的长期参与方，正逐步向成熟市场迈进。今年上半年出现了几个可喜的变化：中证REITs指数上涨幅度可观、新发资产不再出现明显折价、市场分红后不再出现千篇一律的贴权、市场自发对不同行业资产进行分化定价。

目前，市场上公募REITs共有40单首发项目，和4单扩募项目，总发行额超过千亿元，近一年分红就超过26亿元。

上周，中证REITs全收益上涨2.75%，多只公募REITs产品涨幅超过5%，包括博时蛇口产园REIT、中金湖北科投光谷REIT、嘉实物美消费REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、华夏合达高科REIT、华夏华润商业REIT、中金普洛斯REIT。

目前，市场上公募REITS共有40单，含首发项目和扩募项目，主要资产包括：园区基础类资产、消费基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施等。

但不管是哪一类基础资产，公募REITs都具备一个被当前市场看中的特性——分红，虽然存续周期动辄20年起，但年化股息率非常可观，远超当前的债券利率。

以上周涨幅最高7.86%的博时蛇口产园REIT为例，该基金总市值约30亿元，最新折溢价率为-8.32%，动态股息率为3.88%；其次是中金湖北科投光谷REIT，单周上涨了7.32%，总市值约15亿元，最新折溢价率为-5.08%，动态股息率为4.15%。

一些公募REITs的基金分红比例甚至超过10%，比如今年6月27日派息的浙商沪杭甬REIT，基金分红比例为13.2%；今年4月8日派息的国金中国铁建REIT，基金分红比例为10.77%。

正是因为可观的分红、越来越清晰的产品结构，公募REITs这样一种非股、非债的资产，在试点至今后，市场似乎对其投资价值中枢有了新的认识。

一年前，公募REITs的短期价格波动还很大，并且趋于短期炒作，但今年已经开始修复估值。作为一种存续期动辄长达20—50年的资产，应当受到以保险资金、养老金等长期资金的青睐，当前逐步寻找界定价值中枢，未来有望减少波动，迈向成熟市场。

一位负责资管业务的券商高管表示，公募REITs从试点走向常态是关键性的变化，过去三年聚集了一批耐心的长期参与方，正逐步向成熟市场迈进。

他认为，今年上半年出现了几个可喜的变化：一是中证REITs指数上涨幅度可观，春节后低点中证REITs指数上涨8.65%；二是新发资产不再出现明显折价，今年大部分资产上市后均出现小幅的折溢价现象；三是市场分红后不再出现千篇一律的贴权，而是产权及部分新能源项目资产出现了填权的现象；四是市场自发对不同行业资产进行分化定价。

该高管表示，公募REITs的发展趋势可喜，不过当前只是“小荷才露尖尖角”，未来市值管理长期化和多个跨市场周期下的运营才是真正考验，此外扩募能否带动市场正向循环依然任重道远。