专访聂梅生：好房子的标准是动态变化的 建议房地产和银发经济可统一规划
红星新闻2024-08-01 20:47
“要加快构建房地产发展新模式，消除过去‘高负债、高周转、高杠杆’的模式弊端，建设适应人民群众新期待的‘好房子’，更好满足刚性和改善性住房需求。”这是中央财办分管日常工作的副主任、中央农办主任韩文秀介绍和解读党的二十届三中全会精神时提到的内容。
党的二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》（以下简称《决定》）提出，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式；加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求；支持城乡居民多样化改善性住房需求。
房地产的未来走向如何，好房子的标准定义是什么？红星新闻日前专访全联房地产商会创始人、北京精瑞人居发展基金会主席聂梅生。同时，十余年来一直关注银发经济和养老产业的聂梅生，对房地产如何与银发经济相结合也进行了深入分析。
▲聂梅生
好房子的标准是动态变化的
要相信市场的选择
红星新闻：三中全会解读中提到，消除过去“高负债、高周转、高杠杆”的模式弊端，建设适应人民群众新期待的“好房子”。您认为，适应人民群众新期待的“好房子”标准是什么？
聂梅生：我认为好房子的标准问题要从历史发展的眼光来看，它不是一成不变的标准。在不同的发展阶段好房子有不同的定义，要用发展的眼光来看。
2000年左右出台过一个住宅性能认定标准，有五条要求，分别是适用性、耐久性、安全性、环境性和经济性。住建部今年也提过，要合力建造绿色、低碳、智能、安全的好房子。
过了20年，对优质住宅的要求依然是连续的。比如原来的环境性就和现在的绿色有关联，经济性也和低碳、智能、安全有关。
“好房子”是一个连续的概念，不同时期、不同发展阶段，会衔接出来一套要求。我们整个经济社会的发展是无止境的，人对居住的需求变化也是无止境的，所以好房子也是无止境的，它是不断更新的一个要求。
所以说，好房子的标准应该是动态的。不应该去命题作文规定什么是好房子，而是要相信市场的选择能力，购房者和需求端能够看清楚什么是他们需要的房子。
我们近期在推动做一个以新质生产力为主题的好房子白名单，由企业往上报，就发现了一些之前没有关注到的好房子、好社区。我认为，应该从目前房地产环境下依然热销、受老百姓认可的房子中，提炼好房子的走向和标准，来指导未来五到十年的房地产市场发展。
▲资料图 据图虫创意
红星新闻：您认为建设好房子，应该重点强调哪几个方面？
聂梅生：好房子要把人的因素放在第一位。上世纪90年代谈住宅产业化的时候，中国建筑技术研究院时任院长叶耀先提过一个问题——咱们盖房子，到底是房子住人还是人住房子？发展到现在，肯定是人住房子，应该强调人的因素，应该把人的健康因素放到好房子标准的第一位。
第二个方面就是性价比。房子和汽车、手机一样，在满足功能性基本要求的前提下，应该优质优价、物有所值，性价比高的房子才是好房子。但房子有其特殊性，脱离土地、脱离城市、脱离配套、脱离社会，只把房子拎出来谈好不好没有意义。性价比除了房子本身的质量，还要包括土地、配套等因素。
第三个方面就是区位，充分考虑区位对房子的影响。
第四个是全覆盖，好房子不能只放在改善性住房中推进，保障性住房也应该按照好房子的要求推进。今后，保障房将会占到整个市场一半以上，是房地产主战场。作为主战场的保障房，更应该建成好房子。
红星新闻：您觉得，对于保障性住房来说，“好房子”标准和普通商品房有哪些不同？
聂梅生：保障性住房和改善型住房相比，与市场价格相关的配置可以不同，但它绝对不能是劣质房，不能以低价劣质、高价优质的逻辑建设。
政府投入大量资金来解决保交楼问题，面向需要保障的人群，这些房子一定要经得起未来的考验，在满足基本需求的情况下要适度超前配置，以满足未来十年人居发展水平。
另一方面，保障房和其他房子一样，也要遵循市场规律，一定要用消费者思维来考验供给侧的政策是否合适。
房地产软着陆态势已经形成
保障房比例增加成趋势
红星新闻：今年以来，随着各地解除限购、降首付降利率等政策陆续出台，各大城市房地产市场有回暖迹象，以价换量特点明显。您如何看待房地产市场现状和未来趋势？
聂梅生：我认为房地产硬着陆和系统性金融风险的危机已经排除。在一系列政策刺激下，房地产市场已基本稳住，软着陆的态势已经形成。目前是关注在软着陆过程当中会出现什么样的问题。
一系列的刺激政策出台后，一些积极因素已出现，很多城市房地产市场稳住，个别城市还出现上涨。和此前出台刺激政策后市场有些不同，现在市场处于稳定后复苏和阴跌博弈的阶段，这是有很多叠加因素影响构成的。
另一个趋势是保障房比例增加。要坚定不移地把保障房占主体执行下去，这个与中国人口收入结构是相匹配的。
房屋的租售比在这次调整中也迎来变化，此前国内的租售比一直处于失调状态，随着房价下跌，房租哪怕保持不变，租售比也会出现良性变化。
红星新闻：2019年您曾经提过房地产要翻篇，投资转消费、增量转存量、开发转服务。如今，您认为房地产在这几个方面转变效果如何？
聂梅生：投资转消费方面，在保交楼大政策下已经得到很大程度推进，这次调控最大变化可能就是投资购房者基本出局，不再有出于等升值而投资的考量。
增量转存量也是一样的，现在保交楼要保的那些楼盘此前都是开发增量，保交楼之后就转成保障房或商品房的存量，进入到存量去化的范围中。
开发转服务现在也比较普遍，很多开发商都已经转型。持有型物业服务做得比较好的开发商，在开发受阻的情况下，能靠另一条腿支撑公司盈利，所以很多开发商把运营服务当做现阶段的战略。
与银发经济协调发展需顶层设计
保障房应考虑保障老年人养老需求
红星新闻：这次三中全会对房地产和银发经济都有重点提及，您之前参与这两者比较多，在您看来，两者之间应该如何结合？
聂梅生：房地产市场调整之后，每年投资和销售额大概会回到10万亿这样一个平衡点。银发经济预估到2030年左右也会达到10万亿左右的市场规模。从人数上来看，我们十年前在说城市化进程中未来有三亿人要进城，而现在中国老年人口也将突破三个亿。
目前，政府拿出大量资金保交楼，建设保障房。我认为，保交楼和保障中低收入老年人养老需求，应统一布局。未来这三亿老人无论是居家养老还是社区养老、机构养老，都离不开房子。我们提出房地产市场应该有50%的保障房，那三亿老年人的养老，是不是也应该有50%的老人需要保障呢？两种保障为什么不能结合在一起？
我一直在呼吁应该从顶层设计、体制上来解决这个比较急迫的问题，面向老年人养老的保障房和面向普通低收入群体的保障房，用户需求是不一样的，需要供给侧改革。
红星新闻：这些年，以房养老话题频繁被提及。您如何看待以房养老如今的可行性和未来发展？
聂梅生：现在以房养老的趋势已经形成，很多老人选择把房子出售或出租，用获得的资金来支付养老费用。未来，独生子女一代的父母迈入老年行列后，他们很难有精力和时间赡养四位老人，但这些老年人大多数都拥有房产，在房价恢复平稳后，以房养老的市场会越来越大。
针对这一现象，需要有新的房地产产品来解决老年人的以房养老需求，中介也应该有专门的业务来帮助老人一边出租房屋、一边寻找养老社区或者养老机构。还有老人想要回乡养老或者离子女更近养老，他们的换房需求也能形成新的市场。目前这类市场需求还处于一个零散状态，但市场已经形成，需要有针对性地应对。
红星新闻：您曾建议关注养老和房地产时应该注意到“夹层地产”，如何理解这一概念？夹层地产在未来银发经济和房地产市场上能发挥哪些作用？
聂梅生：我一直在呼吁关注“夹层地产”。在美国有一类热销地产产品，叫“55+”，针对55-80岁的“活力老人”，可出售可转让，有政府补贴价格更便宜。等居民年龄达到80岁以上，不再有活力需要护理，就可以出售转让，转让对象也必须满55岁。
国内最近两年也有个很明显的现象——候鸟旅居，大量已经退休但身体健康的老年人在不同季节去往不同地点生活，成为银发经济中很重要的一部分。国内候鸟旅居现象已经形成，各种线路和目的地百花齐放，但还不成体系。现在很多文旅地产和民宿，应关注夹层地产来解决活力老人旅居的问题，这个市场潜力非常大。
总之，银发经济和房地产两大产业的协调发展和政策顶层设计还需要再深入，建议政府部门统一规划产业，从供给侧改革来考虑这个问题。保交楼部分房子也可以做成针对活力老人的社区，让这些活力老人来流动消费。
我们应该重组需求端，把需要保障的人群做好分类，形成新的构架来解决城市更新的问题和老年经济发展问题。
红星新闻记者 付垚 实习记者 刘亚洲 北京报道
编辑 郭宇 责编 李彬彬
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