潮新闻客户端 记者 张蓉

在江苏南京，珠江四季悦城停工两年后，近日，官方宣布，经当地相关部门组织开发商会谈协商，业主们可以退房、退首付款。

据悉，这是全国第一例住宅项目停工后，由官方协调集中退房退首付的案例。

“这个案例有一定特殊性，即预售资金监管账户有余额，这是退房、退首付款的前提条件。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，预售资金监管正趋向严格，今后，对于类似的“烂尾楼”项目，通过退房置换到其他项目，或直接退房、退首付来解决问题，具有较强的推广可行性。

南京地标大盘停工近两年，日前启动退房退首付流程

作为珠江投资集团首进南京的第一个作品、南京为数不多的超级大盘，珠江四季悦城曾凭借庞大的投资规模及规划体量，成为市场焦点。

然而，在人民网领导留言板上，自2023年起，就有多位网友反映，珠江四季悦城本应在今年6月交房，但项目长时间停工，交房遥遥无期，欲申请退房退款。

今年6月，有网友留言求助“协助我退房”，其称2022年8月底认购禄口珠江四季悦城G104地块鼎瑞嘉苑1栋401，停工后经过长达两年的各种投诉，如今终于到协商退房的节骨眼，售楼处销售总监却称他这种情况，公司不允许退房。他的14.1万元还是东拼西凑来的，恳请政府出面帮忙。

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7月11日，南京市江宁经济技术开发区回复该网友称：经核实，您认购珠江四季悦城项目G104地块鼎瑞嘉苑1幢401室，合同约定交房日期为2024年6月30日。因项目总包方苏中建设公司内部资金链断裂，导致项目长期停工，不能完成交付。我委于2024年5月17日、5月24日组织开发商会谈协商，明确提出交房日期前启用G104监管账户资金启动退房流程。2024年6月4日，我委再次召开珠江G104购房矛盾协调会，会上督促开发商拿出退房方案并明确相应时间节点。会后经珠江公司总部商议，开发商表示只退房款，无按揭贷款利息补偿，目前已有大部分业主与开发商签订相关协议。您与开发商签订商品房买卖合同，支付首付款14.1万元。我委已与开发商沟通协商，建议其退还首付款。

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这个回应相当于官方宣布，珠江四季悦城的业主们可以退房、退首付款，但不退按揭贷款利息。

从楼盘停工到明确可以退房，珠江四季悦城的业主经历了从绝望到希望的逆转，也为同类楼市交付问题提供了又一种保障业主权益的选择。

专家：“烂尾楼”项目退房退首付具备推广可行性

“这个案例说明新一轮‘保交房’在多样化保障业主权益，除了积极夯实开发商保交房主体责任，推动项目复工复产、竣工交付外，退房和退首付也是一种选择。”李宇嘉分析说，特别是有些项目已销售量较少、剩余未销售规模大，但货值难以去化，在穷尽所有手段后，开发商既无法追加资金，售卖资产，也无法追回被挪用的资金，对这类项目就可以采取两种方式，退房并置换到周边或区域内其他交付有保障的项目，或者像本案一样，直接退房、退首付。

他指出，不管是落实资金推进复工和交付，还是退房置换到其他项目，抑或是退房、退首付，这三种模式都必须强化地方政府的属地责任和开发商的主体责任，“前者的责任在于强制开发商追回被挪用的预售资金，割肉卖资产，或实控人、大股东出资等。同时，协调开发商、购房者与金融机构，提供相关政策的针对性支持。”

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南京珠江四季悦城的处理方式，给处于类似情况的其他楼盘项目提供了希望和样本。不过，“这个案例有一定特殊性。”对此，李宇嘉强调，“2022年后，政府强化了预售资金监管，本案就属于此。因此，才有了可以退房、退首付款的可能。”他认为，对于此前的项目，如果预售资金被挪用，且无法追回，销售比较少，可以采取退房置换到其他项目的措施；同时，对项目启动破产清算，并将清算资金优先保障被置换项目，缺口由地方政府兜底。

在强化预售资金监管的当下，李宇嘉相信，对于“烂尾楼”项目退房、退首付具有较强的推广可行性，“目前，预售资金监管都比较严格，但商品房销售在下行，项目出现“卖得慢，交付难”的概率很高。下一步，对于这类项目，通过退房置换到其他项目，或是退房、退首付来解决可能比较普遍。”他进一步解释说，一方面，监管账户有钱，保障退钱没问题；另一方面，房价下跌，增加了退房的概率；而对于刚需来说，可能还想买房，置换到其他项目也有可能，这需要政府加大政策扶持和协调。

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针对开发商拒绝补偿的贷款利息，李宇嘉说：“由于房屋还未交付，预售房属于开发商对业主的未完成履行的契约，这个协议优先于贷款协议。这个协议无法生效，决定贷款协议也无法生效。”

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