来源：郁见投资 华西证券

地产链的变化对今年的宏观经济依然重要，为了高效、全面捕捉全国地产销售热度，并做到分城市的高频跟踪，我们创建了地产政策、新房销售、二手房销售跟踪体系。

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6月28日-7月4日

50城新房周成交面积

继续维持高位

根据50城高频数据，6月28日-7月4日新房成交面积继续维持高位。6月最后一周（6月21-27日）周成交面积535万方，环比增长53%，是2024年以来首次单周成交超过500万方。6月28日-7月4日，新房成交面积521万方，虽然环比下滑3%，但绝对体量继续维持在500万方以上的高位。

与历年同期相比，6月28日-7月4日成交面积环比表现强于历年同期，2021-2023年同期新房成交面积分别环比下滑21%、下滑54%、下滑25%。同比来看，增长13%。参考往年，2024年6月28日-7月4日新房约为2021年同期的72%，约为2022年、2023年的108%和113%。

累计来看，2024年以来新房成交面积同比降幅偏高，但6月、7月1-4日同比明显改善。2024年以来（1月1日-7月4日）50城成交规模8495万方，同比下滑32%。6月同比下滑21%，7月1-4日同比增长14%。

说明：WIND30大中城市使用便捷，但是样本偏少，我们用WIND高频数据、中指院交易数据对样本进行扩大，目前新房日度/周度高频更新样本扩大到50城，新房月度样本扩大到104城，二手房高频日度/周度高频更新样本扩大到15城，二手房月度样本扩大到36城（持续补充中）。

考虑到房地产销售存在一定程度的季节性规律，为剔除季节性规律，更好地评估政策效应，我们对2024年、2015-2023年（不含2020、2022年）日度成交面积进行对比。处理方法如下：

（1）央行发布政策的时间点为5月17日，以3月17日-5月16日平均值（前2个月成交数据）作为对比的基点100%，将日度成交面积数据进行标准化处理，观察政策落地后地产销售超出往年季节性的幅度；

（2）为了评估政策整体效果，将5月17日后的每周数据取均值，观察每周变化。

从30大中城市成交面积数据来看，6月28日-7月4日新房成交面积继续改善。6月28日-7月4日成交标准化比值达到172%，超过2015-2023年（不含2020、2022年）同期61个百分点。自6月14日以来，新房成交面积标准化比值已经连续3周超过历史同期，超过幅度在18个百分点-61个百分点之间。

从50城成交面积数据来看，结论类似，6月中旬以来，新房成交面积标准化比值已经连续3周超过历史同期。6月28日-7月4日成交标准化比值达到157%，超过2015-2023年（不含2020、2022年）同期44个百分点。

进一步对比6月26日出新政的北京、5月27日出新政的上海，6月28日-7月4日北京、上海成交均出现反弹，北京反弹幅度更大。

517央行政策已落地七周，其中北京前五周新房成交标准化比值均未超过100%，代表成交表现均弱于政策前2个月（3月17日-5月16日）均值。6月21-27日、6月28日-7月4日，新房成交标准化比值分别达到180%、247%，分别超过2015-2023年（不含2020、2022年）标准化比值40个百分点、126个百分点。

上海方面，同样是6月21-27日、6月28日-7月4日，新房成交改善较多。5月24日-6月20日连续四周标准化比值均未超过95%，也低于历史同期比值，意味着新房提振效果偏弱。6月21-27日、6月28日-7月4日新房成交标准化比值分别达到150%、153%，分别超过2015-2023年（不含2020、2022年）标准化比值24个百分点、28个百分点。

结合原始成交数据来看，2024年6月28日-7月4日，北京新房成交面积42万方，环比增长37%，是政策前一周（5月10-16日）新房成交面积的2.6倍，也是2024年周成交规模最高的一周。

2024年6月28日-7月4日，上海新房成交面积48万方，环比增长2%，较政策前一周（5月10-16日）增长64%，仅次于2024年3月底周成交高峰51万方，约为3月底峰值的92%。

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6月28日-7月4日

15城二手房周成交面积

环比下滑4%

根据15城二手房高频数据，6月28日-7月4日二手房成交面积214万方，环比小幅下滑4%。5月17日以来，除了6月7-13日端午节导致成交规模偏低之外，其他六周15城二手房成交面积均维持在210万方左右。

与历年同期相比，6月28日-7月4日15城二手房成交面积环比表现强于历年同期，2021-2023年同期二手房成交面积分别环比下滑9%、下滑20%、下滑6%。同比来看，增长35%。参考往年，2024年6月28日-7月4日二手房成交面积约为2021-2023年的126%-135%。

累计来看，6月、7月1-4日二手房成交面积同比均为正，分别同比增长9%，增长121%，2024年以来（1月1日-7月4日）二手房成交4694万方，同比下滑6%，同比降幅低于新房。

同样考虑到房地产销售存在一定程度的季节性规律，将二手房数据做标准化处理，从15城二手房成交面积来看，政策有提振效果。517新政落地后，与政策前数据比较，仅有6月7-13日（受端午节影响）成交标准化比值为85%，低于“政策前两月均值”，其他六周成交标准化比值在104%-115%之间，均超过“政策前两月均值”。与2015-2023年（不含2020、2022年）数据对比，2024年5月17日-7月4日七周数据均超过历史水平。6月28日-7月4日标准化比值为110%，超过2015-2023年（不含2020、2022年）23个百分点。

进一步对比6月26日出新政的北京、5月27日出新政的上海，6月28日-7月4日，北京、上海成交均出现反弹，二手房成交标准化比值分别为145%、142%，均超过“517政策前两个月”均值，北京二手房反弹幅度更大。

结合原始成交数据来看，2024年6月28日-7月4日，北京二手房成交面积44万方，环比增长22%，较517政策前一周增长26%；上海二手房成交面积47万方，环比下滑9%，较517政策前一周增长27%，较上海526新政前一周增长29%。

京沪二手房成交面积均较政策前改善，但从价格来看，二手房挂牌价指数继续下滑。北京二手房挂牌价指数自2023年3月以来持续呈现下滑趋势。上海二手房挂牌价指数自2023年6月以来持续呈现下滑趋势。

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分城市地产表现

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地产政策/新闻回顾

地方层面：深圳调整存量个人住房公积金贷款利率，南京取消新房摇号政策，长沙允许公寓改性质为住宅，新增开封兰考、遂宁发布“收购存量房”政策

重点一二线城市中，深圳自7月1日开始存量个人住房公积金贷款，5月18日前已经发放的个人住房公积金贷款，将从7月1日起开始执行调整后的利率。南京自7月5日开始，取消商品住房公证摇号销售要求，由开发企业自主销售。长沙自7月2日开始，支持公寓类住宅商品房依规依程序调整用途为住宅。

基于6月20日住建部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议。我们重点关注各地“收购存量房”进展。6月28日-7月5日新增重庆江津区、贵州六盘水、贵州遵义、江苏徐州、四川遂宁、湖北襄阳、安徽宣城市旌德县7个城市推出以旧换新政策。河南开封兰考、四川遂宁“支持国企进行存量住房收购”。

河南开封兰考：在6月29日发布的《兰考县关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》中提及支持国有公司购买存量商品住房作为人才公寓。

四川遂宁：支持收购已建成未出售商品房用作保障性住房。2024年7月1日起至2027年12月31日止，船山区、各市直园区在摸清保障性住房需求底数的基础上，按照“政府主导、市场化运作”和“以需定购”的原则，可选择地方国有企业，自主决策市场化收购已建成未出售商品房用作保障性住房。

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附录：政策原文摘录

本周重点城市地产政策

2024-07-01 广东深圳

对于已发放的贷款，《深圳市住房公积金贷款管理规定》第二十三条规定，公积金贷款发放后，遇国家公积金贷款利率调整的，公积金中心应当按季度对贷款利率进行调整。2024年5月18日之前深圳市已经发放的个人住房公积金贷款，自2024年7月1日起开始执行调整后的利率。

对于未发放的贷款，2024年5月18日之前申请且未发放的个人住房公积金贷款，以及2024年5月18日（含）之后申请的个人住房公积金贷款，均执行调整后的利率。5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

2024-07-06 江苏南京

《关于取消商品住房项目公证摇号销售要求的通知》

自即日（7月6日）起，全市取消商品住房项目公证摇号销售要求，由开发企业自主销售。

《关于实施存量住房“以旧换新”活动住房公积金配套措施的通知》

对于参与存量住房“以旧换新”活动的缴存职工，参照多子女家庭公积金贷款额度，即新购房在公积金贷款原基础额度上上浮20%，个人为60万元、家庭为120万元。该配套措施自发布之日起施行。

2024-07-02 湖南长沙

《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》

在长沙市辖区范围停止新的公寓等类住宅项目规划审批。

已完成项目总平面图审批，但开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房，经论证可行后可依规依程序调整为住宅。

2024-07-03 贵州贵阳

《关于阶段性提高住房公积金最高贷款额度的通知（征求意见稿）》

住房公积金最高贷款额度提高至80万元。多子女家庭可在此基础上上浮20万元，即100万元。

缴存人家庭首次在贵安新区购买自住住房的，住房公积金最高贷款额度可在上述基础上上浮20%，即非多子女家庭96万元、多子女家庭120万元。

持有有效贵阳人才服务绿卡、筑才卡（高层次人才）、省级优才卡、省级高层次人才服务绿卡的缴存人，最高贷款额度提高至150万元。

文中观点部分节选自华西证券研究所已公开发布研究报告，具体报告内容及相关风险提示等详见完整版报告。

分析师：黄晓曦

分析师执业编号：S1120524040002

证券研究报告：《京沪新房成交量继续提升》

报告发布日期：2024年7月7日

本文源自：券商研报精选