从2013年开始，中国开始推进棚户区改造。2015年，为应对全国楼市库存问题，棚改进入了大规模爆发期，平均每年保持600万套以上的改造速度。棚改补偿建设的安置房接近5000万套，还不包括大量现金补偿。在这期间，被棚改的居民无疑是最幸运的，许多人因此改变了家庭几代人的命运。

然而，随着2018-2021年最后三年棚改攻坚计划的推进，2020年底就已提前超额完成所有计划，棚改几乎等同于拆迁，意味着大规模拆迁暂告一段落。这个时间点，与2019年7月住建部黄艳副部长宣布“即将告别大拆大建”相吻合。现在仍有棚改，但规模大幅减少，例如2022年棚改开工134万套，2023年只有159万套，分摊到各省份、城市、小区，其实非常少。

未来是否意味着没有再拆迁造富的机会？

实事求是地说，房子都会变老变旧，无论是房型还是品质，都会逐渐与不断发展的居住需求不相适应。这种房子很难出售，为了改善居住条件，即便卖掉，还得贴一大笔存款才能置换，辛苦工作一辈子都耗费在房子上。

当前房地产市场下行显著，不仅恒大、碧桂园等大型房企相继债务违约，连万科这样的“优等生”也因庞大债务到期，不断向债主申请还款展期。大部分房企因销售下滑而面临严峻形势，债务问题蔓延至上下游产业链，危及整个金融系统。

可以说，救房企就是维护国家金融安全。尽管国家已采取多种措施，包括金融支持—融资白名单对接，但效果不如预期。数据显示，2024年2月，典型房企融资规模同比下降接近50%，65家房企的融资额创近三年单月新低。银行为了自保，减少了对房企的“输血”。

问题的根源在于，房地产市场确实太差，即便优秀的房企在没有销售回款的情况下，也难以长期坚持。国家对此心知肚明，救房企维护金融安全，救楼市保经济增长，救市是自上而下的信念。如何救？有效的措施屈指可数，“拆迁”成为关键。

关注相关信息的人会知道，国家今年启动了“三大工程”，其中城中村改造已被重点推进。从地方公开的报道看，拆迁被列为优先级，深圳将40%的城市界面纳入改造之列，未来将有大量房子被拆迁重建。但今天我们讨论的另一项信息，与大多数人息息相关。

根据中央住建部最近的表态，住建部倪部长表示，稳定市场任务依然艰巨。从我国城镇化发展进程看，城镇仍有300多亿平方米存量住房需要更新改造，房地产市场仍有很大发展潜力和空间。今年将再改造5万个老旧小区，建设一批完整社区。

这段话信息量很大。如果结合当前环境和政策前后联系，可以理解其中奥义：

楼市确实困难，“稳市场任务艰巨”表明市场还未稳定。官方掌握的真实数据证明市场未稳，稳住市场并不容易。

接下来是第二句话，从城镇化进程看，我国城镇还有300多亿平方米存量住房需要更新改造。这包含两层意思：

一是提到城镇化进程。目前我国常住人口城镇化率66.2%，已经过了进程的4/5，农村进入城市的人将越来越少、越来越慢；

二是96%的城市人已有房，但房地产仍有很大空间，这空间来源于对存量房的更新改造。300多亿平方米相当于1亿多套房子，约20万个小区。算下来，大城市有上千个，小城市有上百个老旧小区要更新改造。今年要改造5万个老旧小区。简言之，大规模拆迁又来了。

需要说明的是，更新改造若仅是涂抹，难以产生多少GDP，无法说房地产还有巨大发展空间。要实现大量GDP增长，带动多个行业发展，需最大限度地拆迁。“三大工程”承担了一部分拆迁任务，老旧小区更新改造需承担更艰巨的任务（消除存量旧房，以释放更多购房需求）。

考虑到财力，不可能同时拆掉所有小区，需有轻重缓急，优先级原则很重要。从目前信息看，这两类房子很可能列入优先拆迁之列：

一类是老旧小区改造中发现不适合居住的危房。安全是第一位，地基下沉、墙体开裂、房屋严重损坏等影响居住安全的房子，肯定优先拆迁。

另一类是预制板房。这类房子是上世纪的产品，年代久远，缺乏保温、隔热、绿色、低碳和科技属性，安全性存疑，自然应列入优先拆迁之列。浙江省已将预制板房列入全拆重建之列，其他地方也会跟进。

没有列入优先级的也不必焦虑，住建部部长表示，住房发展最终是要让人民住上好房子。随着时间推移，有财力的情况下，那些居住舒适度不高、具有拆迁价值的房子也会被拆迁。

一般来说，优先拆迁需记住两个原则：

一是从经济账考虑。总楼层低、地段好、总户数少的房子，补偿总额少，位于市区核心地段，政府和开发商都能获利，自然会抢着拆迁。

二是房地产和城市发展需要。楼市支持政策效果不明显，最终只能通过拆迁激发市场需求。城市化已进入后半程，刚性需求减少，未来拆迁可能会成为常态，像抽水池一样，放一点水就必须补一点，否则水池会干涸。

所以，从发展趋势看，拆迁有先后之分，但确实是一个永恒话题。