来源：中国证券报-中证网

　　6月倒数第二天，上海楼市刷新多项成交纪录！

　　据上海市房地产交易中心主办的“网上房地产”数据，上海6月29日二手房（含商业，下同）成交1210套，超过6月15日的1184套，月内第五次突破1000套，成为今年以来成交量最高的一天。此外，截至6月29日，上海当月二手房总成交量已达到25319套，自2021年6月以来首次突破25000套，创下近3年最高单月成交纪录。

　　值得一提的是，6月29日上海新房成交1301套，连续两天突破1000套，该成交量也是自今年3月31日以来的最高值，同时也是今年以来的第三高。前两位分别是3月30日的1516套、31日的1414套。

　　“拉长时间看，去年以及今年前5月，上海二手房单月成交量大概在1.5万套左右，今年6月足足多出1万套左右，热度可见一斑。”上海链家资深经纪人郝想告诉中国证券报记者。

　　二手房成交明显回升

　　上海6月的二手房成交明显回升。

　　“市场回暖的一个重要信号还是要看量。从目前披露的数据看，上海6月二手房成交量已经超过2.5万套，对比近年来的数据，这是一个非常好的成绩。”上海中原地产市场分析师卢文曦告诉记者，一般来说，政策出台后的一个月左右都是成交量快速上冲的周期。所以从目前来看，市场还是处于比较良性的成交量快速上行的过程中。

　　今年5月27日，上海出台“沪九条”新政，宣布首套房首付比例降至20%、贷款利率下调、非户籍限购松绑等多项政策。

　　数据层面的反馈最为直观。网上房地产数据统计显示，5月1日至27日新政发布当日，上海的二手房日均成交约571套。新政公布后，5月28日至6月26日的这30天，上海二手房共计成交26886套，单日平均成交量达到896套。截至6月29日，已有5天的单日成交量超过1000套，而上一次出现单日成交破千还要追溯到2021年3月。

　　值得一提的是，截至6月29日，上海楼市刷新多项阶段纪录：二手房当日成交1210套，超过6月15日的1184套，月内第五次突破1000套，为今年以来目前为止成交量最高的一天；6月以来二手房总成交量达到25319套，自2021年6月以来首次突破25000套，创下近3年最高单月成交纪录；新房成交1301套，连续两天突破1000套，创下自今年3月31日以来的最高值。

　　“当然，二手房数据是整体二手房而非二手住宅。按照惯例，以每月二手住宅占二手房整体交易量的九成左右测算，相对可以反映出比较真实的二手住宅交易情况。虽然还有一天数据未出，也可以预估上海6月二手住宅网签量大概率将超过2.4万套，体现出新政出台后所带来的刺激作用。”有资深地产分析人士表示。

　　市场情绪整体回暖

　　“就在6月之前，业内还在围绕1.5万套进行观测分析。可以预计，6月所呈现出的数据或将对将重振市场信心提供助力。”上海链家周康大区某门店店长程功（化名）对记者表示。

　　“按照上海6月二手房单月成交量来看，结合当前的二手房库存，去化周期大概在7个月左右。如果以5月的成交速度，去化周期至少在一年以上。”郝想表示，同时，从链家监测的数据来看，当前上海二手房挂牌量增长速度有所放缓，换言之，部分二手房房东开始出现惜售心态，这些都能反映出整个市场情绪的回暖。

　　而另一个观察市场情绪的纬度是看房人数。“仅以链家的数据为样本，预计上海6月的看房人数在20万以上，这是自链家有该数据以来的近5年高位，仅有2021年1月、3月、4月超过该数据。”某资深市场人士表示。

　　“虽然上海最近都是梅雨天，但我能明显感受到近半个月看房人数的增长。”一位打算卖掉现有住房进行置换的上海市民告诉记者，“房子是今年5月初挂牌，挂牌后一周带看量最低时甚至是0，比较打击信心，甚至考虑购买推流服务。不过，新政出台后，一周带看量、30天带看量、咨询量、关注量增长明显，目前已有3组意向客户在沟通。”

　　“我们一般会将全市分为几个大区，目前已经有大区在新政后仅用半个月就完成了既定目标业绩。”程功告诉记者，整体看，新政出台后对于各大区、各辖区门店的带看量、成交量都有明显促进，因此内部考核指标也会随之动态调整。

　　新盘逐步触发积分

　　上海中原地产监测数据显示，上周（6月17日至23日）上海新建商品住宅成交面积21.05万平方米，单周环比增加116.19%。值得关注的是，在上周成交前十的新盘项目榜单中，再度出现签约过百套的楼盘，且前三的项目均出现这种交易量，说明新房市场的交易情绪逐步走热。

　　“6月下半月开始，新房市场成交量持续上升，近期触发积分的新盘数量开始恢复，即便没有触发积分的项目，去化压力也开始减小，政策利好开始传导至新房层面。”卢文曦分析表示。

　　记者在周末走访上海杨浦某新盘项目时感受颇深。由于当天看房客户较多并且叠加首日认筹，甚至出现销售接待力不够的情况。吴佚（化名）是该新盘项目的潜在购房者，他告诉记者，由于市场风向有所转变，此前定好的置换前提可能会调整。“我们之前是默认出售手头的房子再去置换，但是现在可能会选择先认购，前置出售动作排序可能会靠后一点。”

　　据统计，在连续两个批次没有新盘触发积分后，随着新政的逐步落地，上海第七批次新盘项目出现了3个触发积分项目。其中，位于徐汇滨江的新盘项目认购率约267%，触发积分50分。

　　值得一提的是，近期触发积分的新盘项目分布范围变得更广。“项目肯定会触发积分，有些客户来现场看房会首先确认其积分情况再去针对性提供意见。”位于外环外的浦东唐镇某新盘项目销售人员告诉记者。

　　易居研究院研究总监严跃进认为，市场回暖背景下，有些二手房房东在交易完成后，购买能力得到增强，预计会成为新房潜在买家，这对市场的交易起到比较大的支撑作用。而触发积分的回归，也预示着现阶段买房需求被激活。

　　“个人认为，最理想的状态是上海二手房交易放量后，新房市场成交量在7月或8月也能有比较好地同步，这样整个房地产市场才会有比较好的节奏。”在卢文曦看来，不同区位、不同板块的新盘项目分化也比较明显，且目前不触发积分以及认购数比较低的项目还是大多数，整体而言新盘市场还需要更长周期观察。“只有当新房和二手房之间的交易链条能够有效打通，才能对下半年上海楼市稳步发展带来推动作用。”