文 | 21世纪经济报道
随着近期美债收益率迅速回落，美国房贷利率也在走低。
当地时间6月19日，美国抵押贷款银行协会（MBA）发布的数据显示，在截至6月14日的一周内，30年期固定抵押贷款的合同利率下降8个基点至6.94%，自今年3月以来首次降至7%以下。五年期可调整利率抵押贷款的利率下跌18个基点至6.27%，为2月以来的最低水平。
随着房贷利率走低，购房融资申请也环比上升，抵押贷款申请指数上升1.6%至3月以来最高水平。购房融资成本的下降可能会在一定程度上抵消房屋售价上涨的影响，并提振买房需求。
不过，和三年前3%左右的房贷利率相比，如今7%左右的房贷利率和居高不下的房价仍是“不能承受之重”，美国楼市依旧阴霾笼罩。接下来房贷利率能进一步走低吗？量跌价涨的美国楼市何时能够走出“冰封”？
美国楼市量跌价涨
在价格处于历史高位附近、房贷成本偏高之际，美国房地产市场仍在苦苦挣扎，量跌价涨让刚需头疼不已，供应紧缺的美国楼市陷入畸形。
美国全国房地产经纪人协会（NAR）数据显示，美国4月成屋销售总数年化414万户，连续二个月下降，预期为423万户。美国4月成屋销售环比下跌1.9%，预期为上涨0.8%。对比来看，2021年初，成屋销售总数年化比当前高出200多万户，当时的按揭贷款利率约为3%，而现在约为7%。
渣打中国财富管理部首席投资策略师王昕杰对21世纪经济报道记者分析称，贷款利率是影响楼市增量最直接的因素，随着2021年底美联储加息预期升温，房屋贷款利率也从3%左右升至7%附近。同时，伴随着房价在2021年年终达到高位，不断上升的贷款利率也抑制了民众的需求，对楼市产生了较大的影响。2022年后美国的新屋开工量一直处于下降趋势，但房屋的价格在租金不断提高的背景下不断上升，叠加仍然很高的贷款利率，给美国楼市带来不小挑战。
尽管高利率构成了压力，但供应紧缺仍推升了房价。4月成屋售价的中位数较上年同期上涨5.7%至40.76万美元，这是1999年有数据以来最高的4月房价。
居外IQI集团联合创始人兼CEO卡希夫·安萨里（Kashif Ansari）对21世纪经济报道记者分析称，在二手房供应短缺之际，美国房价仍在继续上涨，高利率至今无法撼动房价。一方面，置换成本高企让很多有房者惜售，大部分有房者的房贷利率远低于现在的利率，而且还款期可以长达30年，并不急于在高利率下置换。另一方面，在高利率和高房价双重压力下，很多购房者处于观望状态，选择了租房，等待按揭利率降到可承受范围内。
在安萨里看来，目前美国经济仍具韧性，失业率处在相对低位，劳工时薪高企，移民不断涌入，楼市需求仍在，这也是美国房产成为亚太跨境房产投资者热门市场的原因。如果未来按揭利率大幅下降，此前观望的众多买家出手，房价可能再度攀升。
住房通胀施压货币政策
高房价、高租金也会对货币政策产生巨大影响，成为美联储抗通胀的拦路虎。
美国劳工部数据显示，5月CPI环比持平，为2022年7月以来最弱，低于预估值0.1%；5月CPI同比上涨3.3%，也低于预估值3.4%。与此同时，5月核心CPI环比上升0.2%，为去年10月以来最小增幅；5月核心CPI同比增长3.4%，为2021年4月以来最小增幅。
与整体通胀下降形成鲜明对比的是，5月住房成本连续四个月上涨0.4%。除住房外的超级核心服务业下降了0.04%，为2021年9月以来首次出现负增长。目前住房成本上涨仍是通胀下行的最大阻力，多位美联储官员表达了对住房通胀的关切。
尽管短期承压，但好消息是，从中长期看，住房通胀的压力将逐渐缓解。王昕杰对记者分析称，现在美联储特别关注服务业方面的数据，服务通胀里占比最大的就是租金通胀，对于整体通胀的贡献超过三成。从住房通胀的趋势来看，其对于整体通胀的贡献值已经在今年2月低于2%以下，呈现连续走低的趋势。在通胀不断上升的进程当中，居民端超额储蓄不断下降，储蓄耗尽之后，消费增速开始下滑，住房通胀、服务通胀会进一步下滑，给美联储货币政策放松提供空间。
国金证券首席经济学家赵伟对21世纪经济报道记者表示，住房通胀将继续下行，今年底前或难以反弹。住房通胀由主要住所租金、业主等价租金驱动，二者走势较为一致，主要反映租金压力。美国房价、租金指数分别领先住房通胀15、12个月，预计主要住所租金、业主等价租金分别从2024年3月的5.7%、5.9%下降至2024年9月的4.9%、5.0%。
不过，由于移民对住房的旺盛需求，他们的涌入往往推高了当地房价和租金，赵伟认为移民对住房通胀可能起到了一定的推动作用，移民占美国人口比率增加1%会推动住房通胀上升1.6—1.7个百分点。美国“二次通胀”压力来源于核心服务，住房（尤其是业主等价租金）和交通（主要是机动车保险）是CPI同比涨幅的主要贡献项。
暂难解除“冰封”？
近期美债收益率迅速回落，推动美国抵押贷款利率走低，未来进一步回落的空间有多大？
尽管美国房贷利率有所下行，但或许很难出现快速大跳水。王昕杰分析称，综合考虑美国经济和通胀，今年下半年美联储仍然有降息空间，但降息次数已经大幅缩减，这也相应限制了10年期美债收益率的下降空间，预计未来12个月美国10年期国债收益率将落入4%—4.25%区间，下降的空间有限，这也会锚定房贷利率的下降水平，不会有很大程度的下行。
Maybank Asset Management固定收益联席主管Rachana Mehta也认为，10年期美债收益率预计将在4.2%至4.5%的宽幅区间内波动，接近该区间高点时，将是一个良好的买入时机。
需要注意的是，越来越多的房主们接受按揭贷款利率正在进入新常态的事实，一些人无法再推迟搬家了，这导致更多人挂牌出售房产，库存近来有走高的态势。
成屋销售约占美国房地产市场销售量的90%，近期成屋库存增加态势明显。截至4月底，有121万户待售房屋，同比大涨16%。按照目前的销售速度计算，需要约3.5个月的时间消耗掉市场上的供应量，虽然仍低于5个月的中性水平，但已经远高于此前库存销售比低位，市场供应紧张的局面正在缓解。
6月19日公布的另一项数据显示，6月美国住宅建筑商的信心超预期下降。美国全国住宅建筑商协会（NAHB）/富国银行的住宅市场状况指数下跌2个点至43，意外降至今年以来的最低水平，低于所有经济学家的预估。抵押贷款利率接近7%仍制约了潜在买家的兴趣，对需求前景构成压力。
美国全国住宅建筑商协会主席Carl Harris表示，住宅建筑商还面临着建筑和开发贷款利率上升、劳动力长期短缺以及可建地块匮乏等问题。
从种种迹象来看，利率很难回到此前的低位，高企的房价也在压制市场需求，量跌价涨的局面短期难改，美国楼市距离解除“冰封”还为时尚早。
