“汉十条”发布之后，湖北省及武汉各区接连发布楼市新政。

配合武汉楼市“一区一策”的部署，据大刚观察（DGbeacon）统计，目前经开区、汉阳区、硚口区、东湖高新区、洪山区、江岸区分别发布关于房地产市场的正式文件。东西湖区、江夏区则发布了涉及房地产的人才引进政策。

在住房“以旧换新”的大背景下，目前，全国已有60多个城市围绕“以旧换新”制定政策。

武汉的特色在于，用更大的力度接纳人才，并鼓励市场交易。

当前，60多个城市加入了“以旧换新”，模式主要包括以下几种：

政府通过平台公司收购旧房用作廉租房、人才房等，消费者支付尾款买新房，也即“收储”。

政府搭建平台，鼓励中介等机构协助消费者卖旧买新。

政府给予契税、增值税、个人所得税的补贴，鼓励居民卖旧买新。

存量房屋交由政府统租，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金，并将其全部用于购买商品房。

要讨论哪种模式适合武汉，就要先探究“以旧换新”的缘由。

5月17日召开的全国切实做好保交房工作视频会议指出，相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。

另外，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

可以看出，降低库存、盘活流动性是新政最终所指，当然，前提是要结合地方实际。

截至目前，针对以旧换新，武汉的方案是“一区一策”。

比如，近期硚口区发布了首个通过“收储”换新房的案例；

紧随其后，经开区、汉阳区、硚口区、东湖高新区、江岸区陆续发布了中介、房企主导的“卖旧买新”政策。

值得注意的是，正式文件中仅硚口区明确提及了鼓励平台公司收购二手房的模式。东湖高新区、洪山区则在涉及保障性住房的政策中适度提及。

纵览武汉各区的政策，可以看出，人才安居和市场自发调节是调整重心。

武汉为何不大刀阔斧地“收储”，或许与人口有关。

根据最新的人口统计公报，常住人口总量排名的前15个省份中，13个省份的常住人口都在下降。这就包括了中部5省：河南（-57万）、湖南（-36万）、江西（-13万）、安徽（-6万）、湖北（-6万）。这是中部多年来首次出现常住人口集体下跌。

但湖北、安徽虽然的常住人口虽然在下降，却仍实现了人口净流入。湖北去年净流入了12.4万人口，是中部6省中表现最好的一个。

《2022年城市建设统计年鉴》显示，超大城市增加了3个，其中就有武汉。武汉城区总人口达到1080.64万。

从长期看，楼市的变换与人口密切相关。就目前来看，武汉的人口形势或许还没有十分急迫。

其实，“收储”是一种常见的经济调控手段。往年，当猪肉、粮食甚至土地面临滞销时，政策层面都会鼓励平台公司进行收购，稳住价格。

在地方新政中，郑州的“收储”行动引发热议。郑州城市发展集团有限公司先行在金水区、郑东新区等区域进行试点，收购二手住房500套，还计划逐步在主城区全面实施，全年收购5000套。

中指研究院（华中）市场研究中心主任李国政认为，“收储”的效果或许会立竿见影，但也需要相当大体量的资金成本。另外，收来的房子租金回报率如何，资金从哪里来，这都是需要考虑的问题。

中指院的研究显示，这种模式虽可减少购房者时间成本，增加可选择项目范围，建立房源库等。但从地方国资平台情况来看，当前不少地方国资平台可用资金有限，难以大规模收购二手房，且收购的存量房较为零散，也为后续管理增加了难度。

中国人民银行副行长陶玲表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。

克而瑞研究中心在接受第一财经采访时提到，过往，地方财政、租赁住房贷款支持计划、城投平台自筹资金是三大资金来源，但规模终究有限。如今，3000亿元将成为新的资金来源补充，“但需要指出的是，千亿资金规模仍不足以在全国范围内大规模推行政府收储，据估算达成这一目标所需资金可能超过5万亿。”

克而瑞认为，政府收储模式可能并不会大规模铺开，大概率只会在高库存且保障性住房缺口较大的城市和区域落地。

第一财经统计过去14城收储商品房的资金来源渠道，发现除了来自于央行的“1000亿元租赁住房贷款支持计划”，还有不少城市选择努力自筹资金。

比如郑州过往的收购资金来源为20%的项目资本金加上75%的银行贷款，剩下缺口的则来自于财政补贴、国家政策性专项贷款等；苏州收购资金来源为各区县地方国企资金；长沙则使用了公积金增值收益。

尽管未大规模“收储”，武汉稳住房的决心依然清晰。

武汉是楼市新政后全国首个下调房贷利率下限的城市，也是首个落实下调首套房和二套房首付比例的城市。

目前，武汉的公积金贷款利率、商贷利率、最低首付比例，都处于历史最低期。

武汉还积极推进人才安居工程，对符合条件的人才直接给予现金购房补贴。

而早在5月初的“汉十条”中，武汉就针对“卖旧买新”提出了特色化方案。

例如，武汉探索出了支持房企主导的“换新购”的模式，通过购房者分别与开发企业和经纪机构签署协议，最终实现“开发企业为购房者锁定意向房源90天”。

汉阳区遴选了10家房企的11个项目作为“以旧换新”专用房源包，为改善型需求群体提供优质的精品房源。

5月，武汉新建商品房成交备案7749套，环比上涨10.78%，成交面积环比上涨31%。

目前，“卖旧买新”也是湖北省政府层面推出的工具之一。

5月22日，湖北省住建厅联合多部门推出新政，支持国有企业收购二手住房，为卖旧买新“搭桥”；鼓励开发企业、经纪机构、购房人三方联动，实现旧房“先卖”、新房“优买”；进一步加大对住房“以旧换新”的财税支持。

在供给端，湖北鼓励高品质住宅开发，对架空层、空中花园等给予免计容奖励，优化阳台、入户花园等设计规范，支持企业建造好房子。此外，对于盘活存量用地与商办物业，也有“收回—供应”“商改住”“商改公”等定向精准的支持措施。

新政见效，等待时间验证。

【来源：九派新闻】