新政一周后，楼市被激活了吗？
观察者网2024-06-08 00:51
（文/张志峰 编辑/马媛媛）热点城市楼市新政落地大约一周内，多地传来二手房挂牌量激增、中介带看忙的消息，其中以深圳、上海为最，一时间全国楼市关注度都有显著提升，“买不买”又成了令无数人纠结的难题。
“店里已经忙不过来了，看房的人几乎每天都约满了，有时候要忙到晚上九十点钟。”近日，观察者网走访上海多家房产中介门店，发现大多门店里仅有一两名销售人员，确实存在大多数工位空置的情形。
借着这股热潮，6月5日，上海链家官方公众号也火速发文，推出“以旧换新”活动，对通过链家中介购房或售房的客户补贴全款1%（需缴纳20%个人所得税）的中介费。
日前，58同城、安居客发布的《5月国民安居指数报告》也显示，受多地政策变动影响，2024年5月全国找房热度环比上涨5%；其中，一线城市新房找房热度环比上涨7%，购房者信心指数环比上涨5.3%，三居室及以上户型找房热度占比达88.1%。
不过，亦有位于上海周康板块的一位房产销售经理告诉观察者网：“提升比较明显的可能主要是中高端楼盘的改善房，像我们附近大都是刚需房和安置房，则并未感受到太多变化。”
他认为，此轮新政无论降首付、降利率，还是放松限购，对本身财力有限的刚需购房者而言，意义不大，因为并不涉及这部分购房者最核心的房价问题；而政策对于高收入人群购买高总价房源来说，确实称得上一大利好。
在他看来，所谓“售楼处连夜排队买房”等消息，并非受到此轮政策影响，而这类新房之所以抢手，主要由于其本身处于个别价格倒挂或资源极度稀缺的区域。
深圳同样如此。
据大湾区知名房产中介乐有家统计数据，深圳5月29日新政落地至今，首周时间内乐有家门店二手看房量环比上涨5%，是过去1年单周带看的第二高点。乐有家深圳门店二手成交量环比上涨8%，是自2021年2月8日参考价政策发布以后，近3年多时间里单周成交量的最高点。
同时，5月27日-6月2日一周时间内，深圳所有成交数据中，800万元-1000万元改善型豪宅房源的成交占比进一步上涨，环比提升2个百分点达到9.2%。
图片来源：乐有家
但值得一提的是，这些数据仅仅反映购房者关注度的提升，以及成交房源类型的变化，而谈到总体成交数据变化时，上海与深圳两地中介均表示，尚未出现明显变化。
从深圳过户数据来看，6月1日-6日，6月前20%的时间内累计过户新房398套，二手房776套，分别占5月整月数据的19.81%和19.58%，以此推算，环比几乎持平。
深圳乐有家认为，从政策变动到购房者热情提升，再到完成房产交易本身需要一个传导过程，特别是二手房，从门店签约到国土局过户，交易流程有时候要花1-2个月甚至更久，因此目前的门店成交数据还未能在过户数据上反映。
但在更多行业人士看来，此轮政策变动释放的购房需求有限。
“购房者目前买房面对的最核心的诉求是价格，倘若价格不变只是降低首付的话，虽然降低了购房门槛，却也再次增加了杠杆，并未解决刚需客的实际困难。”有资深行业人士向观察者网分析称，深圳楼市目前属于多空力量的拉锯战中，是房地产市场调控政策和市场供需关系共同作用的结果，也是全国楼市的缩影。
他认为，一方面，深圳的房价曾经达到了一个高点，使得部分房东对未来市场充满了期待，试图通过抬高售价来获得更高的收益，然而现实市场的反馈却是冷淡的，高价房产难以找到买家，在房东没有大额资金需求的前提下便陷入僵持阶段。
另一方面，愿意适度降价的房东却能够顺利成交，因为市场的需求量依然不小，且在各种降息、降首付政策引导下，实实在在降低了购房者压力，自然促成了部分交易。
但这一状况并不适用于新房市场，由于开发商交付能力与交付质量的大幅下滑，企业信誉度来到历史低点，加之大量二手房源的待售，购房者可选择空间大幅提升，因此新房市场除了个别因倒挂产生利差的少数房源之外，只会表现得愈加低迷。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也指出，从去年深圳人才房受到热捧，以及去年以来低总价、低单价的二手房销售更好等综合情况来看，居民购买商品房的支付能力还比较弱。加上当前市场的整体供应量比较大，只从需求端鼓励居民加杠杆贷款买房，无法从根本上提振市场情绪。
李宇嘉建议，下一步政策应当继续从住房保障的角度入手，推动供给侧改革，将刚需和中低收入人群需求主要转向保障性住房和二手住房，新房市场逐渐转向改善性需求。尽管商品房市场在下滑，但行业整体规模仍保持在高位，这是房地产未来发展的基本路径。
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