今天我们来探讨如何刺激购房需求。

无论是激发消费还是购房需求，其核心都在于从宏观经济发展的角度出发，对那些紧握钱包不消费的现象采取措施，进而创造需求。

简单来说，就是你愿意存钱，政府就通过降低存款利率让你的钱贬值，迫使你消费。你不愿意购房，政府就通过各种政策放宽限制，降低购房门槛，鼓励你负债购房。

先不讨论这些政策的成效如何，目前许多地方政府的主要做法是迅速出台政策。

最近有关房地产的报道非常多，有三个重要信息是我们需要关注的。

只有理解这三个关键点，我们才能了解地方政府对房地产的依赖正在加深，才能看透2024年大规模支持房地产市场的主要策略。

首先，1月9日，海口出台了六项房地产优化措施，旨在支持居民家庭合理的住房需求。对于外省户籍人士，只需提供2年的社保或个税记录就可以在非限购区购房。此外，还新增了公司购房、离婚后家庭认定以及商品房限售年限从五年缩短至两年的新规定。

海口为何要调整房地产政策至关重要？因为虽然海南一直强调“房住不炒”和全域限购，但现实中，海口的政策松绑实际上反映出对房地产的依赖。尤其是在过去两年房产销售、土地销售及房地产税收大幅下降的情况下，海口急需找到突破口，因为这关乎地方财政的稳定。

虽然这里不细说冷水，但我要提醒大家，要警惕过多的个案。

近期，南京降低了首套房贷款利率，重庆的11个区推出了购房补贴政策，包括契税补贴、消费补贴、人才购房补贴等，其实和海口的措施非常类似，这都是在原本没有需求的情况下，人为创造需求。

实际上，这只是一个开始，接下来包括武汉、成都在内的其他城市也会采取行动。例如武汉，2023年新房销售额下降，只靠二手房市场上涨40%左右支撑，而二手房交易量的增加很大程度上是由于换贷的贡献。

其次，广州的“房票安置”政策已正式实施。

什么是“房票安置”？简而言之，就是拆迁不再直接提供安置房或现金补偿，而是发放房票，一种结算凭证，上面会标明房票类型、购房地址、票面金额、政策性奖励金额、有效期限等信息，拆迁户或其直系亲属可以用这些房票购买“指定”新建商品房。实行房票安置的目的是，一般不再新建安置房。

广州实施房票安置政策后，传统的“拆房补房”模式可能已经结束。但如果拆迁户在一年有效期内未能选到合适的“指定”商品房，他们也可以要求货币补偿。

值得一提的是，在广州成为首个实施房票安置的一线城市后，浙江嘉兴、广东佛山等城市也相继推出了类似政策。

嘉兴的房票政策与广州略有不同，有效期为两年，如果在有效期内未购房，则不能在有效期内兑换为现金。

至于为什么这么多城市热衷于房票安置而非货币化安置，我认为主要有两个原因：一是货币化安置的成本过高，二是房票安置的操作性更强，仅限于购买本市指定楼盘，这不仅可以激活缺乏资金的项目，也确保了资源不流失给少数价值较高的头部城市。

第三，央行向国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行这三大政策银行发放了3500亿元的抵押补充贷款（PSL），主要用于支持保障房和城中村改造等项目。

PSL本质上是低息贷款，对熟悉2015至2019年货币化安置政策的人来说，并不陌生。直白地说，就是央行通过三大政策银行，以棚户区改造的形式，将资金发放给被拆迁的居民，这些居民拿到资金后，再去市场上购买商品房。

与以前不同的是，这次的贷款仅针对全国21个一二线重点城市。这是一个明显的策略，旨在“保大放小”，底层逻辑是，许多三四五线城市的需求已经极限，无法进一步挖掘。

无论是城中村改造、房票安置还是PSL低息贷款，其本质目标都是一致的：拆除你的旧房子，给你房票或现金，让你去购买指定的商品房，人为创造购房需求，增加市场交易，激活房地产市场。

更深层次的理解是，这其实是帮助开发商去库存：开发商通过销售回款减轻库存压力，解决债务问题，进而在土地市场继续活跃，为地方政府创造财政收入。

有人可能觉得难以理解市场上形形色色的政策，但我们只需要明白一点：所有这些经济增长模式基本上都是建立在地方财政的基础上，因此支持房地产公司、鼓励居民增加负债，其根本目的是为了维持地方财政收入，这是几十年来不变的逻辑。

房地产市场就像是一个“击鼓传花”的游戏，其核心是价格持续上涨并总有人接盘。过去房地产公司通过大量借债扩张，本质上是利用了人口红利的周期，在所谓的好时机大举借债，结果一旦经济周期变坏，就会立刻崩溃。

在《繁花》中，有一个场景，爷叔对阿宝说：在纽约帝国大厦，从底部跑到顶部需要一个小时，但从顶部跳下来，只需要八点八秒。这种描述非常形象地描绘了过去二十年房地产市场的波动。

在正周期时，不仅是房地产公司赚钱，地方政府、金融机构，甚至依靠房地产的各种理财公司和信托机构也都赚得盆满钵满。其中地方城市对土地财政的依赖不亚于任何一方，从去年到现在，许多城市都暴露出了财政不足的问题，即便是经济实力强大的上海，也开始显露出财政的隐忧，比如通过提高水价来预防未来可能的问题。

有人问，地方缺钱为什么不加大卖地的力度？这涉及到房地产市场的“矛盾三角”问题：既要严格控制新房供应，又要维稳土地财政避免地方债务失控，还要确保经济增长保持在一个合理的区间。

了解这一点后，我们也就能理解这段时间宏观层面采用的“城中村改造+房票安置+PSL”的综合策略的聪明之处：在不能大规模建设新房的情况下，不再增加供应，而是通过房票和PSL间接地向被拆迁户发放购买力，没有需求时，就人为创造需求。

这种策略明显地实现了“一箭三雕”的效果：提升了购买力、创造了新需求，并帮助开发商去库存。

但我们必须清楚，广州在城市更新方面一直坚持“原址回迁”的原则，现在突然实行房票安置，即实行净地出让，无疑会遇到不小的阻力。实际上，市民也不是傻瓜，他们清楚哪种方式对自己更有利。

当然，这是政策初期的正常反应，我相信政府如果决定采用这种高风险的救市策略，必定有一整套的应对方案，比如到期后房票打折或作废，比如彻底堵死拆迁发钱的途径等，其核心目的只有一个：维稳地方财政，将超发的货币推向房地产市场。

许多人询问我2024年房地产市场是否会有所改善？即2024年的楼市是否会有大的变化？

这个问题其实很容易回答，好不好取决于是否有信心。

回顾过去几轮房地产牛市，每一次都是在居民部门信心非常强的时候出现的，比如2009年的四万亿经济刺激计划，2016年的棚户区货币化安置政策，在住房供给不足的情况下，政府大量印钱发放给民众，自然增强了买房的信心。

最典型的例子是去年一季度，疫情结束之后，所有人都期待在新的一年中大干一番，充满信心，希望夺回失去的三年。但结果是，三个月后发现越是努力，越是赚不到钱，越是努力，业务越是不顺，于是开始向现实妥协。特别是民间投资，信心从极高骤然下降，只在一两个月之内。

说到目前的房地产行业，我没有看到足够的信号让民众在2024年冲进市场购房。直接来说，工资收入增长的信心未见提升，财富增长的信心也未显现。前者决定了大多数人的消费行为，后者决定了少数有钱人的投资逻辑，目前这两者都没有发生根本性的变化。

信心从何而来？我们之前讨论过这个话题，概括来说，信心建立在安全感之上。这种安全感包括政策的稳定性，避免政策频繁变动，同时也包括企业有稳定的订单。前者是企业持续经营的保障，后者是企业盈利的来源，当然也是就业者工资收入的来源，这是购买力的基础。

我用文字描述这一切看似简单，但实际操作远非易事。

公正地说，未来房地产很难再支撑中国经济的增长，这就像即使我们现在想提升生育率，大力鼓励年轻人生育，也无法改变人口负增长的趋势。这是由整个基本面决定的，不会因为人的主观意愿而改变。

从更广的角度看，现在房地产面临的问题，根本上与老龄化、少子化、贫富差距扩大、需求减少等问题密切相关。说到底还是供需问题，因此实际上是无解的。如果只看出生率，我们未来长期面临的人口压力将是巨大的。

当然，我们不能忽视的是中美经济脱钩、日本高通胀导致的加息、俄乌冲突等重大事件，这些都对国内的投资逻辑造成了冲击——受宏观经济低迷的影响，这两年国内资产处于贬值通道，国内资金正在加速流向海外寻求避险。

换句话说，我们现在不仅需要应对国内人口和住房的新变化，还需要时刻警惕全球局势对国内投资逻辑的影响。因此，目前的市场救援措施不应拖延，而应迅速行动，增大货币投放，最大化发挥货币的乘数效应。

好消息是，有传言称下周一可能会降息。北京、上海等一线城市此前出台的房地产政策效果一般，尤其是接下来是传统的春节假期，市场预计将进一步冷却，另外，考虑到三四线城市的楼市压力，所以很可能在近期内调低贷款利率。