财联社5月28日讯（记者 曹韵仪）昨日，上海发布一揽子楼市政策，从商贷和公积金贷款，首付比例、利率等维度降低房贷成本。今日起，上海地区已有银行开始执行首套房3.5%、二套房3.9%的最新利率，还有部分银行网点表示正在等发文通知。此次调整前，上海市首套房商贷利率为3.85%，调整后，以100万贷款本金、30年等额本息偿还方式计算，购房者可节省利息成本约7.11万元。

财联社记者注意到，随着房地产政策纷至沓来，背着存量房贷的客户正通过提前还贷的方式减轻压力。银行人士表示，前来咨询提前还贷的客户有所增多，上海各银行的提前还贷周期仍在两至三个月间。业内认为，目前的房贷新政暂未触及存量房贷相关，未来提前还贷仍然是趋势。

上海已有银行火速执行最新利率

“今天就已经开始按照最新发布的政策执行。现在买房的话首套房贷利率为3.5%，首付比例为20%。”上海某股份制银行的客户经理对财联社记者表示。

据财联社记者了解，上海地区的贷款利率调整早有风声。自上周起，上海部分银行主动延迟贷款办理和发放程序。今日，财联社记者走访上海各区的多家银行发现，国有大行及多家股份制银行已经开始按照最新政策执行房贷利率及首付比例，不过也有部分网点表示正在等发文通知，比如招商银行某支行的客户经理就表示，今日还暂未执行最新利率，正在等行里发文，但是会很快落地。

中国人民银行上海总部5月27日明确，调整了上海市商业性个人住房贷款最低首付款比例，上海市市场利率定价自律机制调整了上海市商业性个人住房贷款利率下限，自2024年5月28日起施行。首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点。首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于20%。

此次调整前，上海市首套房商贷利率为3.85%，调整至3.5%的利率后，以首套房、100万贷款本金、30年等额本息偿还方式，购房者每月可节省利息197.63元，总节约利息成本约7.11万元。

提前还贷潮卷土重来？

“我是23年9月上车的，商贷利率就是LPR+35个bp为4.55%，算下来我的首套房贷款利率都比现在的二套房利率高了。 ” 5月28日，购房者吴白（化名）对财联社记者表示，“我今天就约好了7月份提前还贷。现在首套房利率降到3.5%，提前还贷可能是我唯一的一条路，实在是不想平添更多烦恼了。”

与吴白抱有同样心态的存量购房者不在少数，在新政出台后，与最新利率之间的利率差再次刺激了他们提前还贷的热情。就上海而言，21年7月至23年12月买房的人群仍然执行LPR+35bp的下限利率，而新政下的首套房贷款利率下限为3.5%，形成明显的剪刀差。如果按100万贷款、30年期限计算，两者的利息总额相差超20万元，每月月供相差近千元。

财联社记者从上海各银行机构了解到，目前居民提前还贷潮的热情并未退却。按照排队进度，国有银行和部分股份制银行都需提前两个月排队预约，同时各大银行还对提前还贷的金额和预约方式提出要求。

上海建设银行某支行的经理对财联社记者表示，目前两个月内的提前还贷日期都已经约满了，只能排队。“名额是上级统一发放的，现在的话提前两个月申请吧。还贷要求是180天只能提前还贷一次，一次最多20万。”

工商银行的客户经理表示，提前还贷必须线下预约，正式还贷还需等到两个月以后。招商银行的客户经理也表示，今天预约的话，最早的还款日要排到6月25日了。

“近半年来预约提前还款的人太多，现在暂无名额，手机上不给预约操作了。”某股份制银行的客户经理表示，现在提前还贷还是很火，今天到6月底的名额已经全部约满，最早是7月才有名额。

一位房地产业内人士对财联社记者表示，目前新政取消下限仅利好新买房人群，但目前存量房贷利率平均高达4.2%，因为利差太大，带来的影响就是提前还贷潮。“大城市基本步入存量房时代，交易链条是先卖后买，因此取消利率下限刺激的是购房还是提前还贷，还有待观察。”

“购房者出于理性，选择提前还贷，未来确实存在这样的趋势。但各个时期购房存在各个时期的利率，这也是市场化的行为，因此从政策制定的角度来讲，并不需要将存量房贷利率的调整纳入考虑。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对财联社记者表示。