大范围强制解约背后的自如困局
观察者网2024-05-15 17:10
（文/解红娟 编辑/马媛媛）“本租客上周已被解约”“本租客昨天被通知”“我晚饭时候被通知，饭吃到一半开始看房子”......本就是图省心租住自如的房客们，近期都被管家临时告知要马上搬离住所。
自住方面给出的理由有很多，例如房屋要装修、该房源合同已到期等，但更多的是房东单向解约，自如无奈与业主解约。作为赔偿，自如给租客赔付一个月租金，并要求租客在一个月内搬家。
但当众多的被自如解约的租客聚集在网络平台后，大家才意识到这件事并不简单：怎么在同一时间、全国大范围内，出现大批量想要单向解约的房东呢？随后，租客在房东口中了解到了事情的真相：自如口中的房东单向解约其实是房东被自如被强制解约。
在四川成都有两套房的王十七，自2019年以来一直与自如保持着合作关系，房屋租赁合同有效期至2025年下半年。“2024年初，自如曾因‘房子租不出去、市场大环境不好’等原因与其商谈降价，我没有答应。”
拒绝降价的影响是，王十七没有在打款日收到自如的房租。
进入5月，房租的事情依旧没有着落，王十七却接到了一通强制解约的电话。该人士自称是自如经理，言语中表明当下的租房市场不好、自如运营模式欠缺、目前营收困难，从而提出解约方案。
和王十七一样，因为没有答应降价被自如强制解约的房东并不少，即使是同意降价或者加空置期的房东，也有部分被自如强制解约了。和以往单个解约案例不同，这次自如的解约潮来势汹汹。
降价未果强制解约
在王十七看来，这一切是毫无征兆的。
但事实上，早在一年前，将南京一套房交给自如托管的可怡就有了自如强制要求房东降价未果被强制解约的经历，只是当时自如并未大面积强制解约，可怡也在向法院提交起诉书拿回了租金。
据可怡介绍，她在2023年4月6日第一次接到自如的“协商”电话，以经营不善为借口要求降租30%，如果不同意的话自如就会单方解约，自如赔给业主两个月租金违约金，但并以合同3.3条款要求业主赔付自如装修损失费，两者抵消后业主赔付自如2.5万元。
4月8日，自如与可怡再次“协商”，租金从降30%到降25%，如果不同意的话就要强制解约，清理租客。
值得一提的是，在协商过程中，自如就已经不正常支付租金了。
随后，可怡在自如业主app上投诉，自如资产管理部回电解释称双方为未达成一致，暂停打款。之后，可怡向12345、南京市房管局投诉后均无果，于4月底向房屋所在地法院提交起诉书要求自如继续履约。
除了降价，延长空置期也是自如惯用的套路。
因自己在外地，萧凡凡将房子委托给自如近5年，与自如续签过2次，最近一次续签在2023年8月，合同期限5年。近5年的委托中，因为自如管家、疫情期间现金流等各种问题，和自如发生过很多次矛盾，但都因为身处外地选择息事宁人。
但这次，萧凡凡在与自如谈解约过程中，被工作人员气得不轻。
萧凡凡表示，2024年2月21日，一个自称自如总部的工作人员打来电话，称总部有最新指示，希望和业主协商延长空置期，每个月延长3天，一年延长36天。如果业主拒绝，对方会说可以和经理申请，一年延长18天。如果不接受，自如将和业主解约。“沟通过程中，工作人员态度强硬、专业性差，情绪化明显。”
其实更多的自如工作人员会选择打感情牌。
有自如管家对房东直言，这几年北京公司裁员特别严重，导致很多人选择离开了北京，直接导致北京租房市场处于供大于求的现状。同时，该工作人员表示，“咱们是21年开始合作的，合作这两年相信您把房子交给我们，您这边也非常的省心，感谢您一路以来的信任。”
北京租房市场的铺垫叠加感情牌，该工作人员提出，“基于这样的市场背景下，恳请您给我们70天的免租期，让我们有足够的时间寻找租客，能够稳健经营，为您提供更长久的服务。”
大规模裁员
在协商“降价”、延长空置期过程中，受伤的并不只有租客和业主。
一位曾在自如就职的业内人士向观察者表示，要业主延长空置期其实是自如2023年底推出的业主相伴计划，该计划在全国推行，“一开口就是三个月，要不到就扣罚员工，所有压力都给到一线”。
此次和业主解约过程中，一线员工受到的压力更大。
“一方面，我们要负责清退租客，虽然合同上说提前一个月内搬离，但公司的要求是越快越好。”前管家李星表示，实际操作中总能遇到一些意外情况，比如租客出差、回家搬不了家，或者是租客脾气差恶言相向等等。
李星进一步表示，另一方面，管家要负责和业主解约，“其实业主也知道这个事情管家负不起责，但也只能跟我们沟通，当矛头被集中在某个管家身上的时候，我们的情绪也会失控，然后又被业主投诉到公司，形成恶性循环。”
在李星看来，“管家其实就是一个受气包，谁来了都能踩两脚”。
即使背了骂名，自如一线员工挣得也没有以前多。不少在职一线员工均表示，近期自如调整了工资标准，“激励少了、绩效降了、底薪降了”，变相的赶人走。
自如确实已经成功赶走了部分人。
2023年底，有多位自如员工在社交平台“脉脉”上爆料，自如已经开始大规模裁员，涉及各个业务线（职能），裁员比例挺高，“知情人士称，产研条线裁员50%左右，最高要到80%。”
这并不是自如第一次被爆大规模裁员。
2022年6月，有认证为“自如员工”的网友在社交平台“脉脉”上爆料，自如已经开始大规模裁员，涉及各个业务线（职能）。同时有消息称，自如6月以来正在进行大规模裁员，裁员比例约20%。裁员部门涵盖互联网营销、运营管理、品质、设计等。
对此，自如方面此前回应称，公司目前只是对个别部门进行正常的组织优化调整，但会持续加大服务客户和业主的管家团队的招聘。虽然今年上半年疫情对行业和企业经营发展提出很大挑战，但自如积极在各个经营维度优化调整，目前经营规模稳健，为广大租客和业主提供各项租住服务保障。
新故事“增益租”
为什么自如宁可赔付租金也要解约？
市场或许是其中一个因素。一般而言，春节过后，租房市场将迎来“小阳春”，这是因为随着一大批务工人员返城，带来了租房需求的集中释放，从而使得租房市场价格不断走高。
但今年租房市场的“小阳春”似乎缺席了。据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年3月，全国大中城市租金挂牌均价为35.14元/平方米/月，环比下降0.26％，同比下跌0.62％，春节后租房需求缓慢释放并未对租金产生拉动的预期效果。从在租房源看，3月全国大中城市租赁市场在租房源量环比下降26.37％，同比上涨9.91％。
其中，一、二线城市房源量较去年同期明显上升，使其租金水平呈持续性下滑态势。3月，一线城市平均租金为84.86元/平方米/月，环比下跌0.66％，同比下跌3.18％；二线城市平均租金为31.21元/平方米/月，环比下跌0.25％，同比下跌0.49％；租金均价环比已分别下滑7个月和6个月。
换言之，今年租房市场的房源更多了、房租更低了。
这打破了自如原有的平衡。业内人士表示，自如的模式其实就是业主和租客两头平衡，一旦租客需求变少了，业主侧的平衡也很快就会被打破的。“退租率一高，新客进来少，整体的入住率就肯定会下降了。”
与此同时，保障房的大批量入市对自如原本的业务模式肯定也有一定的冲击力度的。中指研究院《2024中国住房租赁企业研究报告》指出，2021年至今，租赁市场进入高质量发展期，截至2023年底，保租房已筹集573万套（间），计划完成率达66％。
该人士指出，“不管是业主降价出租，还是保障大批量入市，都会导致自如原本高额租金与服务费的赛道被挤压。”
值得注意的是，一方面，自如在大规模与原有业主解约，另一方面，自如正在加强与增益租业主的合作。
据了解，增益租业务模式包括装修和出租两个板块。装修业务由自如提供、业主付费；出租由自如负责，承诺给业主保底收益，对年度租金总额超出保底租金的增益部分，由自如和业主按约定比例分成。
在自如的宣传中，“增益租”模式具有租金无差价、无空置期、收益有保底、年度有分成等优势，构建了自如与业主的全新合作关系，更具抗风险能力和收益增值能力。
但事实上，这更像是自如想摆脱重资产、转型轻资产的表现。
这不得不让人联想起自如几次传出IPO的消息。最近一次是在2023年3月，据彭博消息，知情人士透露，中国租房平台自如考虑在香港首次公开募股（IPO），计划筹资约10亿美元，最早或于4月份向香港交易所提交初步招股说明书，并最快在今年上市。
对此，一位前自如员工向观察者网表示，“公司内部也早有IPO的计划，但不知道为什么一直没有上市，大概率是自如的模式并不被资本市场认可，增益租可能是自如给资本市场的新故事。”
但就目前来看，增益租的路并不好走，已有不少业主反映自如“增益租”存在装修质量差、增益分成没保障等情况。
作为委托5年增益租的老业主，白超在小红书发帖称与自如的合作在2024年4月25日正式结束，终于摆脱了自如。
不过，自如并不想流失这位优质客户，早早的给出了续约合同，令白超没想到的是，续租合同给出的增益租模式，在扣掉各种专修费、服务费、修理费之后，比上一期5年合同价格还要低25%。更离谱的是，该房源的厨房的根本装不了门，但装修报价单却要求其为厨房门付装修费。
对此，白超总结，“签之前看起来很好，签完一地鸡毛，终于甩掉这个烂自如了。”
行业的问题摆在眼前，租金下降、空置率上升、租房周期不确定已成为共识。自如该如何自救？
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