限购“松绑”，楼市如何了？
△ 正在加紧建设中的北京CBD超高层建筑群。
不少热点城市，正相继进入房地产“不限购”时代。
据统计，截至目前，全国共计50余个城市对限购政策松绑，其中西安、成都、杭州、佛山、东莞、厦门、南京、苏州等23个城市全面取消限购；一线城市如北京放宽五环外限购；上海放宽单身限购；深圳缩短非户籍人群社保缴纳年限、多孩家庭可再购1套房；广州放开120平方米以上住房限购等。
除放开限购外，许多城市也在不同程度地松绑优化住房政策。截至目前，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”，此外，还涉及放宽公积金贷款政策、购房补贴、取消首套房商贷利率下限等措施。
取消限购及松绑优化住房政策，楼市反响如何？房价暴涨的情况还会出现吗？
市场发生了什么变化？
△430新政之后，位于北京东南五环外的一家央企开发的刚改楼盘迎来了大量到访者。
国家统计局取样的70个大中城市数据显示，去年下半年以来，各大城市各类住宅（刚需、刚改、豪宅）出现了普跌，一线城市房价韧性相对略强但也明显下跌。非一线城市的跌幅明显早于并大于一线城市，二手房的跌幅明显早于且大于新房。
对限购政策松绑后，楼市发生了什么变化？市场反馈如何？以北京为例，记者进行了深度调研。
4月30日，北京市住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，提出在执行现有住房限购政策的基础上，允许在京拥有2套住房的京籍居民家庭、在京拥有1套住房的京籍单身人士、在京拥有1套住房且连续5年在京缴纳社保或个税的非京籍居民家庭和单身人士，在五环外新购买1套住房。
这是最近半年来，北京第8次优化限购政策，力度相当于给了所有符合限购的人再一次购房资格。同时，北京近几年五环外新房成交套数占全市比例均在八成左右，对五环外增加1套购房指标有望带动新房市场活跃度提升。
记者调研发现，链家挂牌的17万个北京市房源中，具有强学区属性的板块以及建筑年代超过30年的“老破小”挂牌数量激增，挂牌与成交价格较此前下降明显，但目前北京的二手房交易量已经出现比较明显的企稳回升，市场交易量恢复明显。 “五一”假期期间的成交量相较2023年“五一”假期增长近4成，带看量也有同幅度增长。
新房市场也有了明显起色，尤其是五环外的改善性新房项目。如北京市西五环外的石景山区北辛安片区以及位于在东南五环外亦庄河西片区的一家央企开发的改善楼盘，“五一”假期期间都取得了不俗的签约成绩。
北京链家研究院院长高原对《中国报道》记者分析说，此次北京政策放松并未对原有限购条件进行调整，包括5年社保、户籍等要求并未变化，仍坚持以实际居住需求为导向，有资格购房家庭均为实际在京工作生活家庭。明确可增购一套住房的区域为五环外地区，这一要求贴合了当前北京市城市发展的导向，打破了行政区划，也符合部分家庭的需求。预计此次政策调整的利好会在较长周期内持续显现，也期待北京下一步继续出台有针对性的宽松政策，以利于市场长期平稳健康发展。
△430新政当天，北京朝阳“一口气“拿出50宗优质地块（项目）向全球推介。
记者从杭州、西安等全面取消限购的城市了解到，新政已初显成效，不少嗅觉灵敏的持币待购买家已到一些前期降价幅度大、性价比较高的项目踩盘，准备“抄底”。
此外，记者注意到，近期有多个城市连续放宽落户限制，继浙江杭州、江苏南京先后大幅度放宽落户条件后，辽宁沈阳5月12日也放出了“大招”——“租房可落户”“学生亲属也可落户”。据不完全统计，今年以来，已经有沈阳、南京、杭州、东莞、金华、无锡、舟山等地放宽落户条件。
受访专家普遍认为，各大城市“争前恐后”放松落户，目的是“抢人”，这将有利于吸引更多的人才和劳动力，推动房地产市场触底反弹、拉动各方面消费，从而促进经济发展。
可以预见的是，一二线城市房地产供需两端更多的政策均将加快落地，比如深圳新政就充分体现了因区、因需施策的思路，更多楼市限制性政策有望继续优化放开，以释放居民合理的购房潜能。随着政策效果逐渐显现，以一线城市为代表的楼市预期有望迎来转变，市场有望加快筑底企稳。
房价暴涨的情况还会出现吗？
△北辛安曾经是北京城六区内最集中的棚户区所在地，经历北京市最大的棚户区改造工程，5年来已经建起了一万多套现代化住宅。
“杭州、西安限购的全面放开，将有利于有效需求积极释放。本地改善需求或得以加速释放，也将吸纳更多的所在省内或外地新增需求，叠加其他配套政策，降低了改善客户的购房成本，卖旧买新链条将大大通畅。”中指研究院中指研究院市场研究总监陈文静对《中国报道》表示。
在她看来，短期来看，预计核心城市需求端限购限贷等政策将进一步优化调整，一线城市或针对不同人群、不同区域、不同面积段优化限购政策，在降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等方面也有较大的政策空间。统筹消化存量房产和优化增量住房的具体政策有望逐步落实，如政府平台回购二手房作为保租房、回购房企未售新房作为保障房等。
“目前全国商品房住宅库存超7.5亿㎡，依然处于高位，暂停或减少商品住宅去化周期长的城市新增住宅用地供应，并将增量土地供应与存量土地盘活挂钩等政策也将逐步落实。随着宏观政策继续协同发力、房地产政策不断落实，二手房市场短期预计在“以价换量”下维持一定活跃度。”陈文静说，预计2024年将有更多城市出台配套政策，进一步促进置换需求释放。“以旧换新”有利于进一步打通一二手链条，也有望对新房市场产生积极影响。
如是金融研究院院长管清友对记者表示，大部分二三线城市尤其是一线城市继续下跌的可能性不大。但另一方面，时代已经完全不同，根据人口增长与城镇化进程的变化以及上一轮政策逻辑分析，且目前市场宏观杠杆率已经很高，2009年与2016年的房价暴涨的情况不会再有了。
针对某些专家提到的如果全面放开一线城市限购，可能会对其他城市产生极强的虹吸效应的观点。管清友认为，此轮多数非一线城市房价已经经历了连续深度调整，价格基本回归基本面，与一线城市的价格差距进一步拉大，虹吸效应影响应该在有限范围内可控。
管清友认为，在中国房地产行业发生根本性转变之后，为保障民生，国内需要一系列新兴产业以房地产的功能，实现经济增长动能转换，以对冲地产下行影响。下一步应因城施策、因地制宜继续灵活调整住房政策，比如说继续放开一线城市的刚需以及改善大面积住宅的购房资格，支持合理的住房消费需求，保证置换链条畅通，稳住房价基本盘，为经济转型留有时间与空间。
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