最近又发现一些老破小市场微妙的变化，想和大家分享一下。
起因是朋友发我一套曹杨二村成交的老破小，速度非常快，1天就成交了。
除了前面提到的这套曹杨二村的老破小，近期“1天成交”的老破小还有不少。
从单价看不是小区近一段时间的最低价，面积大的单价会更低一些。
说明业主抓住了自己房子的优势，并在卖房的时候进行了放大。
你可能会想是不是都是这种功能性很明确的房子才能1天卖掉。
张庙就是很普通的刚需板块，板块里面也都是老破小扎堆。
张庙和江桥并不是传统的优质学区地段，只是通勤生活便利。
为此我搜集了近一个月某家有成交记录的40多套老破小小区房源进行研究。
在我们统计的42套快速成交的房源中，有29套并非小区最低价。
其中24套既不是小区最低单价，也不是该户型在小区的最低价。
如果还有人以此疯狂pua你降价卖房，你就把他扔进黄浦江里。
你的房子在当下好不好卖，是要突出性价比，而不是一味地最低价。
但有一点要承认，所有的这些老破小对比2010-2022年的高点肯定是降了不少，只不过有的多有的少。
在老破小这个品类已经大幅回调的基础上，已经没必要搞最低价卷自己的行为了。
像大宁、金桥、梅园、金杨、莘庄等一些核心板块的老破小一定程度上是可以避免无底线砍价的。
核心区的老破小使用价值依然比较清晰，地段价值的基础分会比较高。
此外像田林、彭浦、北蔡、五里桥等一些通勤生活便利的板块，只要合理定价，客户都是可以接受的。
我们过去和大家说卖房精准定价非常重要，因为房子的价值是多重因素的叠加。
虽然大家都受到大市场影响，但是自身的走势可以出现差异化。
被长时间反复拉扯心态，从高价一点点磨下来，最后绷不住了，直接就搞个最低价。
趋势上是成交更理性了，但是有些房子想要快速卖房还只能降价。
可以看到，金山石化、嘉定老城、宝山顾村淞宝、老闵行等地方都是最低价。
我们以前文章踩金山、淞宝这些地方，事实证明熊市的时候就是这么残酷。
金山石化六村这套的单价已经到8700元了，大概率是2015年以前的价格了。
上海楼市发展到今天，老破小的使用场景已经非常确定了。
即便你是在核心区，也不能避免。长宁仙霞的虹城公寓这套80平的，虽然成交周期才5天，但是价格已经跌回到2016年初了。
闵行春申这里的徐汇芳邻虽然不是全最低价，但是已经是同户型最低价。
又看到一些熟悉的板块，杨浦中原、静安永和、普陀桃浦新村、虹口江湾等。
在没落的板块里，没落的产品，能竞争的也就只有价格了。
上海的变化让我想到了最近杭州这边的新闻，说不少外地客户涌入杭州疯狂扫货老破小。
最差情况放着当遗产，还能博原拆原建或者拆迁，甚至是房价回升。
买家进场抄底老破小就说明普遍看空的预期出现分歧了。
如果上海放开二手房限购，我相信也会有杭州这样的买家出现。
他是上海楼市重最基础的成交单元，是推动整个置换链条最底层的产品。
尤其是成交周期非常短的，说明价格下降到了足够吸引买家的程度。
实际上不止老破小这一种产品，不少动迁房、商品次新房也都有快速成交的情况出现。
可以踩老破小，但是一味的唱空老破小我觉得是不对的。
老破小虽然不是优质资产，但是逐渐价值回归的老破小又给了大家买入的理由。
现在不少老破小已经能实现2%-2.5%的租金回报率了。
上海老破小市场出现微妙变化，越来越多房源实现“1天成交”。快速成交不代表最低价，核心板块或使用价值高的老破小更易成交。远郊、大户型和被抛弃板块的老破小仍需降价出售。老破小成交回暖是积极信号，价值回归，但投资需谨慎，租金回报率和拆迁为超额收益来源。
有用
