“取消公摊”为何一石激起千层浪
近日，广东省肇庆市住房和城乡建设局、财政局等7部门联合印发了《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》，其中提出“从2024年5月1日起，实行按住房套内面积计价宣传销售”，相关消息引发关注。
一时间，“肇庆市取消公摊”这一话题登上热搜，公摊面积取消后是否会导致房价上涨等相关问题也引发广泛讨论。
图源：肇庆市人民政府网站
但实际上，肇庆市所提出的“按住房套内面积计价宣传销售”并不等同于取消住房公摊面积，也不代表着公摊面积不需要付费了。为什么该消息会被不少人理解成“取消公摊”并为此欢欣？不得不说，国内业主们“苦公摊久矣”。
【1】什么是公摊？
公摊在我国存在已久，这一模式最早源于上世纪50年代的香港。当时，由于香港房地产业起步阶段均为整栋出售，价格高昂，房产商想出“分层出售”“分户出售”的办法，公共部分的电梯、楼梯、大堂、走廊由各户分摊，“公摊”由此而来。上世纪90年代，公摊模式被借鉴到内地。
2001年施行的《商品房销售管理办法》明确规定：商品房建筑面积由套内建筑面积和公用建筑面积共同组成。
具体来说：套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。而公用建筑面积包括两部分：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
也就是说，电梯、走廊、过道等公共设施越多，公摊系数就越大。
不过，香港早在2013年就已告别公摊面积，实行住宅物业销售新规，要求新房销售必须按照实用面积标注，二手房卖家则需提供以“套内面积”和“建筑面积”计价的双份资料。
而内地的公摊模式则一直持续至今。
【2】为什么大家希望取消公摊？
实际上，关于公摊问题的争议早已有之，原因主要在于相关标准不够规范、不够透明。
明明买的是100平方米的房子，结果到手的却只有70、80多平方米，一直以来，低得房率常令购房者们抱怨连连，再加上物业管理等收费却是按房产证上的100平方米来计算的，不少人感叹“觉得自己像个‘大怨种’”。
然而对公摊面积占商品住宅产权面积的比例，目前没有标准或者强制的范围，主要取决于房地产开发企业的项目建筑设计内容以及多层和高层住宅的先天差异；加上公摊面积的计算方式较为复杂，普通购房者只能被动地从开发商等处了解信息，这就造成买卖双方的信息不对等，也让不少人担心存在“消费暗区”。
最终，一些购房者惊觉自己的买房钱稀里糊涂地就花在了公摊面积上，“怎么一公摊，把我一半的房子都摊出去了？”
为了解决公摊问题，近年来，相关部门和各地也在进行种种尝试。
2019年2月18日，住房和城乡建设部发布的第一版《住宅项目规范（征求意见稿）》公布，其中第2.4.6条提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”引发热烈反响。这是住房和城乡建设部首次在官方文件中提及房屋应以套内使用面积进行交易。
不过，同年9月10日，在对社会反馈意见进行研究分析后，住房和城乡建设部在第二次发布的《住宅项目规范》的征求意见稿中，已不见“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的相关表述，但仍提到“公摊面积伤民”问题。
图源：住建部网站
早在2002年重庆就以法规的形式明确要求，商品房现售和预售，以套内建筑面积为计价依据；2019年修订的《重庆市城镇房地产交易管理条例》中，仍保留两套计价标准并行的规定。目前，重庆开发商通常会给两套价格标准，且都会写入购房合同，两套标准的房屋总价不变，套内单价高于建面单价。
2023年8月，合肥也公开提出“探索商品房销售按套内面积计价”，现已有试点项目在销售现场同步公布建筑面积销售单价和套内建筑面积销售单价。
今年3月以来，珠海和长沙两地先后明确和优化房地产开发项目中有关赠送面积的规则，增加多种不计容建筑面积情形，以在仍计算公摊面积的背景下合理提高得房率。
如今，肇庆又正式宣布实行“按住房套内面积计价宣传销售”，这无疑是对解决公摊问题的进一步有益尝试。
【3】取消公摊难在何处？
以套内面积作为计价依据能否大范围推广？彻底取消公摊模式就那么难以实现吗？
2022年8月，内蒙古住建厅曾针对相关问题作出答复。其称，以建筑面积作为商品房销售的计价依据已经实施多年，并且已有法律法规确认，如果改革计价依据首先必须修改完善相关配套制度，明确套内建筑面积的概念及计价方式，做好宣传、普及和解释论证工作，设置合理的过渡期，以实现计价依据和标准从建筑面积向套内面积的平稳过渡，因此实施的难度较大，周期较长。
另一方面，公摊模式的客观存在与我们的居住方式也有着密切关系。
大多数人认为国际通行的房屋交易计价单位多为所见即所得的套内面积，因此套内计价更为合理。但国外多为街区制，居住的往往是独栋公寓楼，出了门便是公共街区，因此其公摊面积所占比例往往极少。而我国多为数十栋中、高层公寓楼组成的封闭或半封闭式小区，小区的“高档”程度也往往与公摊面积的多少成正比，故一时无法将公摊面积忽略不计。
再者，在现有公摊模式下，得房率也并非越高越好。选择户型和户外公共空间均设计合理的住宅、有一个舒适的居住体验，这对购房者来说也是很重要的。
既要保证得房率，又要有符合人们居住需求的合理公共空间，还需应对改变计价模式而带来的一系列政策修改完善……如此种种，可见取消公摊确非一日之功。
其实，人们呼吁取消公摊，本质是希望商品房销售的计价方式能够更加合理、透明。在当前背景下，肇庆等地区积极迈出步子进行尝试，对于促进商品房销售行为的进一步规范是有着积极意义的。
虽然无论是按建筑面积还是按套内面积进行计价，对于人们来说不会有购房总价的变化，但正如一些消费者所说：“即使房子单价上涨了，我也希望能够明明白白消费，买了一平方米，就能有一平方米的生活空间。”
来源：九派新闻综合
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