野村陆挺：中国房地产下降螺旋仍在，建议建立保交房基金
第一财经2024-04-29 16:48
“五一”将至，楼市松绑持续，成都、长沙、南京等多个核心二线城市全面放开限购。多重利好之下，机构对房地产行业的看法更加乐观。
4月29日早盘，地产板块开盘后快速拉升，万科A（000002.SZ）在内的多只股票涨停。据4月16日国家统计局发布的数据，今年3月份,全国各线城市商品住宅销售价格环比降幅略有收窄，但同比降幅仍在扩大。房地产价格是否触底，接下来还会有怎样的政策应对，是市场和百姓普遍关注的问题。
“整个中国房地产的下降螺旋还存在。”4月26日，野村中国首席经济学家陆挺在回答第一财经记者提问时表示，但同时，也看到了一些积极因素，预计未来一年时间会有更积极的政策出台。
陆挺认为，稳住房地产行业，不可能完全另辟蹊径，建保障房或者进行城中村改造，而是应该以原来的体系作为基础，保住这几十年改革开放成果中的一部分。“要处理历史遗留问题，要让房地产市场出清，要重建市场各类主体的信誉，才能让市场重新有效运转起来。因此，我认为，保交房和保主体应该更好地结合起来。”陆挺表示。
中国房地产下降螺旋仍在
谈及中国房价何时触底，陆挺对第一财经记者说，“任何涉及价格预测的问题都很难，每个国家的房地产市场都有自己的特征，不应该简单地找其他国家的历史数据做类比。这是因为影响房价的因素太多了，而且房价走势在很大程度上取决于国家的房地产政策。另外，我国区域之间房价差别太大，将来这个价差还要扩大，甚至不同地区的房价走势都不一样。”
陆挺判断，整个中国房地产的下降螺旋还存在，但也看到了一些积极因素。“过去两三年很多地方房价调整的幅度比较大，尤其一些三四五线城市。预计在未来的一年，会有更积极的政策出台。但出台政策需要我们足够意识到房地产行业板块的重要性；同时也要意识到，中国经济其他积极向好的一面不足以完全抵消房地产带来的各种问题。”陆挺对第一财经记者表示。“稳住中国经济增速的核心在于稳住房地产行业。这是一个极大的板块，也是我们当下能够真正抓得住的一个抓手。”
陆挺认为，当下中国房地产行业很难有自我修复的能力。“为什么过去房地产行业在经历了一些下滑之后，能够在短时间内复苏？”他表示，在2015年货币化棚改之前，中国房地产行业以比较大的城市为主，所以在经济复苏过程中，房地产起到了引领作用，而且大中城市的房地产需求能够快速复苏。但是，过去八九年，大批的房地产企业真正的扩张在中小城市，大量居民买房，开放商大量购地、供房，本身就不符合整个中国城市发展的趋向和人口流动的趋势，这是比较根本的原因。当中小城市经历较大的下滑之后，房地产复苏是非常困难的。
保交房和保主体应该相结合
如何解决房地产问题，政策方面还有哪些空间？陆挺认为，一方面进一步取消限售、限购。目前国内只剩下一些一线城市和个别二线城市有限制，因此空间比较有限。在他看来，要处理历史遗留问题，要让房地产市场出清，要重建市场各类主体的信誉，才能让市场重新有效运转起来，因此，保交房和保主体应该更好地结合起来。
“稳住房地产行业不可能完全另辟蹊径，建保障房或者进行城中村改造，而是应该以原来的体系作为基础，保住这几十年改革开放成果中的一部分。”陆挺表示，比如，优秀的民营、混合所有制或国有房地产企业，保住目前以市场为主的房地产供应体系，毕竟在过去几十年，它对支撑整个中国经济、改善人民生活、增加人均住房面积做出了很大的贡献。“我认为，既要保交房又要保主体，而且两者不矛盾。如果不保交房只保主体到最后也不可持续，得不断地去输血；如果只保项目不保主体，最后可能保项目的困难也比较大。”他说。
更进一步而言，陆挺认为，保交房的过程和保障房建设的过程结合起来是最好的。此前，有一些地方政府为了“去库存，稳房价”，直接出手收购二手房用于保障性住房。陆挺认为，这并非一个很好的选择。“实际上地方政府并没有这样的财力，而且难度也比较大。”
结合当下的实际情况，陆挺建议：“第一，中央政府出面建立保交房的基金。因为地方政府和开发商没有这个资金，让银行围绕白名单去给开发商提供资金，积极性也不够；第二，要做详细的调研，很多地方楼盘的去化率不一样。对去化率很高的楼盘和楼宇应该保交房，剩下没卖掉的，地方政府去收购，但资金应该更多来自中央的财政资金。这些楼建完后，其中一部分房子作为保障房。对去化率特别低的楼盘应该做仔细的分析，是不是一定要去建。”
“当务之急是要做好积极的调研，把保交房和保障房结合起来，同时在这个过程中兼顾保主体的工作。”陆挺说。
(本文来自第一财经)
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