5年前，刚到任的中交地产董事长李永前信誓旦旦地把2023年作为“销售规模上千亿”的关键节点时，恐怕怎么也没想到，这一年会变成中交地产的“硬伤之年”。

4月8日，中交地产公布了2023年业绩，营业收入324.68亿元，较上年降低15.59%；实现利润总额-8.06亿元，实现归属于上市公司股东净利润-16.73亿元。

连续五年业绩下滑之外，更重要的是，2023年这一年，中交地产由盈转亏。

不仅如此，2023年中交地产销售规模大幅下跌，实现签约销售金额373.61亿元，较上年同期降低18.57%。距离2019年提出的上千亿的目标，还有600多亿的差距。

一位中交系统内部人士说，（中交）地产的董事长在内部开会被批评了好几次。

多年以来，中交系统内部的地产业务平台错综复杂。为了摆脱关联交易的影响，做大地产规模，中交集团在内部实行了一系列改革，将资源倾斜给了中交地产，甚至中交地产不想做的项目都可以交给集团代培。

但目前看，地产业务没有给集团带来应有的回报。除了销售不及预期，利润亏损，2024年中交将不得不面临解决同业竞争的最后期限。这一困扰中交多年的历史遗留问题，将在其财务风雨飘摇之际，迎来最终考验。

转盈为亏

尽管中交地产的利润连年下滑，但在2023年之前，并未出现亏损。

对于2023年的亏损，中交地产称，是由于地产销售结转收入减少、项目毛利率下滑、部分资产计提减值。

地产销售的确是中交2023年的一大硬伤。

年报中提供了中交在2023年主要项目的销售状况，其中核心城市的北京，仅有1个项目，也基本处于售罄状态，在报告期内无法提供销售额，其他大多数项目的预售金额都没有破10亿元。

在这一形势下，中交也不得不一改此前的激进作风。

2022年，中交地产的销售额排名还处在上升通道。在其当年的“十四五规划”中，中交地产还表示要继续坚持多元化的投资模式，招拍挂、 收并购、一二级联动、内外部协同等多重方式并进，获取优质项目。

为了扩张，中交地产积极融资，除了发行债券，还发布了定增计划。

2020年到2022年，中交地产的土地购置款分别为535.80亿元、388.02亿元、234.37亿元。但到了2023年，中交地产便紧急“刹车”，仅在成都、合肥获取了2宗地，土地款总金额为27.7亿元。

“目标是央企前三”

2016年4月，中交的领导们第一次见到杨剑平。他是当时的民企“黑马”中梁地产董事长杨剑的弟弟。

刚进办公室，他们就被惊呆了。杨剑平穿着棕色皮鞋，灰格子西服，衬衣搭在外面，系红领带，很像90年代的暴发户。而事实上，杨剑平也确实并没有受过高等教育。

这是中交内部地产平台重组的重要一步，引入了“中梁系”的杨剑平担任总裁。同年5月，中交地产与中房集团百亿重组预案出炉，这两家公司均为中交集团内部的地产平台，在这份预案中，杨剑平和他实控的“温州德欣”闪现其中。

在这之前的2015年，中交集团成立了中交房地产集团。此后中交集团先后将旗下多个房地产公司的资产统一划归到中交房地产集团，其中就包括中房集团、中交地产、中交置业、绿城中国、中交海外，以及中交鼎信和北京联合置业。

对于中交来说，“杨剑平的到来给中交带来了民营企业的发展经验，提高了公司的管理水平”。杨剑平上任后对中交的内部管理构架、战略投资方向、品牌营销效率等方面进行全面的改革，中交内部对其评价是，“勤奋刻苦，招投标、成本核算都能做，对上保持神秘，对下保持神奇，而且，杨剑平进入中交还带着60亿资金。”

也就是在这一时期，杨剑平提出了“目标是央企前三”的口号。

可惜的是，中交地产和中房集团重组以失败告终，但中交系内部复杂的重组之路并没有因此终止。

目前，中交内部的股权框架大致梳理完成，形成了中交集团、中交房地产集团、中交地产的三级控制体系，也是中交地产现在的股权面貌。

重组带来了更多的震荡。多年来，伴随着每一次重组，中交地产内部都会出现大规模的人事调整，甚至出现了五年内经历四次换帅的情况。

而中交房地产集团下还有中房集团这个业务平台，也在正常进行房地产开发建设业务，这也就意味着重组中的同业竞争问题，至今还未得到解决。

另外，中交集团内部除了地产集团外，主营业务开展过程中会获取一些附带性的房地产二级开发业务机会，因此历史上开发了部分衍生的房地产项目，拥有一部分存量资产。

中交地产希望通过委托管理、资产重组、股权置换/转让、业务合并/调整、加快出清等方式解决同业竞争问题，但这其中耗费了太多精力，也使得其多年的业绩在低处徘徊，作为央企，销售额一直没有达成千亿目标，并且被打上“增收不增利”的标签。

2021年，中交地产发布公告变更承诺解决同业问题的期限，将时间延长到了2024年。涉及到重组的企业包括了绿城中国、中交置业有限公司、中房集团安居投资建设有限公司、中国住房投资建设有限公司等下属其他涉及房地产开发业务的公司。

母公司的保护

曾经承载着母公司希望的中交地产，如今仍然需要资金实力强大的母公司提供巨大支持。

中交地产曾在海外开发了一处名叫“美国洛杉矶宏大广场”的项目。《凤凰WEEKLY地产》了解到，美国洛杉矶宏大广场项目盈利状况也堪忧。这个项目在过去几年通过两次股权转让，大部分转移至中交集团旗下的中国港湾公司。

中国交建的过往公告显示，第一次股权转让在2018年9月，中交集团附属中国港湾（香港）振华工程有限公司以增资方式获取中交海外地产下属全资子公司中交海外地产（美国）投资控股有限公司51%股权，交易金额约为5552万美元（折合人民币3.79亿元），并与中交海外地产、美国瑞联集团共同投资美国洛杉矶宏大广场项目。

第二次股权转让发生在2023年9月，香港振华受让中交海外地产所持海外地产（美国）公司17.25%股权及所涉关联（连）交易的议案，关联交易金额为6783万美元。

接盘方在2023年对该项目的审计报告显示交易关注宏大广场的经营风险。

就在第二次股权转让的前后，中交地产有数笔债券到期，包括“20中交债”（2023年8月5日到期），“22中交7A”（2023年11月10日到期）、“22中交7C”等。

据了解，就在转让美国项目的同时，中交地产也在计划转让北京王府井地块。到2023年11月，中交地产与中国机械工业集团旗下的国机资产签署王府井大街277号院合作权益转让协议。

除了帮助中交地产剥离资产，中交房地产还直接出手接盘，帮助中交地产“代培”项目。

仅2023年，中交地产就将长沙、三亚等地的资源交给控股股东中交房地产培育，在项目条件成熟时再由中交地产决定是否行使优先收购权，理由基本都是不太符合当前的经营现状与投资标准。

不过从目前中交地产的表现看，很难给控股股东优质的回报。

从中交房地产集团的架构看，其下属的主要地产平台为绿城中国、中交地产和中房集团。

2023年，绿城股东应占净利润约为31.18亿元，中交地产为亏损16.73亿元，中房集团并未上市，但地产业务较少。也就是说，中交集团最核心的地产板块业务2023年实现股东净利润仅有14.45亿元。

而中交集团2023年母公司所有者应占利润为247.34亿元，扣除非经常性损益的归母净利润为225.77亿元，地产业务的贡献占比太小了。

这家央企的执掌者们都给它规划了一个“远大前程”，但很少能在这里经营超过2年。走马灯似的人员更替，并不是一家健康稳定的公司所应表现出来的现象。就在年报发布当天，中交地产又聘任执行总裁徐爱国兼任公司总法律顾问，聘任梅瑰担任公司财务总监，故事又回到了熟悉的轨道上。