10月19日，国家统计局公布了2023年前9个月房地产市场基本情况，住宅价格创年内新低！

数据显示，9月份，全国商品房住宅平均销售价格是10484元/平方米，这一价格是今年以来月度最低价，与今年4月份峰值时12469元/平方米相比，下跌16%，每平方米下跌近2000元；

目前的房地产市场，其实所有人都知道问题出在哪里，但是每个人又都代表了不同的阶层，有着属于自己的资产利益，所以对待房地产的态度可能会有所不同；因此，很多人就会认为，希望房价下跌的是没有房的群体，希望房价涨的是有房的群体；——但其实这两波人都不足以影响房价的真正走势！

那么，究竟是什么会影响房价的真正走势呢？

以前，有一个比较流行的说法，是房地产短期看货比、中期看政策、长期看人口；但其实，我觉得这只是对于“过去30年房地产过度依赖政策”所得出的结论，从2021年-2050年这30年，房地产已经不再是政策市了，那么真正能够影响房价的因素就不再是政策了，所以中期看政策自然不成立了；

另外，短期看货比是否成立呢？在以前也许是成立的，不过在2023年这样一个货币不断放水，资金却在金融系统内部空转的特殊局面下，也不成立了；

最后是长期看人口，这个似乎还说的通，但因为是长期效应，在目前似乎也看不出来太多影响，所以暂且也不考虑！

那么，接下来的房价涨跌究竟看什么呢？

第一种算法——房价收入比

按照世界通行的标准，房子必须由当地居民来买，而当地居民购买的普遍方式就是贷款买房，那就意味着首先要有稳定的工作，其次要有收入，并且收入还要能够覆盖房贷月供后还能有足够剩余生活开支，也就是说当地居民必须供得起房；——这就是世界通行的“房价收入比”标准！

而就目前的社会现状来看，能够在当地有长期稳定工作的人群，基本限定在公务员、教师、医生、国央企员工等工作岗位上，而企业（无论是大企业、还是中小企业）员工普遍不具备工作稳定的性质；

再来看目前的收入水平，如果去除公积金、社保、医疗、年终奖、福利等因素，企业员工、灵活就业者比公务员、教师、医生、国央企员工的基本工资水平只是低一些；但是一旦算上公积金、社保、医疗、年终奖、福等，企业员工、灵活就业者的总体收入就会比公务员、教师、医生、国央企员工要低好几倍；

——这也就意味着，现在、以及以后的绝大多数买房者，将会局限于公务员、教师、医生、国央企员工这一类群体！

这一现象不仅在中国出现，其实在90年代的日本经济低迷时期也同样如此，众所周知，自此之后，因为日本不愿意对90%以上的公务员岗位进行裁员降薪，巨大的政府债务负担，最终导致日本经历了长达30年的经济衰退，直至前不久，日本这一帮高位贷款买房的人，基本还完了30年的房贷之后，日本的经济才开始有所喘息...

如何用房价收入比来测算房价还要跌多少呢？

一个家庭（夫妻两人）贷款买房供当地一套房，当地的平均收入来供这套子，不吃不喝多少年才能买一套？而这一答案在全球是有一个合理标准的，即4-6年；

举个例子，如果按照上限6年来测算，假如二线城市郑州的个人平均收入为4000元/月；一年人均收入是5万元，按照国际合理标准值上限6年还完房贷，那么房子总价就应该是5万元（个人年收入）*2人（夫妻两人一起还贷）*6年=60万元，再分摊到90平方米（一家2-3人刚性居住需求）的房价上，即郑州市刚需住房的合理房价水平的上限应该为：60万元/90平方米=6666元/平方米；

按照中指研究院最新发布的10月房价数据，郑州的新房均价为12277元/平方米，二手房均价为14639元/平方米；

——也就是说，以郑州为例，10月过后，新房价格至少还要跌46%，二手房价格至少还要跌55%！

那么，其它的城市，大家也可以按照以下这张中指研究院最新发布的10月各地新房、及二手房价格表，自行测算一下自己所在城市的房价还要跌多少？

第二种算法——房屋租售比

房屋租售比即你所购买的房子，作为一种资产投入，它每年能够给你带来多少回报；

简单来讲，假如你买了一套房子，然后将房子出租给他人赚取租金，每个月的租金收益，和将这笔买房子的钱存入银行获取的利息相比，哪一个更高？

举个例子，假如你一次性付款300万买了一套房子，每个月租金收益3000元，一年租金收入3.6万元，那么这套房子的房屋租售比就是3.6万元/300万元=1.2%，这还是在确保一年12个月每一天都能够租出去不空置的情况下；另外，目前国家已经开始在300万以上人口的城市，大力推行满足买不起房子的工薪阶层的保障性住房需求，如此一来，未来需要向个人租房的群体和需求就会逐渐减少，租金也必将呈现逐年下降的趋势，那么投资房子的租金收益率也将继续下降，可能最终连1%都不到；

而按照目前最新商业银行的存款年利率来算，300万存入银行，一年期年利率为2.05%，两年期年利率为2.35%，三年期年利率为2.65%，甚至有些商业银行的存款年利率会更高；

——也就是说，如果房价不涨，或者房价每年涨幅不足3-5%，那么买房就是贬值的，且买房的投资回报率是绝对跑不赢存款的！

那么，投资买房出租，什么收入才是一个合适的水平呢？

房地产的运营收入——也就是所谓的租金收入，房屋租售比即：一年房租收益/房屋总价的比值，而这房屋租售比在全球的平均水平是4.4%-4.5%；

如果去除“房地产税”这一因素（其他国家有房地产税、而我国绝大多数城市的房子是没有房地产税的），中国的房地产租金收益水平大概是3.5%-3.6%，这也是一个正常的、合理的租金收益水平；

举个例子，如果某地房子的租金是3000元/月，一年租金3.6万元，按照中国房地产租金收益合理水平上限3.6%来测算，当地房子的价格应该为：3.6万元（一年房租收益）/3.6%（租售比合理值）=100万元；

——也就是说，如果你所在的城市房屋租金是每月3000元，那么，当地此类型的房子卖100万元刚刚合适；如果目前卖200万元，就贵的离谱了，至少还要跌50%！

大家也可以按照以下这张中指研究院最新发布的10月各地租金价格表，自行测算一下自己所在城市的房价还要跌多少？

很多人觉得一线城市的房子因为和教育、医疗等深度捆绑，不仅具有居住属性，还具有投资属性，因此不能用房价收入比、及房屋租售比来测算房价，从1998年-2022年，房地产“一线带动二三四线”的致富理论，也许你可以这样认为；

但是，从2023年开始，一切都不同了！

自2023年7月24日，国家明确定调我国房地产供求关系已经发生重大转变，也是直截了当的官宣我国房地产市场已经供大于求，且并没有单独把一线城市的房地产市场排除在外；

——也就是说，无论是二三四线城市，还是一线城市，未来房价都应该遵循市场规律自然调节了！

只不过因为一线城市过去25年的房地产市场和教育、医疗资源绑定时间较长，惯性较大，可能还需要一段时间缓冲和适应完全的市场化，但最终，一线城市的房地产市场和房价也终将面临和三四线城市一样的结局，——由市场化自由调节！

那么，经过足够长的时间适应后，一线城市的房价也将遵循房价收入比合理值、房屋租售比合理值的市场判断标准！无一例外！