记者丨马小雨 江一苇 编辑丨谭璐
大悦城交出的第三季度成绩单，不太好看。
10月31日，大悦城公告，前三季度，营收206.98亿元，同比下降16.73%，计提资产减值损失5.81亿元。
受此影响，由盈转亏，前三季净亏损5.03亿元，同比下降654.58%。
大悦城表示，结算周期变动、销售型业务收入规模及毛利水平下降，房产市场承压等因素，影响了业绩。
今年以来，这家中粮旗下的千亿级房企，已接连挂牌出售标杆项目，预计回笼资金超85亿元，加速轻资产布局。
盘活资产
大悦城的业务主要分为销售型和持有型两个板块。
其中，销售业务是支柱，占到总营收的七成以上，持有型业务则以购物中心、写字楼与产业地产为主。
随着商务活动复苏，持有型业务明显回暖。
今年1-6月，大悦城购物中心在营业务共有32 个，销售额 157.8 亿元；客流量为 1.39 亿人次，同比增长55%。
销售业务依旧承压，大悦城上半年通过商品房销售及一级土地开发，实现营收104.89亿元，同比下降13.98%，毛利率16.2%。
销售难助力，盈利成困局，大悦城选择出售优质物业来稳住现金流。
10月上旬，险资中邮人寿接盘了大悦城的老项目——中粮置地广场，交易价42.6亿元。
来源：大悦城官网
今年以来，大悦城多次将优质物业摆上货架。
年初，出售深圳宝安区的5套商业房地产，转让底价为6981.95万元。
5月 ，挂牌转让旗下名都地产100%股权，转让底价为6423.096万元。主要资产就是名都园小区配套会所。
7月，挂牌转让上海陆家嘴豪宅中粮海景壹号的三栋公寓，估值41.42亿元。
如果上述资产最终完成交易，大悦城将回笼资金至少85亿元。
来源：大悦城官网
相关人士透露，大悦城出售的这几个项目，情况各不相同。
其中，北京项目在做城市更新时可租可售，现在养得比较好，到了价值兑现的时候。而深圳项目属于沉淀资产盘活。
盘活存量资产，反映在账面上，大悦城前三季度的经营活动净现金流为73.8亿元，同比增长185.62%。
接下来，就是扩大规模的考量。
轻重并举
大悦城尝试从“开发”转向“运营”，谋求转型。
“大家现在都在规避风险，其实轻资产也成为主流了，感觉全行业只剩下一种打法，就是聚焦一线，轻资产输出，酒店写字楼资产太重了。”相关人士表示。
截至9月底，大悦城总资产2082亿，较两年前的高点，已缩表约160亿，相对9个月200亿出头的收入，依然显得重，且资产收益率也偏低。
8月，在大悦城品牌推介会上，大悦城控股商业管理中心总经理田维龙表示，未来将聚焦“轻重并举，城市深耕”的模式与布局。
“拓展模式上，我们坚持轻重并举，轻资产作为未来的重点发展方向，将完成从开发运营商到资产管理商身份的转变。”田维龙表示。
上半年，大悦城在全国布局商业项目45个其中，重资产30个，轻资产15个。
同时，运营全国14个购物中心管理输出项目，收入1.212亿元。
香颂资本董事沈萌指出，大悦城的商业业态主打年轻人群体，在房地产遇冷之际，这个群体反而释放出更多消费能力，但这种稳定可持续的周期有多久，仍有不确定性。
此外，大悦城还接手了汇京双子座、中糖大厦、大兴达瑞兴、天津津投广场等多个城市更新项目。
“老旧商业的改造往往比新建项目的操盘难度更大，核心地段的老旧项目产权较为分散，物业基础也与现在的商业需求格格不入。”田维龙表示。
轻资产模式对运营能力提出更高的要求。通常，轻资产项目盈利水平没有那么高，优秀人才也比较紧缺。
转型之路，并不容易走。
买卖同步
一手卖出，一手买入。
“对市场价值较高且有条件尽快盘活变现的资产进行挂牌出售的同时，也会拿具有强大的开发潜力的地块。”大悦城控股管理层坦承公司的策略。
1-6月，大悦城共获取2宗优质地块，土地款总额19亿元，计容建筑面积12万平方米。
至此，大悦城分布于京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈的土地储备可售货值达1666 亿元。
田维龙解释，“战略层面城市的布局，聚焦在环渤海经济圈、长三角经济圈、大湾区经济圈及川渝西部经济圈四大都市集群。”
下半年，大悦城脚步不停。
9月初，大悦城地产发布公告，计划以11.96亿元买入上海耀耀禄建设的全部股权。
耀耀禄建设拥有上海北外滩街道历史保护区中的116街坊地块，资产估值50.83亿元，竞得楼面价达9.44万元/平米，据悉地块有1栋纯住宅和百余套别墅。
这个旧改项目，预计2024年开始建设。年内，大悦城也有不少项目准备开业。
比如，定位于“立体式生活美学购物公园”的成都天府大悦城、“城市菁英多元生活新聚场”的沈阳金融中心大悦城，以及天津西青大悦汇，都已准备就绪。
明年，大悦城控股商业还将首进厦门、南昌、三亚、深圳等城市，带来6个新项目。不同城市，将采用不同的布局与产品线。
10月初刚庆祝完上市30周年的大悦城，还有很长的路要走。
