经济观察网记者 张玲 10月20日至21日，万通集团创始人、御丰集团董事长冯仑亮相2023亚布力中国企业家论坛厦门峰会。 无论是发表主题演讲，还是接受独家专访，他的演讲一如既往地非常风趣、犀利。
作为房地产行业的资深人士，冯仑不可避免地被问及对房地产企业的爆发、民营房地产企业的债务困境以及最早一代房地产开发商的离开等问题有何看法。
10月16日，金地集团董事长凌克辞职。 这是又一位见证了中国房地产行业大周期而选择退出的大老板。
“我非常钦佩凌科，他不仅是一位优秀的董事长，也是一位具有专业知识和诚信的优秀企业家和公司高管。” 冯仑和凌柯从业时间相近，他认为凌柯是一个伟大的房地产人，但他也面临两个制约，一是年龄，二是金地是混合经济企业。 凌克的退休更多地受到制度因素的影响。
这种束缚让冯仑想起了王石，他的处境与凌可类似。 他认为，无论是凌克还是王石，他们的退休都不会影响公司的健康发展。 这些公司的运营模式和管理安排都是经过深思熟虑的。
大佬们逐渐老去，行业正在发生巨大的变化。 冯仑开玩笑说，房地产行业已经过了青春期，再多的政策也无法让它“长大”。 未来稳定健康的房地产市场规模很可能会从2019年的20万亿调整到8万亿-10万亿，未来房地产企业的数量可能会从10万家减少到1万家以下。
随着规模的缩小，原来的市场参与者还有生存空间吗？ 冯仑认为，如果把视野拓宽到写字楼、商业、酒店、物流仓储、医疗健康、教育研发、公共地产和新服务地产等房地产多个细分领域，民营企业仍将有很大的机会。
“从2016年、2017年开始，我们的愿景与传统房地产开发商有所不同。” 2016年，冯仑退出其创办的万通集团，以御丰集团董事长的身份活跃在公众视野中。
御风集团专注于住宅以外的领域，围绕医疗健康开发空间产品。 主要围绕健康公寓、治愈酒店、综合健康产业园、健康生活中心四大产品。 “我们不需要高杠杆，我们可以继续靠我们的技能生存。” 冯仑希望以不同于别人的房地产经营方式来走完这个周期。
虽然在国内大健康地产领域已经相对专业和领先，但御丰集团的四大业务在公众视野中并不出名。 不过，冯仑看好这种相对轻便且更容易操作的机型。 虽然利润不高，但目前四项业务均实现盈利。
当冯仑再次审视房地产行业的困难与机遇时，他想起一百多年前企业家胡雪岩的一句话，“前半夜想想别人，后半夜想想自己”半夜了。” 冯仑认为，企业做每一个决策时，首先考虑环境、社会、他人，这样才会获得更广阔的事业，做出正确的决策。
“地产思想家”、“商业小丑”，冯仑的观点依然符合他的标签。
以下内容节选自经济观察网与冯仑对话：
经济观察报：对于遭受雷击的房企如何解决债务危机，您有什么建议吗？
冯仑：非市场因素和市场因素是雷雨（债务违约）的两个原因。
三年的疫情等非市场因素不仅影响了中国房地产企业，也影响了世界各地的房地产企业。 如果没有打雷我们该怎么办？ 别说雷雨，很多工厂甚至破产、员工失业。
市场因素可能是房地产企业财务管理过于激进，或者经营过于粗放，或者价值观过于急功近利，导致负债过多、资金流动困难、最终崩溃。 造成这种情况的，应当追究企业家和实际控制人的责任。
现在这两个因素叠加在一起，大家都在指责房地产公司的老板，我认为这不是很准确和全面。
解决矿爆问题有两种途径，一是市场化方法，二是行政化方法。
我看到各地有很多非市场的方式，比如成立联合工作组，花两块钱解决一块钱的问题。 比如，建设成本为100元，建委可能会冻结120元、150元甚至200元，以保证建设进度。
在保障大楼移交的过程中，由于没有明确的责任人，用行政手段来操作实际上效率较低。
另一种方法是完全交给市场。 例如，如果一家公司无法移交建筑物，业主可以在必要时起诉并逮捕他们，而政府则不必干预。
事实上，问题的根源在于政府干预市场，没有按照市场正常的合约交易来处理问题。 政府更倾向于花更多的钱来解决问题，以确保安全，如果失败，就抓人。 由于过多的非市场干预和监管，效率被破坏，导致“无可遏制”，问题爆发。
经济观察网：现在房地产市场的主导者基本都是国有企业。 民营企业处于瘫痪或半瘫痪状态。 民营企业未来还有机会吗？
冯仑：房地产企业的数量正在逐渐减少，可能只剩下不到1万家了。 从数量上看，民营企业仍占较大比例。 从规模上看，国有企业和中央企业将占据更大的份额，因为它们需要承担更多的社会责任和保障任务。
虽然从传统开发企业的角度来看，目前的情况可能并不乐观，但如果我们把视野放宽到房地产的多个细分领域，如办公、商业、酒店、物流仓储、医疗健康、教育科研等，开发、公共物业和新的服务品类对房地产和民营企业来说仍然有很大的机会。
传统的房地产开发模式主要是买地、建房、销售住宅。 然而，全球房地产市场并不仅限于此。 一些房地产公司并不专注于住宅开发，而是有很多新的业务方向。 我们目前重点发展医疗健康领域，同时也在做航天业务，但不是传统意义上的房地产开发。
经济观察网：近年来，房地产行业出现了不少规模化企业。 后发展时代，行业可能发生哪些变化？
冯仑：在高杠杆发展时代，房地产主要是规模化，这是正常的。 因为高杠杆导致高财务成本，只有通过高换手率才能降低杠杆风险，获得一部分利润。
后开发时代的房地产开发，重点是资产的价值，而不仅仅是当前的现金流。
例如，北京国贸一期、二期、三期100万平方米的建设，历时30年。 按照“旧解释”，这只是一个普通的开发项目。 即使是三线城市的开发公司也能做到。 面积100万平方米。
但有什么价值呢？ 目前国茂100万平米的市值约为188亿。 传统房地产开发企业的销售额虽然高达5000亿，但市值却只有数百亿港元。 他们一做好就卖，营业额和现在的现金流都很大，但债务也很高。
如果建造一百万平方米的租赁住房模型，目前的现金流可能只是每年的租金收入，大约在6至70亿元，但其资产价值却非常巨大。 两者是完全不同的型号。
现在开发公司要实现100亿元的销售额并不是很难，所以我们的策略是慢慢积累，逐步往上走。 现在进入后发展时代，我们开始注重长远价值，慢慢做事。 就像国茂，我们可能做30年，每年现金流10到200亿，这很好，但是最终的市值可能会很高。 这是长期价值的体现。
每个企业在其生命周期中都需要做出多种选择。 以通用电气为例，杰克·韦尔奇的选择与他的继任者完全不同。 韦尔奇倾向于选择短期现金流，这导致通用电气在他离开后陷入困境。 商业世界充满了不断的竞争，每个企业家都面临着关键时刻能否改变自己的问题。
经济观察网：如果未来房价进一步下跌，房子的资产属性会发生变化吗？
冯仑：如果房子只是用来居住的话，它的资产属性就比较弱。 如果不断地买卖，那就是在利用它的资产属性。 要区分这两种属性，必须从制度层面来区分。 老百姓买了房子后，会计算房价上涨时是否盈利。 当房价下跌时，他们就会不高兴。 事实上，无论房价上涨还是下跌，他们都需要住在那里。
在新加坡，他们的分歧很明显。 将房屋视为资产的人称为私人房地产，约占房地产总量的20%。 政府不会干涉，你可以选择投资或者居住。 房地产纳入保障体系后，不具备资产属性，占房地产总量的80%。 从产权、规划、投资、开发、分配、贷款到服务，都在政府的控制体系内运作。
如果我们现在研究新加坡的房地产制度，通过制度安排区分住房的资产性和使用性，就可以厘清这两个属性。
在新加坡，居住在政府附属住房的人们通常不会考虑通过投机赚钱，因为房价升值空间有限。 这样的房子如果卖了，以后就很难再申请了，所以很多人选择终身不换房产，这体现了这类房产的非投资性。 对于私人房地产，购买者可以自由买卖、转让，并有投资的可能性。
我们现行的房地产政策受到美国、新加坡、德国等许多国家制度的影响，未能像新加坡那样从一开始就明确界定房地产的属性。 最近大家都在讨论如何解决国内的房地产问题，有建议逐步将部分房产纳入政府担保体系。 未来，中国私人房地产可能占房地产总量的40%，其中60%的房地产将成为经济适用房。
经济观察网：您对目前有买房需求的人有什么建议？
冯仑：只要有需要、有能力，就可以选择买房。 就投资需求而言，面对市场转型和市场减量、减速、降价，现在显然不是投资的好时机。
