加息潮下 韩国房市进入快速“崩盘”“爆雷”模式
封面新闻2023-06-19 17:51
封面新闻记者 朱宁
近期，“韩国房价暴跌”的消息引发了极大关注。数据显示，韩国楼市曾是全球最热的地区之一，此前房价连涨数年。过去5年，韩国房价整体涨了80%，2020年-2021年最大涨幅超过40%，首尔房价的涨幅更是超过了50%，一度达到每平方米15万元人民币，仅次于中国香港。根据近期《亚洲日报》的报道，2023年以来，韩国公寓、多户型住宅等共同住宅公示价格较2022年平均下降18.63%，降幅创下历史新高。
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韩国房产价格暴跌
《亚洲日报》称，2023年，韩国公寓、多户型住宅等共同住宅的公示价格较去年平均下降了18.63%，降幅创下历史新高。在首尔，部分公寓价格下跌了30%-40%，成交量更是暴跌70%以上。
需要指出的是，韩国的房地产市场与其他主流国家不尽相同。在传统的租房与买房之外，存在第三种方式——“传贳房”，这是一种介于月租和所有权之间的选择。在传贳房租约的最开始，租户需缴纳当前房产市场价值50%-80%（具体由合约双方协议）的单一保证金，其后在整个租约期间无需支付其他租金。
合约通常为2年，并可再续约两年，房东需在合约期满后退还所有押金。租约期间，押金的利息收入与租户无关，归房东所有，房东可将其作为收入。
简单来说就是“全租房”，即租客向房东一次性支付一两百万元，可以在房子里居住三四年，不需要再缴纳房租。而房东则拿着这笔钱去投资，其利息收入与租户无关，归房东所有。等到租客退租，房东会全额返还此前支付的金额。作为租客来说，租房没有实际支出，自然开心；而房东得到了投资收益，也是可以接受的。
有分析人士指出，韩国独有的“传贳”房屋租赁制度，既是去年7月前韩国房地产市场狂飙突进的主力推手，也是如今韩国楼市大崩盘的罪魁，可谓成也萧何，败也萧何。
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加息导致房价暴跌
引发“传贳”崩盘
通常来说，在房价上涨、“传贳”市场正常运转的情况下，返还“传贳”押金不会造成大问题，因为新租客并不难找，而且押金也会随着房价上涨而相应增加。但一旦房价大幅下跌，房东就不得不降低“传贳”价格，并挪用自有资金填补缺口。
需要指出的是，韩国房价波动的根源，还是利率波动。疫情期间，韩国模仿美国，通过大量降息放水来刺激市场经济，而首当其冲的就是楼市。利率降低，市场有大量的货币，只要用接近零利率的贷款就可以去购买合适的房子，从而刺激楼市不断上涨，于是地产价格在2020年-2021年期间出现飙升。这个时候，韩国楼市已经有了大量的泡沫。在金钱的推动下，韩国物价飞涨，不可避免地进入通货膨胀。
在通胀发生后，韩国政府则开始了加息抗通胀的步伐。韩国从2021年7月开始加息，从0.5%一直加息到2023年1月的3.5%。举个例子，同样是100万元的抵押贷款，以30年的期限计算，利率为0.5%时，只需要每月还2990元；而利率为3.5%的情况下，这一数字就高达4500元，几乎翻了一倍。利率暴涨之下，让韩国房产流动性干涸，房价开始向下。
值得注意的是，在房价下跌后，很多房东在租约到期时已经无力返还押金，只能把房子租给下一个租客，拿到押金后再还给上一任租客。这也意味着，全租房的模式要维持下去，房价只能不断上涨，下一任租客的押金才够填补上一任租客的“洞”。数据显示，2022年，韩国发生了2073起全租房保证金被吞案。房东在无法退还押金的情况下携款潜逃，留下欠款的房子，让租客无家可归，要回押金更是希望渺茫。
6月12日，韩国央行行长李昌镛表示，韩国房地产贷款逾期率正在增加，需要密切关注相关的金融风险。2023年可能制定更复杂的货币政策，以防范和应对风险。这反映到全租房上，则是开始有房东无法按期偿还租户的押金。
03
量价齐跌
韩国楼市不容乐观
韩国楼市正面临量价齐跌的窘境。
有“韩国楼市多头女王”之称的荷兰国际集团银行（ING）韩日市场高级经济师闵柱刚，也在5月24日发布的投资报告中承认，2023年的韩国楼市不容乐观。
而另一些业内专家则更加悲观。如有经济学家就认为，韩国楼市因前几年的过度投机业已饱和，且随着人口老龄化和人口减少，即便首尔，市中心公寓空置率也在上升，首尔以外还有严重的人口外流问题，楼市长线前景就更难乐观。
对于韩国房地产市场暴雷问题，IPG首席经济学家柏文喜表示，房地产行业属于重资产和高杠杆行业，自然也就意味着是一个强周期行业。而韩国的“全租房”模式更是将杠杆用到了极致，必然推高了行业周期的震荡幅度，导致韩国房地产市场出现如此剧烈的波动也就顺理成章了。
“韩国房价如果继续走低并触及抵押值线，则会造成大量断供、弃房、断贷问题，而大量进入法拍的物业也会推动房价的进一步下跌，从而推动楼市陷入跌价螺旋并引发楼市交易功能的部分丧失，也就是发生所谓的‘崩盘’问题。”柏文喜说。
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