鹤壁新老城区房价差异背后：老城区常住人口中止流出，呈回流趋势
大河报2023-05-18 17:30
大河报·豫视频记者 刘永恒
因“房子白菜价”，继鹤岗之后，鹤壁迅速在网上“走红”。
日前，有媒体报道称，北京丁先生先后在鹤壁购入十几套房产，其中8套购买于2022年10月，共花费10万元，其中最便宜的一套房款仅1000元。
这一报道迅速登顶热搜第一。
很快，1000元买套房子的情况，被媒体证实为特殊情况，不具备普遍性。据顶端新闻报道，这套1000元的房子位于鹤山区，始建于1982年，面积50平方米左右，位于一栋两层小楼上，属于顶楼。购买时，该处房子破烂不堪，“房子里都长蘑菇了，吊灯都锈得掉地上了，而且严重漏水”。
5月16日，鹤壁市住建局相关负责人也公开回应鹤壁房价问题，称鹤壁市房价共分为三个级别。在2023年1月至4月间，鹤壁市新城区淇滨区平均房价每平方米6300元左右。鹤山区、山城区这两处老城区房价相对较低，如山城区新房成交价约为2000元每平方米。鹤壁市下辖浚县和淇县房价为每平方米4000多元。
尽管如此，鹤壁老城区相对价格较低的房价，仍然引起了广泛讨论。
（鹤壁市行政区划图 图片来源：《鹤壁市国土空间总体规划（2021-2035年）公示稿》）
产业结构曾“一煤独大”新老城区房价差异受城市规划影响
鹤壁，地处豫北，建于太行山东麓与华北平原交界处，总面积仅为2182平方公里。作为一个典型的资源型城市，鹤壁的产业结构曾经“一煤独大”，因煤而建、因煤而兴，也曾因煤而困。
和绝大部分资源型城市相似，鹤壁早期城市发展也都主要围绕着煤矿，市中心也曾随着煤矿的开发而迁移。自1957年设市以来，鹤壁曾先后组织三次南迁，市中心从矿区逐步搬离。经过一系列区划调整，1999年5月，新建的淇滨区成为鹤壁新的政治、文化、交通中心，距最初的市中心鹤壁集（现属鹤山区）已有35公里，不再“偏居山隅”。
自此，鹤壁昔日的城市中心鹤山区、山城区正式成了本地人口中的“老城区”、“矿区”以及“沉降区”。
事实上，鹤壁城市空间结构和产业结构的调整，带动了企业、人员、资源等方面的流动，成为了当前鹤壁新老城区房价呈阶梯状的根源。
回头来看，鹤壁产业结构转型之路始于20世纪90年代中后期。鹤壁市发展和改革委员会及鹤壁市土地事务所两名人员2009年在《科技创新导报》发表的一篇论文，曾描述了鹤壁在那个时期遇到的困境，“上世纪90年代初，（鹤壁）经济发展加速，年GDP增长量都超过了14%。20世纪90年代中期后至21世纪初,受资源型城市经济转型的制约，资源型城市的弊端终于显现，经济发展徘徊不前。于是，政府开始考虑积极谋划进行产业结构的调整和优化升级。”
那一时期，鹤壁重要的矿区之一，鼎盛时曾拥有各类煤矿多达200余个的鹤山区，已经面临多个煤矿资源濒临枯竭的情况。鹤壁年鉴显示，1996年，鹤壁地区生产总值增长率从上年的14.5%跌至5.7%，直至1999年，才恢复到9.7%。
鹤壁原有的工业是以煤炭为主的采掘业，产业链条短，产品附加值低。彼时，鹤壁为改变工业结构，选择了两条出路，一是延长煤产业链，开发煤炭下游产品，发展机械制造；另一条是发展其他可替代产业，比如发展金属镁产业。
另一个促使鹤壁转型的因素是，常年煤炭开采造成的塌陷沉降面积的扩大，环境污染问题也日益突出，当地居民生活受到相当大的影响。
鹤壁决定将中心城区搬迁至淇滨区。在鹤壁市直单位先后完成搬迁后，21世纪初，市政府先后对老城区污染严重的化工企业、处于采煤沉陷区的企业等实施搬迁整治，对相关企业开展“退二进三”工作，推动企业搬迁，以搬迁促转型。
巧合的是，鹤壁的转型期赶上了2003年—2012年煤炭市场的黄金十年，某种程度上打破了学界常提到的资源型城市难以逃离的“资源诅咒”，即资源品价格高涨的时候，财政赚得盆满钵满，想不到要转型；等到资源品市场不好的时候，财政收入又很低，吃饭的钱都不够，又没有条件转型。
虽然这一时期，第二产业在鹤壁市地区生产总值的占比从2003年52.2%上升至2012年67%，但煤炭相关产业在鹤壁财政收入中的占比不再一家独大。
鹤壁市政府官网资料显示，2009年上半年，鹤壁市第二产业税收为23219万元，其中煤炭采掘业实现税收8683万元，制造业实现税收3581万元，建筑业实现税收8716万元，房地产业实现税收7195万元，金融业实现税收3830万元，五大行业税收收入占税收总收入的75.2%，成为鹤壁市地税收入新的支柱行业。
与政府以上举措相对应，近二十年来，大批企业搬离山城区、鹤山区，大量居民也随之搬离老城区。
2022年鹤壁年鉴显示，2010年至2020年间，鹤山区、山城区常住人口呈持续下降趋势，前者从13.11万人下降至6.28万人，后者从23.06万人下降至15.57万人。而淇滨区常住人口则从2010年27.58万人，持续上升至2020年的46.15万人。
企业和人员的搬迁，成为鹤壁老城区的房屋价格不振的重要原因。
（鹤壁市弘昌建材有限公司的煤矸石制建筑骨料项目 图源：鹤壁日报）
老城区持续搬迁改造人口流出停止，已有回头趋势
近年来，鹤壁市又先后推动鹤山区独立工矿区搬迁改造、山城区推动老工业区整体搬迁改造，彻底完成了主导产业的演替，由“一煤独大”升级至多业并举。
截至2018年，据山城区发改委统计，自2016年搬迁改造以来，山城区工业企业数量从500多家下降了一半，2017年全区生产总值继续保持稳定增长，第三产业比重由原来的约15％提升至近30％，高新技术产业增加值年均增长17.6％，占规模以上工业增加值的近半壁江山。
相应的，同为老城区的鹤山区，自2015年实施独立工矿区改造搬迁项目以来，引入高科技企业，围绕煤炭物流及深加工、金属镁资源综合利用、精细化工、清洁能源等建设产业园区。截至2018年5月，鹤山区高新技术企业达到30家，姬家山、韩林涧2个产业园区共引进企业48家。
鹤壁在转型方面的积极举措得到国家的认可。2022年6月，国务院办公厅曾发文对鹤壁进行通报，表扬它在老工业基地调整改造力度、推进产业转型升级等方面工作成效突出。同年，国家发改委在官网上刊文，分享鹤壁典型经验，称鹤壁市作为河南省典型的老工业城市，2021年煤炭产业占工业比重下降到6.1%，高新技术产业占比提高至47.7%，走出了一条符合实际、富有特色、充满活力的老工业城市转型发展之路。
同年9月，在河南这十年主题系列新闻发布会上，鹤壁市发改委党组书记、主任马海澎更为详细第展示了10年里鹤壁取得的成绩：第三产业占比由18%提高到35.3%，数字经济核心产业增加值占比居河南省第2位，京东、华为、360、龙芯中科、航天宏图等29家头部企业相继落地鹤壁。
与那些陷入“资源诅咒”的城市相比，如今的鹤壁已脱离了“一煤独大”的窠臼，科技、数字经济、功能性新材料等成了它的新标签。
另一方面，煤炭产业比重的逐年下降，也让推动了鹤壁生态环境和人居环境的改善和提高。
早在2008年，鹤壁就对山城区、鹤山区城市建成区内的棚户区进行改造。近年来，老城区生态环境修复及全市老旧小区改造也纷纷纳入政府工作日程。昔日荒芜的南山被建设成森林公园，长年因污染河水黑臭的羑河也重焕光彩。
2017年10月，鹤壁被授予国家园林城市，完成了从煤城到绿城的蜕变。
截至2023年4月，山城区建成区绿地率43%，人均公园绿地面积达15平方米以上，城市道路绿化普及率达到100%。而鹤山区人均公园绿地面积在2018年就已经达到了40.7平方米。
2020年，鹤壁日报曾以《鹤山区：生态好了 环境美了》为题报道了南山森林公园和羑河湿地公园的建设成果，称再现“鹤舞南山、鱼翔羑河”的美景。
报道中，一名搬离多年的村民又回到家乡，他告诉来采访的记者，“现在鹤山区真是大变样，我的很多老伙计说想搬回来住。我们岁数大了，都想找个环境好的地方养老”。
2021年鹤壁老城区常住人口已止住持续流出趋势。鹤壁年鉴显示，2021年鹤山区常住人口较上年增加0.02万人，山城区常住人口较上年增加0.03万人。
（图源：鹤壁日报）
如果没有此次热搜，鹤壁对很多人来说是一个陌生的名字。
这座河南面积最小、人口最少的地级市，它正在以一个不同于多数难以转型的资源型城市的形象，向公众展示着自己数十年奋斗的成果，正如鹤壁市政府官网所介绍的那样：鹤壁环境优美，宜居宜业宜游。
来源：大河报·豫视频 编辑：刘惠杰
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