可能跟大部分家长不一样，我单身的时候就开始关注学区房了，一直关注到结婚生娃才入手（主要是没存够钱[泪奔]）。我也想过将来房价如葱的问题，但是觉得学区房多多少少还是带一点金融属性/避险资产。它的价格比普通房子可是坚挺太多了。假如楼市崩溃，学区房也是最后崩的那一批，没毛病吧？

我的选房经历大概分为三个阶段，每个阶段都比上一个阶段更理智，更优化、更细致。时间跨度比较久，很多细节无法一一列出，挑重点的写写，给大家参考。

芝罘区教育实力最牛，所以我首先关注的是芝罘中学、二中北校。媳妇教育行业，她对芝罘各个学校了解的比较透彻，这就来到了第一个阶段。

第一阶段：二中北校

为什么看好二中北校？

• 二中搬到高新区，成就了一中的辉煌。而一中的辉煌又让芝罘中学沾了光。2020年烟台二中芝罘区高中部重启，二中北校的房价比芝罘中学低一些，我觉得二中北校被低估，学区房性价比高，有投资价值。

• 二中北校学区房的位置比芝罘中学那边好太多了，周边配套更丰富，更方便一些。

• 媳妇一直给我安利南通路小学

当时主要关注了山海云天，翡翠明珠等几个小区。其实当时没钱买这几个小区，总要有个目标嘛，万一实现了呢？[泪奔]山海云天位置很好，小区规模太小。翡翠明珠容积率比较低，户型看着也不错，但对面有个学校，经常堵车，南侧还有噪音的问题。还有，距离有点尴尬。将来接送孩子，走着有点远，开车有点近。。。

翡翠明珠

经过很长一段时间的琢磨（忘了多久了，很久），面对学区房也更平静了一些。我又觉得强者恒强，芝罘中学强势地位已经确定。人们愿意付出更多溢价，这已经体现了大家对芝罘中学的态度，二中北校再想扭转局势很难。高中部的回归，能否真的带动初中部提升是未知的。我们为什么不选最牛的学校呢？就这样，进入第二阶段。

第二阶段： 芝罘中学

为什么看好芝罘中学？

• 最牛中学，不必解释

• 这个区域是全市最高的基准地价，一级地12000，住宅土地价值高于二中北校。

烟台城区基准地价2019

• 地铁概念。有个手表总厂地铁站点，将来出行方便。（后来这个站点好像取消了）

• 城市更新概念，未来周边生活品质有提升可能。南沟街进德片区城市更新。当时中标的是重庆大学规划设计研究院有限公司，设计规划的项目负责人是黄瓴（教授，博士生导师）。在黄瓴的履历中可以看到南沟街进德片区城市更新。

她的履历中有邮箱，当时差点给她发个邮件要个效果图、问问哪一片拆迁啥的。然后我去买那一片，哈哈哈……

黄瓴履历

扩展资料：

1）黄瓴履历：黄瓴-重庆大学建筑城规学院2）黄瓴关于城市更新的文章（文中有提到南沟街进德片区），有助于了解这个片区。黄瓴：实施城市更新行动背景下的社区规划思考

• 拆迁暴富？根据《烟台市解放路东侧控制性详细规划》，芝罘中学学区房有部分区域要拆，但是没有具体拆迁日期。这份文件上传不了，截图如下。

《烟台市解放路东侧控制性详细规划》

芝罘中学学区选房经历：

因为拆迁可能性大，大概看了一眼福山路。上学特别方便，走着就去了，但是户型没有南沟街那边好。长期持有，将来当个拆迁户是不是美滋滋？

又想了想，这是楼房拆迁，利润空间不大。将来如果货币化安置最好，如果不能货币化安置，安置房质量、是否就地安置、产证时间等等都是个问题。再看看阳光100，得等到猴年马月……，算了吧，别为了一个不确定的拆迁耽误我娃上学的正事。就这样，拆迁这个因素不再考虑。

网上对比了很多，我们又计划在南沟街或者南山路买个能住的，离学校近一些。大概是疫情那时候吧，有一波小行情。关注的几个房子涨价了，好点能住的房差不多要2.7w一平了，挂牌价很高。这么贵，关键这老破小比我岁数都大[捂脸]。咬牙上中海知孚里？虽然贵一点，但是中海毕竟是新房，而且是品牌开发商。就这样我们实地去看了中海知孚里、南沟街的几套房子。亲身感受对一个人的心里冲击还是很大的。没有对比就没有伤害，看完了中海知孚里，回不去了……

中海知孚里

周边没有比它再新的小区了，中海知孚里仿佛成了我们最后的选择。再仔细研究中海知孚里，又发现小区表面看着是不错，但是挑起来还是有不少问题。5号楼，6号楼，7号楼，8号楼很少有卖的，偶尔有几套的，面积太小、户型也不好。1号楼，2号楼，3号楼都属于回迁，电梯比较小，建筑质量肯定不如商品房。

中海知孚里规划图

1号楼三个单元连在一起，中间户肯定受两边影响。2号楼看着8号楼的角，很闷。3号楼无好楼层。（实际2号楼与3号楼的楼号可能与规划图对调）而且我看的不管是107平还是80多平的，每一户都有隔音板（在电梯那面墙上）。将来年数多了，会不会有电梯噪的问题？

还有小区的车位配比配比1:0.73，将来停车怎么解决？当时给我报了车位价格，忘了多少钱，反正不便宜。

知孚里效果图

知孚里的隔音板

记得当时看了一套107平的中间楼层，好像是293w，真是不错，楼座位置也很好，后来卖了。再想要个107平中间楼层的，没有卖的。楼层不好的，价格比之前好楼层的都贵了。然后80多平的看了几个，有个打头房客厅有窗户不错，卖的也很贵，而且有大税，落地估计得320w左右了。要不，买个80多平客厅没窗户的？花了这么多钱，居住体验不升反降，再加上隔音板的问题，心里不得劲儿，就这样一直纠结在这。

之前看的某壳关于中海知孚里的直播，对于买这个小区的人来说，有些信息还是比较有用的。参考以下信息，根据面积、户型基本可以判断这房子在几号楼几单元。

之前做的中海知孚里冬至日采光分析，需要的人可以拿来参考。

中海知孚里采光分析

在纠结的过程中，关注着中海知孚里，但是一直没有满意的楼层或者价格。某天看了一眼二中东校片区的改善房。咦？中海知孚里80多平的打头房，竟然能买莱山区二中东校改善房了！然后，就开始了二中东校片区的分析调研 + 政策研究。

后来，又了解到芝罘热门学区需要提前五年落户的政策。虽然我们有足够的时间提前买房、落户芝罘，但是综合各方面因素还是决定放弃芝罘中学，选择二中东校。由此进入第三阶段。

第三阶段：二中东校

一、为什么放弃芝罘中学？

学区已是天花板，成长性比较低。四区统招后，之前的绝对强势地位开始打折扣。

1. 当年孩子还未出生，入手的话距离孩子中学毕业还有十五年左右，时间太过久远！十五年后的芝罘中学什么样，是否还是绝对强势？在教师轮岗、打击K12教育的大背景下，这是个未知数。未来烟台是否会实施5年一学位之类的政策？另外，北京已经开始施行名额到校，这对学区房是个大杀器。在这十五年里，烟台会不会实施？

• 老破小，居住属性基本没有。持有这么多年，以上任何一条政策的实施都会加大老破小将来的转手难度。还有土地证剩余期限的问题，到期后银行不再受理贷款。这意味着接手老破小的要全款买下，转手难度又增加了……

如果你一定要买能住的老破小，建议按需购买，不需不买。中介告诉我南沟街那边土地证2065年到期，剩余42年。如果现在买入的话，我可以贷款30年。等我持有15年后再卖，下一任房主就只能贷款27年了。贷款27年貌似也没啥大问题，可是我的下一任房主会不会考虑持有15年后的转手难度呢？？（他再转手只能贷12年了，再下一次要全款。而且以上并未算上卖房的时间。）

• 看看现在的新房市场，高绿化率，三室向阳，跑道式的阳台是主流。等95后，00后们到了买学区房的年纪，他们将会面临比我们更大的心里落差。他们是否还愿意接盘十几年后更加破旧的老破小呢？

南沟街

• 中海知孚里，小区总体不错，价格也不错。它就是芝罘学区房天花板独一份，天花板想再创造一个天花板太难了。所以，觉得知孚里的房价成长性一般。

2. 这整个区域的房价主要靠学区支撑，还有个医疗资源（奇山医院），其它方面比较差

二、为什么选择二中东校？

房价支撑因素比芝罘中学那边多一些，风险就小一些，主要是以下几点

烟台二中东校

1.芝罘区学区提前五年落户政策（主要针对热门学区）。这个政策劝退一大批人，那么这批重视教育的家长会转向哪里？综合各方面因素，二中东校恐怕是最好选择。而且二中东校目前的价格还是比较低的。所以，我认为二中东校的学区和房价将来都具有成长性。

《烟台市芝罘区教育和体育局义务教育段学校招生管理实施细则》

注意：一直有中介在忽悠家长说：芝罘中学政策执行的没那么严，未满五年也能上热门学区。这种事问中介，他肯定告诉你能上啊，飞到嘴边的肉他能赶你走吗？

毕竟花了这么多钱，大家还是要了解清楚其中巨大的政策风险。到时候给你调剂到别的学校，中介肯定不会赔偿你的损失。家里有条件不在乎那点钱的可以搏一搏，普通家庭还是踏踏实实按照政策来吧。

2. 四区8校统招利好莱山二中东校。没有了对芝罘区的政策倾斜，我相信未来几年的芝罘中学依然是最牛的！但不能否认的是，一定会有很多进一中的名额被其它三区的中学蚕食。莱山、高新、牟平最有名的中学是哪个？显而易见是二中东校。

而且随着提前五年落户政策的实施，大批重视教育的家长转向二中东校，二中东校与芝罘中学的差距也将缩小。

3. 高端住宅板块，烟台终极改善首选。一步到位，不用等将来再次置换，降低风险、降低交易成本、满足改善需求。（刚开始关注学区的时候，真是从未考虑过改善的问题）既可以作为改善房长期持有，又可以等孩子毕业后转手。

这个板块汇聚大量高素质人口。注意这里我说的是板块，不是小区。如果仅仅一个高端小区，是无法支撑该区域教育的崛起的。

二中东校板块控规

4. 观海路沿线公交很多，去芝罘莱山都很方便，有塔山北快速路（回老家方便），且有地铁站点规划

5. 二中东校片区依然是是全市最高的基准地价，一级地12000

6. 背山面海风水好，规划山海步道，离海边近，还有岱山片区城市更新，环境真是不错

岱山片区城市更新

岱山片区城市更新

7. 我发现芝罘区的学区房，很多都是之前体制内的老房子。那么借助体制内的高素质生源，现在体制内所在的区域，是不是更容易诞生新的热门学区呢？

8. 道恩宾馆地块城市更新，再加上区政府片区引进国电投山东核能总部，持续引进高素质人口

道恩宾馆地块签约

9. 莱山金融CBD，位置未确定，但是一般的位置真撑不起金融CBD这几个字。从黄海路街道办新闻得知，区政府那边正在征迁。鹿鸣小区南还有大片商业用地。不知道会不会在这两个区域内选址。

黄海路街道新闻

下图来自烟台发布公众号，最左侧的图隐约可见类似二中东校楼顶的轮廓。规划的这些楼是总部基地+传说中的金融CBD吗？（纯猜测，勿喷）如果不是，那区政府这片规划也不会差，成长性可期。

10. 好像每个区都在说烟台市政府要搬迁到自己区，这种帖子基本每年都要火那么几天，每个帖子内容都是听说烟台市政府要搬到xxxx，暂未看到有什么佐证。

看过一版控规图（见下图，放大看鹿鸣南写的字），烟台市政府的位置标记在鹿鸣小区南的位置。从其他版本控规图看，那里确实预留有政府办公用地。所以，将来市政府有可能搬到鹿鸣小区南吗？是否又利好二中东板块呢？

哪怕是官方的控规图标记错了，那个地段大面积的政府办公+商业用地，是不是也让二中东校板块房产未来可期呢？

烟台控规图

11.我也简单看过青岛的学区发展。除了市南老城区的顶级学区，浮山后是目前最热的板块。板块内汇聚了合肥路小学，崂山第二实验，富源路小学，同安路小学，65中，青岛第二实验中学，华东师范大学附属中学等优质中小学。

华东师范大学附属青岛学校

二中东校现在的情况，有点类似于青岛浮山后，都是除老城区外最具潜力学区板块，居住环境比老城区好很多。这些板块的学区概念已成共识，而且板块里的老破小有学区溢价以及二手房交易量的支撑。那么，这些板块与老城区学区房的差价就是这个板块未来的成长空间。这也是我选择二中东校的原因之一。

三、莱山二中东校学区选房经历：

鹿鸣小区，由于一些众所周知的原因，第一个关注的就是这个小区。位置、配套设施是最好的，没有之一。物业费便宜，户型好，公摊小，距离学校很近，且南侧有大片待开发土地（政府办公用地+大片商业用地）。缺点就是房龄大了一些，外墙、走廊略显陈旧，没有地下车位。放弃。

鹿鸣小区

鹿鸣小区外墙

万泰麓溪公馆，绿化不错。好像都是超大户型，而且户型很奇怪，客厅朝北。放弃。

观海路8号，户型不错，有海景，房龄新。小区规模小，容积率太高，有底商，距离学校有点远。放弃。

万泰麓溪公馆

黄海明珠山庄，祥隆绿城诚园。这是我最后筛选出的两个小区。黄海明珠山庄户型不错，绿化也可以，性价比高，比鹿鸣新一些。小区虽然很大，但是内部有几条车行路，遛弯儿的时候感觉会有点割裂感。放弃。绿城诚园房龄、绿化、物业很好，户型也不错，落地大窗+镀膜玻璃让外立面很漂亮，东侧还有独享小公园，缺点是价格高。

祥隆绿城诚园外立面

黄海明珠山庄

对了，这两个小区有部分楼栋能看到北面的坟地，主要集中在黄海明珠山庄北侧，这确实是个不利因素。听二手房中介说，有不少医疗行业的人入手。我也问了民政部门，答复是：待公益性墓地建成后，会分批次搬迁到公益墓地。所以，考虑长期持有的朋友可以以此为由使劲砍价。等将来坟地搬走了，砍下的价格不都是收益吗？哈哈哈……

坟地搬迁

经过一番纠结和综合对比，也考虑到未来十多年的居住体验，还有将来更好卖，最终选定了绿城诚园。虽有缺点，用排除法来看也算是最好选择了。至此，终于买到了自己满意的学区房。整个过程购房预算一提再提，关注、调研学区房与攒钱同时进行......[捂脸][捂脸][捂脸]

祥隆绿城诚园

关于祥隆绿城诚园的楼栋、楼层选择，我也是按照中海知孚里那样做了冬至日（一年中采光最差的时候）的采光分析。越红的地方采光越好。图片和视频给大家参考。

从整体采光分析结果来看：23号楼 > 24号楼 > 27号楼 > 28号楼 > 26号楼 > 25号楼。这几栋楼，有的我还敢看一眼。其它楼栋不敢看，太贵了[泪奔] 尤其是前面多层洋房，住这种房的孩子，估计高考只是他们众多出路之一……

26号楼前面有规划一栋23层的高层，现在还没建。下图的采光分析是按照建成后计算的。主要影响26号楼和24号楼。

祥隆绿城诚园规划图

27#好于28#好于26#好于25#

23#好于24#

四、最坏的打算

做最好的准备，同时也要做最坏的打算。最好的准备如上文。最坏的打算，让我们来看看绿城诚园潜在的学区风险：

1. 假设板块内的总部基地未落地，地铁未落地，芝罘提前5年落户政策取消，等等的所有利好都没有实现。二中东校依然是莱山最好的初中，绿城依然是改善板块中的头部改善楼盘，房子不会被套牢。这是我可以承担的风险。

祥隆绿城诚园规划图

2. 前七夼小学。目前能查到的是，前七夼小学与黄金技校土地置换，然后新建。绿城诚园小学有可能划到新建的前七夼小学。被划片到前七夼小学，虽不如第二实验小学，但是也不会太差，毕竟片区内有不少高端小区。另外，个人更关注中学。

3. 最近有传言说二中东校搬迁到莱山第二实验小学附近，这一点是我当时买房没有想到的，也不可能想的到啊[捂脸]。当然现在只是网传，真实性未知。

莱山第二实验小学

为此，我再次查看了《莱山区中小学布局规划（2019-2030）》，文件显示这个片区规划有两所初中。一个是二中东校，计算班数是27个，规划32个，备注是扩建。另一个是莱山第二实验学校（初中部），计算班数40个，规划48个，备注是规划。

如果都搬到第二实验小学附近，那就是要把两个初中合二为一，计算班级数67个，规划班级数量80个？这规模是不是有点过于庞大？

那么，国家对初中办学规模是否有要求呢？我在山东省教育厅网站查到了这样一篇文章山东省教育厅 政策解读 《山东省人民政府办公厅关于城镇居住区配套教育设施规划建设的意见》解读（发布于2018年）

《山东省人民政府办公厅关于城镇居住区配套教育设施规划建设的意见》解读

摘抄原文：“进一步强调控制配建学校（幼儿园）规模和班额。所配建的幼儿园一般不超过12个班，小学和初中不得超过36个班，九年一贯制学校不得超过45个班，普通高中不得超过60个班；幼儿园平均每班不超过30人、小学每班不超过45人、中学每班不超过50人。鼓励开展小班化教学，设置小规模学校。”

上文可见，山东省教育厅对办学规模的要求是不得超过36个班。烟台市教育局在网上民声给网友的回复也是未接到搬迁通知。所以，我认为二中东校的搬迁概率比较低。

烟台二中莱山校区无搬迁计划

也有传言说，二中东校要在第二实验小学附近建设分校，并不是搬迁。这个消息也没有官方发文，但是根据《莱山区中小学布局规划（2019-2030）》，保留二中东校的同时，那边确实有规划一所中学。这条消息相对靠谱。不管咋样，静待官宣吧。

总结：

• 没有完美的学区房；如果有的话，那价格一定不完美。

• 每个家庭的情况不一样，适合自己的才是最好的。

• 学区房只是辅助，家庭教育才是根本。

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