恒大足球场易主广州城投
观察者网2022-10-11 13:00
导读：总起拍价高达187.6亿元的荔湾区芳村大道南以东地块堪称“王炸”。该地块规划为商住用地，总出让面积13.07万平方米，建筑面积97.97万平方米，是广州本轮土拍中面积最大的地块。从起拍价来看，该地块高于挂牌价为165亿的2009年亚运城地块，但此轮竞拍早已不复当时44次举牌、半个小时角逐、国企联合体民企联合体组队的盛况，最后，该地块被中信泰富中船联合体以底价捡漏，成交地价远远低于亚运城地块，平淡收场。
（文/解红娟 编辑/马媛媛）10月10日，广州2022年第三轮集中供地平稳收官。本轮共计推出18宗地块，总建筑面积374.2万平方米，总起价518.1亿元。最后，2宗溢价、13宗底价、3宗流拍，成交总价479亿。
从竞得房企来看，本次成功出让地块均为国央企及地方国企包揽，其中央企保利发展、中铁建、华润、中信泰富中船联合体各竞得1宗；地方国企南沙开建竞得2宗，花都公资、花都城投、广州城投增城城投联合体、广州流溪资产、高新区集团、广州城投、湖北联投、中建四局高新集团天河投资管理联合体、南沙建投均竞得1宗。
广东城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从溢价地块宗数和流拍率来看，第三轮土拍延续了今年土拍市场稳健中相对低迷态势，与广州近期楼市走向基本一致，9月及国庆期间，广州成交量整体比较低迷，反映到土地市场，开发商拿地的积极性自然较弱。
据广州市房地产中介协会30日发布的数据，2022年9月(2022年8月26日至2022年9月25日)，广州市二手住宅共网签7232宗，环比下降8.34%；网签总面积约71.71万平方米，环比下降8.08%。
此外，据阳光家缘数据显示，在刚刚结束的国庆黄金周，广州新房成交556套，成交套数相较去年同期下跌了22%。
总起拍价创年内新高
无论是供地宗数、供地面积还是总起拍价，广州第三轮集中供地中均创下年内最高记录。
数据显示，广州2022年首轮集中供地共推出18宗地块，计容总建面超276万平方米，起拍总价367.7亿元；二批集中供地推出14宗地块，总建面积146.57万平方米，起拍总价253亿元。
进入第三轮集中供地，广州合计推出18宗地块，总建筑面积374.2万平方米，总起价518.1亿元，三项数据均创下年内最高记录，尤其是起拍价，较年内第二批出让的253亿元高出一倍有余。
值得一提的是，第三轮集中供地开拍前两天，广州2宗地块因故终止挂牌，合计终止建筑面积14.5万平方米，对应起始总价20.5亿元。按原计划，广州此次应推出20宗涉宅地块，总建筑面积388.7万平方米，总起价538.6亿元。
货量最大，地块质量也不差。据李宇嘉分析，本轮供地结构延续今年前两轮供地“拿出好地块”的思路，本轮挂地一共上架10宗中心六区地块，占比近60%。而且，中心区的六宗地，或有江景资源、或有教育资源，或周边住宅区成熟，房价水平稳定，或者交通等公共配套好，距离地铁站近。
其中，总起拍价高达187.6亿元的荔湾区芳村大道南以东地块堪称此轮供地中的“王炸”。该地块规划为商住用地，总出让面积13.07万平方米，建筑面积97.97万平方米，是广州本轮土拍中面积最大的地块。
该地块不仅面积大、总价高，出让条件也并不宽松。资料显示，该地块竞得者需建设绿地市政道路用地、绿地用地等配套设施，同时还要求配建50000平方米的办公物业，并在商务（商业）地块自持商业商务物业不得低于计算容积率建筑面积180000平方米，自持物业的自持年限自首次登记之日起不少于10年。
一方面，由于资金、面积、开发能力等等因素，不少开发商对荔湾区芳村大道南以东地块这个巨无霸项目望而却步；但另一方面，该地块位于荔湾核心板块，周边名校林立、配套丰富，是亚运城地块后难得一遇的优质地块。
从起拍价来看，该地块高于挂牌价为165亿的2009年亚运城地块，但此轮竞拍早已不复当时44次举牌、半个小时角逐、国企联合体民企联合体组队的盛况，最后，该地块被中信泰富中船联合体以底价捡漏，成交地价远远低于亚运城地块，平淡收场。
广州城投接手恒大足球场
除荔湾地块外，本轮土拍中最受关注的某过于番禺区谢村居住及商务商业地块，原为恒大足球场。
2020年4月16日，恒大以68亿元底价竞得番禺谢村体育设施和产业配套地块，总占地约50万平方米，可建设用地面积超30万平方米，折合楼面地价7233元/平方米，地块用途为商业用地兼容商务用地、体育用地。
拿地后不久，该地块便正式更名为“广州恒大足球场”。据恒大管理层介绍，计划投资120亿元、按照世界最高水准，将广州恒大足球场打造成世界规模最大、档次最高、配套最全、科技含量最高、座位数最多的国际顶级专业足球场，并计划在2022年底前竣工并投入使用。
计划赶不上变化，受资金压力影响，恒大不得不退还广州恒大足球场的土地使用权。2022年8月3日晚间，恒大发布公告称，已与受让方签订解除协议，恒大退还该地块土地使用权，而受让方广州市规划和自然资源局将支付合计约55.2亿元出让金退库款。
地块重新上架后，面积和拿地价都打了“折扣”。资料显示，番禺区谢村居住及商务商业地块规划为商住用地，并不包含产业用地，总出让面积22.87万平方米，建筑面积65.73万平方米，挂牌起拍价也减半至31.55亿元。
但实际上，该地块的竞得人仍需配建“广州恒大足球场”。出让条件显示，竞得人需按规划要求配建BA0402042地块（体育用地），体育用地的总投资额为65亿元，其中包括已经建设投资20.92亿元，剩余需继续投资44.08亿元，建成后须无偿移交给广州市政府指定单位。
也就是说，除去拿地成本外，竞得人还需要额外投资44.08亿元建设“广州恒大足球场”。据此计算，该地块的总成本约75.63亿元。
由于建设成本较大，该地块最终被广州当地国企广州城投以底价31.55亿元竞得，楼面价4800.47元/平方米。
市场表现冷热不均
事实上，自2021年第二轮集中供地以来，广州一直采用“限地价+竞自持+摇号”的出让规则。
具体来看，限地价，是事先限定好该地块的最高地价，在未达到上限价的前提下价高者得，在触及上限价后转入竞报自持面积；竞自持，即竞标自持租赁住房面积，该部分面积无法销售，只能对外出租，在无形中减少了开发商的利润空间。
对于竞自持部分，也设有一个封顶值，触及自持租赁住房面积上限后，转为摇号方式确定竞得者。
该举措在市场上行期可以有效降温，达到房住不炒的目的，但在市场下行期间，同样也降低了房企的拿地积极性，因而在广州2022年第二轮集中供地中，大部分地块都取消了“竞自持”环节，改为“限地价+摇号”的出让规则。
李宇嘉表示，第三轮竞价规则延续第二批集中供地的玩法，基本都取消了“竞自持”环节，改为地块达到封顶价之后进入摇号环节，降低开发商拿地成本，促进成交的意图明显。
尽管通过更改竞价规则为开发商“让利”，仍无法避免土地流拍现象的发生。此轮供地中仍有3宗地块流拍，分别是小坪村AB2711014地块、嘉禾望岗东北侧AB2108014地块、大龙街番禺客运站北侧地块。
资料显示，白云区小坪村AB2711014地块为住宅用地，建设用地面积11855平方米，规划建筑面积59276平方米，总起始价10.67亿元，总起始价并不高。但由于该地块所在的白云新市板块仍处于发展阶段，不少利好仍在落地，并不是房企目前的最佳选择。
白云区嘉禾望岗东北侧AB2108014地块和大龙街番禺客运站北侧地块同样如此。前者位于白云嘉禾板块，后者位于番禺市桥东板块，均非市中心核心地块。
另外，此轮集中供地中有两宗地块有溢价成交，其中海珠区广州大道南788号一期AH031525地块经过15轮竞价后，由保利发展竞得，溢价率11.5%；海珠区洛溪桥西侧AH101728地块经过10轮竞价后，由中铁建竞得，溢价率为6.5%。
“相比第一、二批次集中供地，广州土地市场热度下降明显。”中指研究院广州分院研究主管陈雪强表示，一方面，参拍房企数量及报价次数明显减少，多宗地块均以底价成交。另一方面，流拍地块宗数较第一、二批次增加，且流拍地块均为白云、番禺近市区地块。
陈雪强进一步表示，目前虽然政策层面持续改善，但市场信心严重不足，房企在资金持续承压背景下，拿地积极性明显下降，尤其在广州新房市场 “金九银十”成色不足的情况下，开发商出手拿地更加谨慎。
“外围地块除了本区国企平台托底拿地，整体市场参与程度很低，情绪比较低。”在李宇嘉看来，这与当前楼市的预期一致，外围市场前期供应量大，近期降价明显，国庆期间降价有的超过20%，中心区整体供应偏少，在杜绝大拆大建以后，供应更少，需求和价格都比较坚挺。
在李宇嘉看来，本轮竞拍房企除了常见的本土“国家队”，还吸引湖北联投和厦门国贸远道而来，可见广州土地价值和楼市前景备受业界认可，土地市场正在经历探底的过程中。如果未来商品房市场能触底回升，土地市场自然也会有所好转。
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