本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

“目前需求端政策已经有全面、明显的调整，但房地产市场跳出底部依然有一定的难度，主要是受制于供给端的负面影响和居民收入预期的影响。”

近日，中国人民大学国发院城市更新研究中心主任、住房和城乡建设部政策研究中心原主任秦虹就当前房地产市场的相关问题作出上述总结。

据了解，秦虹是在“2022中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第十九届中国房地产品牌发展高峰论坛”上作出上述判断的。该论坛由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办。

她认为，当前房地产需求端的调控政策的放松已比较广泛。根据中指研究院的统计，今年以来全国“因城施策”的频次达到了300多次，多项“因城施策”政策均以放松需求端为目的，包括放松限购、限贷，降低首付比例、降低房贷利率等举措已涉及需求端的各个方面。尤其是住房金融政策，目前首套房贷款利率相较历史最高点已经下降了142BP，二套房利率离最高点已经下降了93BP，房贷放款周期进一步加快。

但房地产市场跳出底部仍有一定难度，秦虹指出，这主要是受制于供给端的负面影响和居民收入预期的影响。

从中长期来看，秦虹指出，“十四五”及以后，我们需要接受中国房地产市场需求端“总量高位、增速低位”的现实。过去十年，中国城镇新增家庭户是1.032亿户，按照目前的住房状况以及未来发展的预期，预计“十四五”期间商品住房潜在需求每年约有12亿平方米左右。这些潜在商品住房需求能不能有效地释放，取决于未来城镇化的速度和格局。

她指出，我国城镇化进入中后期，房地产市场依然有发展空间，但增速会下降，格局会发生变化。据全国第七次人口普查数据，过去十年，全国的流动人口有79%流向了五大城市群，33%流向了30个大中城市。当前潜在需求的释放除了有收入增长支撑外，还需要房地产供给端的进一步优化。

秦虹认为，当前房地产供给端面临三大主要问题，即债重、供减和地价高。

首先从企业债务负担来看，今年7月、10月，以及明年1月、3月、4月，都是房地产企业还债包括展期还债的高峰期，债务问题如果不能妥善解决，将形成恶性循环。

其次从商品房供给来看，从去年下半年以来，整个房地产的供给、土地的购置和新开工面积都大幅度减少，新开工面积已连续近三年负增长，会导致一些城市供求关系发生变化。

最后是地价偏高问题，她指出，今年多数城市尽管土地的供应面积、购置面积明显下降，但楼面地价变化降幅并不明显。一二线城市楼面价甚至还有上涨；三四线城市虽然有波动，但整体仍处高位。

秦虹指出，接下来需要重视供给端政策的优化。首先是要确保各地落实“保交楼、保民生、保稳定”的目标。她认为，预售资金监管的优化和商品预售制度的改革将会受到重视。近期北京、深圳、南京、成都等城市都已经开始试点现房销售，房企需要给予足够的重视。

同时，对于房企的债务问题，她认为应在控制房地产企业负债率的同时，应增加股权融资的渠道。值得注意的是，房企目前大概有20万亿元的存量商办物业资产，这些资产大量沉淀在房地产企业手中，她认为如果能加大税收扶持，对这些资产有效地盘活，将对房企腾挪资金、促进企业资产运行、缓解企业债务压力产生积极作用。

她指出，地价是刚性的，因此需要通过多种方式来满足不同收入群体的居住需求。最重要的是加大保障性住房的供给力度，完善住房保障体系。另外商品房应鼓励舒适、绿色、健康，允许房价与住房品质相适应。

“下一步，如果供给端政策进一步优化则会有助于房地产市场跳出底部运行，恢复到正常的发展。”秦虹总结道。

（编辑：卢志坤 校对：颜京宁）