来源： 风财讯

2022年8月26日，潮涌浦江.投资虹桥｜2022“资管大变局，存量新思路”共话资管机遇论坛，在上海虹桥康得思酒店顺利举办，本次会议由AFC资资乐主办，指导单位为上海虹桥国际中央商务区管委会，支持单位为上海市投资促进服务中心，闵行投资促进中心、闵行区南虹桥管委会办公室，凤凰网房产|风财讯为独家媒体协办。

潮涌浦江.投资虹桥｜2022“资管大变局，存量新思路”共话资管机遇论坛

当前房地产行业从“增量时代”到“存量时代”正发生着战略性的转变，积极参与存量资产盘活成为扩大有效投资的重要手段。开发企业从资金端到销售端的可持续增长面临巨大挑战，不动产投资机构选择谨慎的投资策略，产业发展催生多元化生态链的聚合效应，新的商业地产模式和科技正加速探索与布局。面对市场变势，企业及个人均在转变思维寻求新的空间发展。

在此背景下，AFC资资乐聚焦盘活存量资产的重点方向，特邀上海虹桥国际中央商务区管委会，上海市投资促进服务中心，闵行区投资促进中心，闵行区南虹桥管委会办公室与来宾共同分享“大虹桥”这一世界级“会客厅“的发展与投资机会。同时邀请包括知名经济学家、相关政府部门代表、企业代表、资产管理、地产金融投资、不动产运营等在内的18位重量演讲嘉宾、50多位实力企业代表、180多位专业人士共聚大虹桥分享交流，共同探讨在变局中的存量资管新赛道。

在“虹桥机遇，资管势能，存量投资，产业升级”四大主题的引领下，论坛举办共九场主旨演讲与两场圆桌讨论，参会观众达180余人，同时有23.3万人通过视频号、凤凰网直播平台同步在线观看。

上海虹桥国际中央商务管委会 副主任 孔福安

上午首先由特邀嘉宾上海虹桥国际中央商务管委会副主任孔福安先生致辞，孔主任带来《虹桥发展机遇》的主题演讲。孔主任详细介绍了虹桥国际中央商务区3大定位和4大优势：

虹桥国际中央商务区一直是服务长三角一体化发展国家战略的排头兵、持续办好中国国际进口博览会的主力军、打造国际一流营商环境的践行者。

商务区拥有四大优势，首先是区位优势，世界上独一无二的综合交通枢纽，轨、路、空三位一体。其次政策优势，虹桥是长江三角洲区域一体化发展国家战略重要承载地、虹桥国际开放枢纽建设总体方案核心承载区。

第三是环境优势，教育、医疗等国际高端服务资源集聚、产城融合，功能业态多元。

第四人才优势，新兴产业人才集聚，其中5G研发占比50%、集成电路40%、人工智能占1/3、生物医药人才占比1/5，国际人才资源占比23.7%，连续11年蝉联第一。

今天的虹桥不同以往，已经上升为国家战略，未来的虹桥不可限量。虹桥做为长三角链接“一带一路”的高效桥头堡和面向全球市场的投资新渠道，非常欢迎各位企业家与虹桥一起成长。

上海南虹桥投资开发(集团)有限公司党委副书记、总经理李丽

随后由特邀嘉宾上海南虹桥投资开发(集团)有限公司党委副书记、总经理李丽女士致辞，李总带来《虹桥国际中央商务区（闵行部分）情况介绍》的主题演讲。详细为大家介绍了虹桥国际中央商务区的核心“C位”-南虹桥 ，包含2个片区：

枢纽片区： 18平方公里，承担高端商贸枢纽功能，重点发展高端商务、总部经济、商务创新、交通枢纽等功能。入驻企业近9000余家，累计200家总部型企业，包括21家世界500强企业。

虹桥主城前湾地区：规划30平方公里，国际开放枢纽的一个核心功能的承载区，世界级的会客厅，我们希望它成为一个引领高品质生活的人民城市的样板，也是服务长三角和全国发展的强劲的活跃的一个增长极。承担国际化产城融合功能，重点发展国际服务、国际医疗、国际教育、特色创新等功能。

AFC资资乐创始人兼CEO 桂金标

主办机构AFC资资乐创始人兼CEO桂金标做致辞： 欢迎各位领导和嘉宾的到来，齐聚虹桥，聚焦盘活存量资产的重点方向，如何把握盘活存量资产，把握存量资产的机会。

接下来三位嘉宾的精彩致辞，为本次论坛正式拉开了序幕。

经济学家、同济大学经管学院 副院长 钟宁桦

首先由知名经济学家、同济大学经管学院副院长钟宁桦先生带来主题演讲《我国宏观经济在稳增长与防风险之间的平衡》，钟教授从金融、城市、疫情等多个维度分析了宏观经济的“稳增长”与“防风险”。从金融的角度来讲，中国的金融体系和资金大部分都流向了房地产和建筑行业，地产行业高速发展的背后是债务的增长，“房住不炒”其实也是维稳的一种体现。从大环境下讲，新冠疫情其实是自1923-1933年以来对全球经济冲击最严重的一次，这对全球经济发展是一个很大的考验。从人口结构的角度来看，2019年数据显示中国新增人口出生率创新低，这会影响房地产市场总的需求。从城市层面来讲，现在各大城市户籍制度开始放松，城市开启“抢人大战”，未来哪座城市能够吸引更多的人才落户，哪座城市未来的房地产市场就会迎来结构性的改变。

独立经济学家、总理座谈会专家、中欧陆家嘴国际金融研究院原执行副院长 刘胜军

随后，独立经济学家、总理座谈会专家、中欧陆家嘴国际金融研究院原执行副院长刘胜军先生带来《中国经济高质量发展与房地产下半场探索》主题演讲，刘院长说中国的房地产一路高歌，实际上在过去将近二十年的时间里，走出了一个大牛市，今天很多人对房地产很悲观，大家看到了短期的房地产投资的下滑，但小周期只会导致房地产短期的波动，我们要看大周期，决定大周期的因素到底是什么呢？刘教授认为：

第一是经济增长，因为经济增长会带来财富的增加，会带来很多资产价值的重估。

第二是我们中国的城市化见证，随着城镇化的快速进展，带动了房地产的上升。

第三是金融周期，所有的价格都是货币现象，这是弗里德曼对货币和价格的一个非常精辟的一个概括，房地产就是一个非常好的体现。

第四是中国的金融结构，美国人的钱主要去炒股票，中国人的钱主要是炒房。

最后一个因素就是资产泡沫，泡沫一旦形成，它会自我加速，比如说过去这个一二十年，凡是买房子的人都赚钱了。所以就会形成一种惯性的思维模式，买房子是最好的投资，买房子是最安全的投资，所以这是形成房地产大周期的原因。

上海市投资促进服务中心 副主任 张为

下午的论坛由上海市投资促进服务中心 副主任张为先生的主题演讲《在上海遇未来》，张主任开篇介绍了魅力上海，介绍了上海的五个中心，国际经济中心、国际金融中心、国际贸易中心、国际航运中心、科技创新中心。提到了海纳百川、追求卓越、开明睿智、大气谦和的上海城市精神。关于上海机遇，张主任介绍了关于上海新战略、新空间、新产业、新思维和新服务的机遇方向，重点介绍了五大新城的战略高地。

优势资本董事长 吴克忠

优势资本董事长吴克忠先生带来主题演讲《以资本力量推动产业高质量发展》，从资本运作角度出发，利用123456”法则解决地方政府盘活存量、增量招商的痛点和难点

1、一个核心目标：地方政府需要什么--地方产业高质量发展

两方战略资源：地方政府有什么--政府资源引导，市场资源配置

三个解决方案：资源如何交换的资本招商路径--“资源向资金、资产、资本转化”

4、产业新四化：资本招商方法论 ，以产业“新四化”为新动能，赋能地方政府实现“市场换产业、投资换产业、土地换产业和生态换产业”的大招商。

5、五个资本招商产品和服务

6、六个资本招商产业生态系统：产业承接机制与资源整合

美国富尚资产集团董事长 陈晓欧

美国富尚资产集团董事长兼CEO、香港越秀REITs独立董事、亚太不动产协会中国董事、BOMA中国常务副主席陈晓欧先生带来《大资产管理时代的公募REITs新思维》主题演讲,陈总回顾了整个美国、新加坡、香港REITs市场的发展历史，目前全球已有39个国家和地区发行过REITs产品，REITs总市值约1.9万亿美元，十三万亿人民币的规模，但它缺了一个大角，就是中国的市场，在大资管的整体趋势下，陈总认为中国的公募REITs市场规模至少是四到六万亿。

零一资产董事长 肖博

零一资产董事长肖博先生今天分享的主题是《AMC盘活存量资产的方式与趋势分析》，房地产不良资产数据显示2021年，房地产破产企业数量约为400家。肖总认为在实践过程中，房地产企业陷入债务危机,约20%进入法院破产程序，如此推算，每年约4000家房地产企业面临债务危机，按照每个项目10万平米计算，单价平均1万/㎡，约2万亿不良规模。

AFC资资乐创始人兼CEO 桂金标

AFC资资乐创始人兼CEO 桂金标先生，带来《盘活中国存量资产最好的商业模型暨AFC资产机遇中心启动仪式》主题演讲。桂总认为做好资管这件事情，首先需要专业的人；其次需要改变合作模式，以前是雇佣制，以后一定不是雇佣制，大宗资产一定是协作制，每个人做自己最擅长的事情；第三要有新的分配机制和合作机制；第四，要有平台提供系统性服务，新的数据、服务体系来支撑。因此AFC资资乐在虹桥做了一个AFC资产机遇中心，真正能够形成体系化作战、形成新的合作机制，建立新的合作链条。

最后，论坛针对行业内大家都非常关注的问题，邀请各界大咖，展开了精彩的圆桌对话。

圆桌对话：产业驱动下的存量资产破局之道

第一场圆桌对话的主题是围绕“产业驱动下的存量资产破局之道”展开。

爱建信托业务部总经理张天非总，在圆桌中提到，现在的市场环境大家都感同身受，嘉宾既有金融机构、产业方也有律师、地产科技机构，在当下房地产大调整的背景下，企业会面临很多困难和痛点，危中有机，同样也会有很多机会，在存量资产中如何破局，道法术都很重要。

壹零叁生命科技联合创始人金曦总，向大家介绍自己主要专注生物医药园区的收购和资产运营，生物医药这个行业大概有两万亿的规模，每年近10%的增速，增速背后对医药产业园的需求很可观，而做生物医药的产业园区都涉及到土地性质和环评，未来新增的工业用地非常少，认为怎么用存量做转型，对于医药行业的投资者很重要。

大成律所的高级合伙人莫非总，在圆桌中提到现在做房地产业务的律师，业务受的影响很大，暴雷的暴雷、跑路的跑路，有付费能力的客户越来越少，但是律师行业一直都是需要的，律师是一个金色盾牌，很多企业家成功了，哪些红线和底线不能碰，通过各种制度和法律条文，来帮企业家搭建一个金色盾牌，保证企业能够合规发展，能挣钱，更要守住钱。

新城控股的副总经理宋立攀总，在圆桌中提到目前很多开发商都面临两大难题，第一市场，第二融资，市场大家都都知道不太好，信心比黄金重要，关于融资，完全靠开发商自己的本金想渡过难关还是比较难的。

海尔集团海纳云战略生态的总经理徐淑范总，在圆桌中提到海尔集团正在转型物联科技，如何实现产品与产品、技术与技术之间的交融，用良好的后台数据的友好对话和算法，让它变成人的一种美好体验和一种功能性体验，这是海尔的物联科技希望带来的提升。

圆桌对话：城市更新下的存量资管新思路

第二场圆桌对话的主题是围绕“城市更新下的存量资管新思路”展开。

AFC资资乐的创始人&CEO桂金标总，向圆桌嘉宾提问到，城市更新下的存量资产，我们将迎来哪些发展机遇？面临哪些挑战？听听嘉宾们的分享。

来自上海建工股权基金投资管理有限公司的首席投资官汪海平总，在圆桌中提到他们在积极的去看一些存量的资产，第二是会看不良的项目，特别是大型烂尾在建工程；建工本身还是有一些优势的，第一国企的身份优势，地方政府希望找到委托人一次把它做完，不能再出现烂尾；第二个是资金实力；第三有些大型的不良，它里面续建的工程量非常大，而且很多是综合体、超高层，设计的技术难度、合规性、工期的排布，对现金流的占用都非常大。

万街商业 联合创始人&总裁李明峰总，在圆桌中提到，做商业第一核心是人，消费的群体和消费力以及消费的人一直在发生变化，当然商业里面也有不变的就是围绕消费群体的需求，人、货、场三要素一直是不变的，要素虽然不变，但它的形态一直在发生变化，随着消费群体年轻化，要不停的去理解它研究它。

正大集团地产企业中国区开发拓展的执行总裁焦洋总提到，20多年前上海的第一家外资超市，杨高南路一号店卜蜂莲花，生意非常的好，正大在上海最多的时候有29家大卖场，现在都面临如何改造升级、提高坪效，所以团队要研究元宇宙、物联网，需要去学习非常多的新知识来武装和提升自己，为项目提供更多的业态升级的帮助。

弘毅资管的投资总监严因之总，在圆桌中提到，因为互联网、芯片产业、医药医疗等行业的结构性的增长，对于产业园区的需求旺盛，所以弘毅之前把80%的资金投在产业园区，从今年开始，重点会看像写字楼、产业园区、办公、酒店这些，现在很多项目面临着退出问题，或者贷款重新置换问题，认为会有很多机会。

圆桌对话之后，本次论坛也告一段落，2022“资管大变局，存量新思路”共话资管机遇论坛至此落幕。